近年来，数字科技的蓬勃发展改变着各行各业，不动产领域亦然。
从突破性的 人工智能 技术推广到高效的 物联网 部署，从精细的 数字孪生 技术应用到虚拟与现实交织的元宇宙探索，数字与 人工智能 应用等延伸的新质生产力，正在推进不动产科技领域实现深刻变革。
对于企业而言，这场变革不再是选择题，而是关乎企业生存发展的必答题。随着 人工智能 、 大数据 、 区块链 、 云计算 和 物联网 等技术的深度融合，不动产科技领域从投资决策、规划设计、建造施工，到营销管理、运维维护，甚至可持续发展都在被数字化技术重新塑造。
作为第叁方机构，毕马威长期关注不动产科技领域发展变化，尤其是对于行业内能够明显提高流程效率、解决传统挑战、创造新业务场景的技术，和能够在未来引领行业发展和具有广泛推广潜力的实践案例。
最近，《中国经营报》记者就新技术在不动产领域的实践、不动产数据资产入表的机遇与挑战、公募REITs市场催生的科技服务需求等诸多问题专访了毕马威中国地产与建筑行业主管合伙人厉俊。
新技术正在重塑行业
《中国经营报》：从毕马威2021年发布“地产科技企业50”榜单以来，我观察到，榜单上每年都有许多新的特色公司相继涌现，在业务范围、技术突破、规模体量等方面，您认为这些入选企业有何变化？
厉俊：从我们的观察来看，过往三年间，传统业务领域的企业占比有所下降，而建筑工艺和设计、资产管理运营与服务、ESG与可持续发展等新兴领域的企业占比明显上升，这个与全球范围内对于可持续发展议题的关注和日益增加的披露要求相一致，同时，“存量时代”的到来也对高效资产管理和运营提出了更高的要求。
在技术方面，能明显看到 物联网 和 大数据 在不动产科技领域的广泛应用，同时， 人工智能 和 数字孪生 技术也从刚开始的稀有应用到逐渐成为常见的解决方案。技术正在不断取得突破，这些技术不仅提高了运营效率，还推动了行业的智能化和绿色化转型。
在企业规模方面，大、中型科技企业占比有所上升，主要是由于在行业下行周期之下，大、中型科技企业在持续进行技术研发与迭代，和市场占有方面具备更好的优势，体现了更高的抗风险与业务持续发展的韧性。
我们今年为啥会推出新质案例评选？我认为不动产行业从过去30年快速发展的“增量时代”进入“存量时代”，“新”和“质”将会是引领不动产行业完成资产负债表修复、练好内功重新动身的两大利器，也将长久推动行业的可持续发展。
其中，“新”指的是数据作为被各方广泛认可的新生产要素，将随同不动产与建筑全生命周期生产数据的发生、捕捉、整理、加工与交易流程的梳理，焕新、优化业务流程。数据资产的有效沉淀将推动企业与行业实现深度的数字化转型，创造新价值。“质”即质量，是不动产与建筑的生命线，高质量的行业生态是可持续发展的基石。
《中国经营报》：近两年，不动产运营管理领域对于AI技术的引入和实践情况如何？
厉俊：近两年，AI技术在不动产运营管理领域的应用获得了明显进展，在建筑设计、智能楼宇管理、租赁管理、营销拓客和资产管理等多个应用场景中得到广泛应用，有效提升不动产与建筑在不同生命周期阶段的生产运营效率和管理水平。好比：
在建筑设计方面，运用AI技术赋能设计，根据场景深化行业模型，快速生成准确度更高的各类建筑图纸，不断提高效率；
在租赁管理方面，我们观察到，有些租赁平台已经在运用AI技术来预测搜索趋势、智能定价和描摹客户画像。这些技术帮助平台提升了房源匹配效率、优化了定价策略，并提高了客户筛选的准确性，使租赁流程更加智能化和高效 ；
在营销拓客中，AI算法通过 大数据 分析提供更精确的客群画像并据此推出分层营销跟进策略，以更低的成本获得更高的商机转换率，增强了营销拓客的科学性和准确性；
