不久前， 肇庆市 发布了一则《关于全市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售的公告》，指出“为进一步规范商品房销售行为，减少因房屋面积、计价造成的矛盾纠纷，从2024年5月1日起， 肇庆市 范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售。”一时间，“公摊面积”这一争议不断的话题又再次进入大众视野。

　　这些年，有关“取消公摊”的呼声从未间断，有很多会直接将它与“买房买亏了”挂钩。为啥大家会“苦公摊久矣”？陈词滥调的“取消公摊”，取消的究竟是啥？“取消公摊”真的会降低购房成本，抑或是造成房屋单价上升？“取消公摊”到底意味着什么？

　　●南方日报记者柴亚娟葛政涵

　　“取消公摊”

　　呼声为啥那么大？

　　何为“公摊面积”？“公摊”模式最早源于1950年代的香港，由于房地产业起步阶段均为整栋出售，价格高昂，房产商李嘉诚想出“分层出售”“分户出售”的措施，公共部分的电梯、楼梯、大堂、走廊由各户分摊，“公摊”由此而来。

　　1995年12月1日实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》曾给出定义，文件规定了房屋公摊面积包含电梯井、管道井、楼梯间、设备间、保安室、变电室、过道走廊、公共门厅、垃圾道、共用墙体，另外还包含整幢服务公共用房和管理用房，以水平投影面积计算。

　　这样一来，购房者以建筑面积计价买来的房子，实际居住的面积（即套内面积）与花钱购买到的面积有着一定的差距。数据显示，我国目前商品住房公摊面积普遍在20％—30％左右。然而，诸如“110平方的房子到手仅61平方，31%的公摊面积变成了46%”的新闻也屡见报端。公摊面积成了购房者心中的疙瘩——它不属于我家，其实不为我独享，我却要为它埋单。

　　而这还不是令购房者最伤心的，真正刺痛购房者心的是公摊面积“摊在哪里”压根不透明。在买房时，开发商不会直接明确标注出购房的建筑面积里包含具体的哪些公摊面积，购房者更不太可能真的拿着丈量设备，把套内面积和共有面积一点一点算出来。假如开发商虚假做大公摊，造成实际居住空间缩水，购房者也只能哑巴吃黄莲了。这就难怪大家视公摊如“洪水猛兽”，视套内计价如“救命稻草”了。

　　“在房价贵的同时，还买到了一点不属于自己独享的居住空间，肯定会觉得这笔房屋买卖太让人心寒了。”易居研究院研究总监严跃进分析道，“所以公摊的问题，本质是房价和清清楚楚消费的问题。”

　　中指研究院研究副总监徐跃进则认为，按套内面积计价有益于购房者更直观地了解实际价格，有益于减少信息不同步所引发的纠纷，增进商品房销售行为进一步规范。

　　可以发现，大家“苦公摊久矣”的关键原因在于公摊“不透明”，“取消公摊”的本质也不过就是希望钱花得清清楚楚，毕竟没有人想做“冤大头”。

　　“买房时我们都无法撇开公摊面积，这个模式本身没有太大问题。” 广东省 城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也指出，“关键是公摊面积在建筑面积的占比这个数据要公开透明，计价的标准要合理。开发商在报建时就应该明确公摊面积的标准，避免做大了公摊面积，侵害了购房者权益，毕竟业主对共有和专有部分的房价支付是同样的，但通常而言，公摊部分的建筑成本比套内建筑成本要低。”

　　去掉公摊，房价会变？

　　目前，国际上大部分国家的房子销售均按套内面积计价。在肇庆之前，国内也已经有重庆、香港等地宣布根据套内计价销售房屋。

　　早在2002年，重庆就取消了公摊面积计价，而后在2012年，香港也取消了该计价模式。去年7月， 安徽省 合肥市 召开研究谋划全市房地产工作的专题会议，会议明确，为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价。

　　根据套内计价的标准是否会影响房价，是大家关注的焦点之一。不过，人们讨论的结果其实不统一，看涨看跌均有。

　　“由于房屋的定价总成本没有发生变化，所以房屋总价也不会变。”严跃进认为，从建筑面积到套内面积，实际单价会提高，但因为总价不变，所以本身也谈不上有啥影响。

　　以最早提出按套内面积计价的重庆为例，在其2019年修订的《 重庆市 城镇房地产交易管理条例》中，仍然保存了套内面积和建筑面积两套计价标准并行。多名本地购房者表示，目前重庆开发商通常会给两套价格标准，且都会写入购房合同。两套标准的房子总价不变，套内单价高于建面单价。

　　无独有偶，清华大学中国 新型城镇化 研究院执行副院长尹稚也曾在去年10月发文称，房屋买卖环节和一个房子值多少总价不会因为算法而变化。文章还指出，“至于说怎么算让你感受到你占便宜了，那是卖家在操作背后的算法游戏而已。”

　　客观来看，取不取消公摊面积和房价的涨跌没有一定的联系。事理很简单——商品的价值决定价格，价格受到供求关系的影响。房产的价钱主要还是由市场供求关系，投资热度，和人们对将来的期待决定的。

　　对于公摊，更应关注什么？

　　其实，房屋的公摊面积都是房屋的必要设施，即便“根据套内计价”“取消公摊”等要求贯彻下来，这些公共空间也是务必存在的。

　　以套内面积出售房屋后，会不会对建筑里面的公共空间发生影响，同样是值得注意的问题。 广东省 城乡规划设计研究院总工程师马向明指出，开发商有可能会按最低标准来做走廊通道等公共空间。“不过，国家对建筑内公共空间的面积也是明确规范的，对公共空间的影响应该不会很大。”

　　徐跃进亦指出，现在购房者相对理性，购房时对得房率指标的关注也较高，得房率低的房子竞争力相对较差，开发商基本不会故意做大公摊面积、降低得房率。

　　以广州为例，自去年11月《 广州市 建筑工程容积率计算办法》正式印发实施，明确鼓励设置入户花园、生活阳台及大进深的多功能主景观阳台。新规之下推出的楼盘得房率越来越高，有的甚至高达110%。

　　在现有公摊模式下，得房率也其实不是越高越好。选择户型和户外公共空间均设计正确的住宅、有一个舒适的居住体验，对购房者来说才是最重要的。更值得注意的是，取消公摊面积后，小区公摊部分的管理、维护和后续引发的安全责任该如何划分？

　　还是以重庆为例，从多家媒体对重庆楼市的报道来看，“套内计价”主要针对的是主城区的新房，而在区县的房子和主城区的二手房，仍根据建筑面积计价销售，另外契税、物业管理费、装修等，也都按建筑面积计算。

　　重庆大学管理科学与房地产学院教授、副院长周滔就曾指出，“‘取消公摊’应是系统性工程，包含围绕套内面积的一系列税费政策及配套制度的转变。如果只是简单地转换计价方式，就只是一个幌子，没有啥意义。”

　　其实，相比于是否取消公摊面积，徐跃进认为更应该关注公摊面积的透明化和收益分配问题。业主应该清楚地知道有哪些公摊面积，并且在公摊面积上所引发的 利润，应该在开发商、业主和物业之间进行合理分配。

　　另外，马向明还提到，高层建筑里边的公共空间如大堂、走廊通道、电梯等，原来分摊到每个人身上，每个居民会感受到“这些东西我付了钱的”，公共意识会加强，共同维护。改为根据套内面积计算售卖后，这种公共意识可能会减弱，对公共空间的关注度、维护意愿可能会下降，相应地愿意付出的维护成本如物业管理费可能也会影响。“取消公摊面积后，对居住品质引发的影响，更有待进一步观察。”