3月29日，在万科2023年业绩发布会上，以万科董事会主席郁亮为领导的万科管理层，一一回应了近期万科在资本市场的系列传言和万科如何有效地“活下去”。

　　一直以来的“好学生”万科也不可避免被卷入行业漩涡，2023年的年度业绩报告凸显了这家龙头房企正在遭遇的压力和挑战。

　　2023年，万科实现营业收入4,657.4亿元人民币，同比下降7.6%；实现归属于上市公司股东的净收入121.6亿元人民币，同比下降46.4%；每股基本盈利1.03元，同比下降47.3%；全面摊薄的净资产收益率为4.8%，较2022年下降4.5个百分点。

　　利润承压的同时，万科资金存量、现金短债比等指标出现下行。

　　对于万科未来是否有信心“活下去”的问题，郁亮在业绩会上表态，万科管理团队坚决不躺平，一定会跨过这个阶段性关口。公司将加大盘活存量、不动产变动产等工作的力度，未来两年削减付息债务1000亿元以上，以保障公司安全。

行业前景仍然广阔

　　从2023年开始，郁亮对房地产市场的判断始终都是过度下跌。

　　去年8月的中期业绩会上，郁亮在回答《每日经济新闻》记者关于房地产市场形势的提问时就表示，整体市场目前处在胶着状态，因为低迷已经持续了一段时期，市场情绪受到了一定影响，因此容易做出过度反应。对于现阶段的市场，显然过度下跌了。

　　今天（3月29日）的业绩会上，郁亮重申“市场短时间显然是过度下跌了”这一观点，“目前支持政策已大量出台且力度超过以往，随同政策效果显现，相信市场会逐渐恢复。尽管行业已经不会回到过去的高点，可是行业前景仍然广阔”。

　　万科联席总裁、万物云老总朱保全在回答每经记者提问时也表示，不动产开发业务量的下降是整体趋势，但空间仍然有。

　　从政策对经营贷的支持、对REITs的发行支持来看，接着不动产运营会进入一个特别重要的阶段。随着不动产进入运营阶段，服务的基因就变成一个企业特别重要的比较因子，未来业主会选择更好的服务单位。

万科融资面临三大挑战

　　万科总裁祝九胜也回应了近期关于万科评级下降、银团贷款、银行展期等传言。

　　他表示，公司短时间碰到了一点挑战和压力，我们也在不断复盘，迭代经验。公司的能力和基本面还是没有发生根本性变化，相信只要能力再生，不会有太大的问题。评级下降肯定是有影响的，但目前看来这影响是相对有限的。

　　祝九胜补充道，万科长期合作的有26家银行，这些银行都很支持万科，跟万科一起共同发展，共同控制风险。这个时候像我们这种类型的企业怎么有效活下去，怎么保持资金流的平衡，银行也给了很多建议。

　　“银行家的关注就三点，去年钱流去哪里了、支持的资产项目在哪里、经营性资金流够不够。这三个问题回答得好，融资的渠道，银行支持的态度是肯定的，力度是充分的。”

　　祝九胜坦言，当下万科的融资还处于正常状态，客观说有压力，但这一关一定能闯过去。

　　目前万科融资面临三方面挑战：

　　一是开发业务收入与支出不平衡。开发业务的销售不断下降，但在高交付量下工程建设款支出仍然较高，这使得开发业务收入与支出遭遇不平衡或说剪刀差。

　　二是融资模式改变造成的挑战。从融资从总对总转成项目制，过往90%都是信用融资，80%的融资是总部单一融资团队就能完成，现在则要落实到每个项目上。转到项目贷款后，按工程进度才能提款，造成总部资金流略显不足或资金流储蓄被消耗，对万科来说存在适应性挑战。

　　三是整个经营性业务的布局造成的挑战。目前万科经营性业务的 利润率不足以覆盖整体上利率的爬坡状态。

　　这使得万科遇到了三个剪刀差，不过万科也有应对策略。

　　祝九胜指出，对于销售规模的下滑，可以用经营性业务的 利润去平衡。融资方面，银行给予万科1-3年的宽限期。金融机构总对总的这扇窗被关上的同时也开了两扇窗：一是房地产融资协调机制，用我们老家的话说叫“项目白名单”；二是经营性业务贷款。

　　截至2024年3月末，万科已在22个城市上报住建融资协调机制白名单项目42个，涉及新增融资169.5亿元人民币，后续将组织各个城市根据要求积极申报。经营性业务贷款方面，今年前3个月，万科新增大约100亿元人民币。

上市以来第壹次不分红，郁亮月薪1万

　　此前市场一直讨论深铁集团和相关国资企业对万科都还未有实际支持，这也是造成资本市场对万科信心降低的一个因素。

　　对此，万科董秘朱旭在业绩会上回应称，在去年11月6日的金融机构交流沟通会上，深圳国资做出了非常积极的表态，对稳定市场信心起到了极为重要的作用。那次会议以后，也是在深圳国资的大力协调下采取了四大类措施。

　　一是帮助万科处置流动性较低的不动产和长期股权投资；二是以市场化方式来认购万科旗下印力的消费基础设施REIT；三是通过深圳国企和万科之间的产业型协同，推动了多个项目的合作；四是国资也在积极组织协调金融资源来支持万科。

　　“目前这些项目有的已经完成，有的已经支付诚意金，还有的正在逐步落地过程之中。这些项目如果全部落地完成，预计可以助推万科释放流动性百亿元规模以上。”

　　郁亮指出，过去一段时期，万科已在努力盘活存量，同时通过新融资渠道、资产交易等方法，将经营性不动产持续变为动产，补充资金流。今后，将以更强的危机感和更大的力度地推进上述工作。通过上述工作，万科未来两年将削减付息债务1000亿元以上。

　　他同时提到，今年万科打破了31年的传统，做出不分红的艰辛决策，也是为这项极为重要的工作创造前提。

　　而根据万科此前披露，3月28日起，董事会主席郁亮、总裁祝九胜、监事会主席解冻自愿领取月薪税前1万元。

　　郁亮表示，过去一年，尽管房地产市场下行，万科业务仍获得了一定进展，开发业务销售跑赢大势并维持行业头部，完成28.9万套交付且客户满意度高，投资能力、产品能力也得到了明显提升。经营服务业务保持了稳定增长，经营性业务形成了一批优质资产，全年大宗交易完成了123亿元人民币。REITs也取得突破性进展，万科可能成为唯一一家同时在三个领域发行REITs的企业。