在物业管理领域，AI技术的应用覆盖了智能安防、自动化报修、智能巡检、能耗管理等方面，明显提升了运营效率和服务品质。
《中国经营报》：AI技术在哪些应用场景的实践有所增多？能否举例说明相关的业务体量有多大？
厉俊：目前，AI的运用本身在不动产行业还是处于相对早期与分散的阶段，可是我们观察到，一些企业由于对某些业务场景做了更深的挖掘，因此在结合数据分析和AI运用的时候能够彰显出更好的业务效果，好比不动产开发企业的营销侧的一些解决方案提供商，这两年仍然能做到逆势大幅增长。尽管其相关业务的体量目前还不算特别大，可是各类产品力在不断提升，这种创新能力是未来推进行业智能化和数字化转型的坚实基础。
数据资产化机遇与挑战并存
《中国经营报》：今年《企业数据资源相关会计处理暂行规定》开始施行，企业对于开展数据资产化的意愿有何变化？
厉俊：《暂行规定》的施行明显提升了企业开展数据资产化的意愿，2024年一季度，已经有多家A股上市公司在资产负债表中披露了数据资源情况，但总体量级都还较小。
另一方面，市场上也有多家城投公司针对公用事业数据、交通数据等进行了数据资产入表的实践。整体上，市场对数据资产入表的讨论非常热烈，也对前景抱有信心，可是在具体落地环节仍然有较多有待解决的实务难点。
《中国经营报》：对于不动产科技企业而言，有哪些业务机遇？相关业务实践成效如何？
厉俊：该《暂行规定》的施行，对于不动产科技企业而言造成了持续发展的新动能。越来越多的不动产企业与建筑企业开始意识到作为新质生产力的数据的价值，尤其是累积之后的数据的价值，可是价值变现需要跨出的重要一步在于通过数据标准化实现各项业务流程的“标准化”，进而持续发生准确、有效的数据。
深耕不同细分领域的不动产科技企业，熟悉各类业务场景的数据特征和业务槽点，在推进企业数据资产数字化的进程中，可以协助不动产企业与建筑企业参考行业领先实践快速发展业务流程诊断，有针对性地提供定制化数据解决方案或SaaS类产品推进数据收集、数据流转和数据利用。
我观察到，大部分不动产科技企业在《暂行规定》的东风下，会更容易触达市场需求方，可是需求方对于科技产品的要求及预期也会较以往更高，不动产科技的应用价值也需要更久的市场培育与教育。基于此，头部企业的领先案例与实践将会更有效地推进全行业的数据意识提升，为更深远的产业生态发展奠基基础。
《中国经营报》：目前已上架交易的与不动产和建筑等相关的数据类别主要有哪些？
厉俊：在五 大数据 交易所“北上广深贵”中，我们看到已经有不动产和建筑相关的数据类别上架交易，好比，广州数据交易所涵盖了“智能建筑”类别数据，北京和贵州数据交易所则提供了“房地产业”和“建筑业”的相关数据，可是这些类别之下的数据量较少。
《中国经营报》：推动不动产数据资产入表目前有哪些难点？
厉俊：推动数据资产入表面临一些共性问题，难点主要聚焦在 数据确权 和合规、识别、计量和列报、评估四个方面。
数据的确权和合规是首要难点。数据的生成和使用涉及多方利益主体，如何明确数据的所有权、使用权和收益分配权是入表的前提条件，如何体现数据资源是“企业合法拥有或控制”的，这需要在法律和监管层面上提供清晰的引导和保障。
识别哪些数据可以作为资产入表存在一定的难度，企业需要对大量的数据进行筛选和认定，明确哪些数据具有经济价值并符合入表条件，不管外部交易类型还是内部降本增效类型的数据资源，都需要企业从严把握，避免虚增资产。甭管是对外形成数据产品还是对内起到降本增效的目标，核心在于是否能够围绕“业务价值链”进行可用数据的盘点与识别，和企业是否能建立长效的数据管理体系。这需要企业具备精湛的数据管理体系和预期经济利益的分析能力，和对相关法律法规的深刻理解。
