1月12日,中指研究院公布的数据显示,2023年房地产行业共实现非银类融资7222.7亿元人民币,同比下降15.1%。
中指研究院企业研究总监刘水向《证券日报》记者表示,2023年融资政策持续宽松,但融资总规模仍在下降,受市场复苏势头持续转弱等原因影响,投资人对房地产行业投资信心尚未能完全修复。
从具体的融资结构来看,信用债仍占据发行大头。2023年房地产行业信用债发行规模为4233.1亿元人民币,同比下降9.1%,占总融资规模的58.6%,较2022年有所上升。其中发行期在3年以上的占比42.0%,平均发行期限3.05年。
海外债方面,2023年房企海外债发行规模仅为219.3亿元人民币,同比增长24.6%,占总融资规模的3.0%。其中,海外债发行金额较高的有中海地产、中国金茂、越秀地产等央国企。
房企信托融资则降幅较大,中指研究院数据显示,2023年房企信托融资规模为297.4亿元人民币,同比大幅下降71.0%,占总融资规模仅为4.1%。
“随着行业周期下行,前期房企信托违约事件时有发生,机构投资更为审慎,造成整体投资规模大减,去年6月份以来,信托融资金额连续下滑,个别月份单月融资不足10亿元人民币,仅在12月份出现翘尾,信托融资渠道接近消失。”中指研究院方面表示。
ABS融资(资产支持证券化融资)方面则表现相对稳健。2023年,ABS融资规模为2472.9亿元人民币,同比下降6.8%,占总融资规模34.2%,平均发行期限为6.70年,期限明显延长。
从发行结构来看,ABS融资中的类REITs比例快速提升,发行占比提升至17.4%。在刘水看来,持有型物业在行业下行阶段,成为房企盘活资产、补充资金的重要手段,房企同时也能从多元化经营中受益。
“整体来看,信用债在政策鼓励下市场缓慢复苏,发行规模有望保持稳定,尤其是优质民企将获得相应发行机会;海外债、信托仍将维持零星发行状态;ABS成为仅次于信用债的融资渠道,有底层资产支持的CMBS(商业地产抵押贷款支持证券)/CMBN(商业地产抵押贷款支持票据)、类REITs仍将保持较高发行占比。”刘水表示。
值得强调的是,中指研究院数据显示,今年一季度房企到期债券余额达2373.5亿元人民币,其中信用债占比61.8%,海外债占比38.2%,境内债务偿债压力硬是不小。
镜鉴咨询开创人张宏伟向《证券日报》记者表示,从房企到期债务的时间来看,2024年一季度,房企不仅仅有大量工程建设款和农民工工资需要支付,同时3月份、4月份仍然面临到期债务的偿债小高峰,不排除可能会发生房企二次出险的现象。
“对于稳健型房企,可利用当前融资宽松政策,置换获取低息长期资金,提升财务弹性,同时积极利用REITs相关政策出台时机,在盘活持有物业的同时形成持有物业运营金融闭环,发展资产管理业务。”刘水表示,出险房企也可借助当前金融政策窗口,积极与金融机构对接,对债务能展尽展,同时积极盘活存量资产,提升自身流动性。