顺应政策调整，住房举措接连推出。近期，多家银行推出了“先息后本”的房贷还款方式，该类产品一经推出就立即引发市场关注。
目前，证券时报记者走访发现，目前已经有部分城市的银行客户申请贷款“先息后本”服务，但有的银行客户还是表示“先息后本”会造成后期还款压力过大。
最低可还1元本金
最近，包含 平安银行 、 建设银行 、 兴业银行 在内的多家银行先后推出房贷“先息后本”还款业务。总体来看，市场上“先息后本”的主流方案为，“先息”期数24~60期，贷款人仅需偿还利息，偿息期过后，则需在剩余贷款期限内按期偿清余下贷款。有银行表示，此举是为了降低房贷客户的还款压力，每月最低可以只还1元本金。
不过，证券时报记者走访获悉，部分银行的房贷“先息后本”还款业务，暂未在一些地区落地。 平安银行 北京某支行一位信贷客户经理表示，当前该行还没有房贷“先息后本”业务，其它类型的“气球贷”，例如抵押经营贷可以办理“先息后本”模式。 平安银行 深圳福田某支行客户经理则表示，该行暂时没有落地“气球贷”业务。其它银行方面，一位家住北京的建行房贷客户透露，其建行手机银行上目前仍显示“该笔贷款所在地区暂未开通还款计划调整服务”。
其实，房贷还款“先息后本”模式已不是新鲜事，早在两年前就有银行推出类似业务。证券时报记者从 兴业银行 获悉，2022年2月底，该行上线一款名为“随薪供”的产品，针对中长期个人一手、二手住房贷款客户，但设定最长期限仅有3年，在该期限内客户可暂停归支付贷款本金，只偿支付贷款利息，这是降低客户短时间还款压力的一种还款方式。2022年起， 建设银行 也在多地分行推出了名为“轻松供”的类似产品。
适用未来收入改善人群
“我看到‘先息后本’的宣传时也心动了。”李先生告诉证券时报记者，自己仍有约200万元的房贷，其所在的借款银行暂未推出该类服务。不过，李先生也存在疑虑，“一想到后期本金偿还的压力，我还是想先按揭还款”。在社交媒体上，像李先生这样对房贷“先息后本”望而生畏的群体并有很多。
证券时报记者算了一笔账，以建行“轻松供”为例，假设贷款100万元、还款期限30年、利率3.5%。常规等额本息还款方式，月供需要4490元。若在两年前使用该产品，则每月只要还1元本金，月供在2800元左右。不过，由于使用该产品延后偿还本金，最终引发的利息则高于等额本息将近6万元。
多位分析人士告诉证券时报记者，前期的阶段性偿息“减压”期过后，本金偿还的压力和风险不容忽视。不管后续如何偿还，本金偿还压力是增大的，若对收入和偿还能力计算不到位，容易发生违约风险。
广东省 城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对证券时报记者表示，该类产品针对的是当前对还款有疑虑的年轻人、新市民等买房主体人群，在目前承接贷款需求有限的情景下，“先息后本”的设计，能一定水平上减轻购房者的压力和疑虑。
李宇嘉分析，当下居民按揭贷款申请意愿不强，银行在面临资产荒的情景下仍把按揭贷款作为优质资产来抢，造成银行之间的竞争加剧。各银行之间，除了贷款利率竞争，更多是服务的竞争，再加上当前银行降低利率争抢客户的空间有限，通过贷款产品设计和创新来拓客就成为一种选项。
“通常是后续五年收入状况持续改善的家庭，可以尝试此类服务。可是轻易认为后续偿还能力增加，或误判收入状况，就容易发生新的压力和风险。”易居研究院研究总监严跃进表示，对于商业银行而言，大规模推进此类模式同样会造成风险，建议对于部分有阶段性减轻偿付压力需求的顾客，商业银行可以做个体评估后实施。
存量房贷利率还会调么？
房地产新政推出后，各地逐渐取消房贷利率下限，新发住房贷款利率创下新低。有机构统计，近期30个样本城市的首套房贷利率平均下降20BP（基点），降幅最多的城市甚至达到45BP，最低利率降至3.15%。相对来说，此前购房客户的存量房贷利率仍维持在4%以上。相比新发房贷利率，二者之间的利差再次拉大。
在此环境下，又有一些银行客户选择对存量房贷提前还款。近期，有专家发文呼吁，再次降低存量房贷利率的时机已到。
家住上海的吴先生告诉证券时报记者，今年5月他再次向银行申请提前偿还房贷13万元人民币，前后总共提前还贷140万元人民币，为此拼光了此前的积蓄和大半年收入。吴先生表示，近期他所在的企业正在裁员，提前还款主要是出于对未来收入不稳定的担忧，主动降低负债。
据 国泰君安 韩朝辉团队日前发布的研报，2月以来，居民早偿率指数加速上行，4月达到37%的历史高位，反映居民提前还贷的表现明显增多。
不过，有多位专家认为，短时间内，商业银行继续降低存量房贷利率的动力不足。李宇嘉表示，银行负债成本很高，贷款利率不断下滑，银行收益面临较大挑战，因此短时间内贷款利率下降的空间不大。 长江证券 分析师马祥云在研报中预计，短时间内再次下调存量房贷利率的机率较小，银行净息差再创历史新低，基于银行经营压力，造成出台冲击较大的政策会更审慎。