数据资产的计量和列报方法有待进一步细化与成熟，以往的会计准则和计量方法可能难以完全适用于数据资产，需要探索和制定适合数据资产特性的计量方式，好比，如何针对可以屡次出售的存货类型数据资产进行成本结转，怎样在运营成本和数据发生成本之间进行区分，怎样在数据资源被重复调用、重复组合的情形下进行成本归集与分摊，从而确保数据资产能够在企业财务报表中被准确计量和列报。
数据资产的价值评估也是另一项挑战。与财务报表的历史成本计量方法不同，价值评估更多地出现在企业融资、数据作价入股、数据交易定价等环节。评估方法可以采用基于数据历史使用情况、将来的应用场景或业务模式、对企业创造价值的影响方式等结合数据资产的未来收益进行折现的 利润法，也可以采用成本法和市场法。结合《暂行规定》自愿披露的内容和当数据资源的评价结果对企业财务报表具有重要影响的时候应当披露的信息，都涉及与价值评价相关的假设的厘清，虽然会给企业造成额外的披露成本，可是也是有益于驱动企业价值提升。
除了上述共同难题之外，对于不动产数据资产入表的另外一个难题还是近年来不动产与建筑行业的整体下行，行业整体的数字化转型的一些节奏有所调整。可是，恰恰是行业的变化，市场对企业在效率成本管控和客户价值提升上提出更高的要求，而数据治理水平较高的不动产和建筑企业往往可以利用数字化工具在这些领域领先于同类企业。
我认为，虽然不动产数据资产入表面临诸多挑战，但随着行业实践政策法规的逐渐完善，各方数据发生者与使用者通过行业垂直业务领域场景的深化挖掘，对于数据的价值评估不断进行修正与锚定，上述难点也会逐步得到解决，从而推动不动产与建筑行业的数据资产化进程的健康发展。
公募REITs市场待掘金
《中国经营报》：记者了解到，REITs市场发展近年来备受关注，围绕着各类REITs日常业务管理、信息披露和长期价值提升的科技服务有哪些？
厉俊：2024年6月，首批公募REITs上市三周年，截至6月底共发行上市了37支产品，尚有多支已经批准待发行的产品。总体而言，公募REITs市场还是处于早期培育阶段，单支产品的规模相对较小，底层资产品类相对单一。
由于目前公募REITs的产品架构设计包含了公募基金经理、ABS计划管理人和底层基础设施项目的运营与管理机构共三层管理人，我们观察到，行业龙头的原始权益人往往对于发行公募REITs产品的底层资产品类拥有非常深厚的日常管理经验，也已经开展了较为广泛的数字化转型尝试。基于此，针对入池资产日常运营与长期资产价值提升心心相印的数字化服务或产品，本质并没有与整个不动产科技行业可选择的解决方案与服务有本质的不同。
同时，ABS计划管理人与公募基金经理在这三年中，随着管理资产组合的不断增加，他们通过内部自研型的简单开发和利用外部SaaS服务，在不断加强主动管理能力，也更为开放地探索运用新工具。
随着2023年年底首单持有型不动产资产支持专项计划（私募REITs）的成功发行，我们相信，在未来一段时期，头部的公募基金经理会在REITs业务的管理与信息披露上有更大的动力进行科技应用，从而确保底层资产运营中出现重大变化等场景下的信息披露及时性，和定期报告内针对资产类别的特性进行更有针对性的披露，更好地展现基金经理、计划管理人有别于其它产品（管理人）的管理能力与特色。
《中国经营报》：随着国内公募REITs市场进入扩容提质阶段，不动产科技企业的相关业务和产品供给会有何变化？
厉俊：有关后续提质扩容阶段，我认为不动产科技企业可以进一步考虑结合基金侧披露要求和未来会不断增加披露的“可持续发展”“气候风险”等ESG议题的切实需求，在现有的系统框架里面，跟随相应资产类别的领先实践，助力公募产品规模不断扩大的场景下的精细化管理，持续提升资产价值。
