最近，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布两则利好通知，明确要求根据市场化、法治化原则，降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行。

　　那么，本次新政到底对房地产市场到底能发生哪些具体利好呢？

　　根据政策条款和各部门跟进措施，可以看到本次新政主要做了两个方面的调整：一是降低一、二套房首付比例； 二是降低了存量房贷利率。

　　降低一、二套房首付比例的政策比较简单理解。新政规定，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为很多于20%和30%。考量到之前部分实施“限购”措施的城市，一、二套房首付比例在30%和40%（或更高至70%），新政大大降低了首付款比例，易于买房者入市。

　　降低存量房贷利率这条政策就相对复杂一些。这条政策有两个限定词，即：首套房才适用；利率水平下降有下限。

　　首套房适用存量贷款看起来比较好理解，其实其实不然。有两种“二套房”情况在新政下亦可受到豁免：一是唯一住房有贷款，但因当地采取“认房又认贷”政策造成该套住房按二套房高利率办理；二是房屋购买时不是家庭唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其它住房，本住房成为家庭唯一住房。这两种情况都能在新政下适用存量贷款下调。简言之，除了本身就是首套房的用户外，因为各地放宽了对首套房的认定标准，那么新标准下新并入的首套房客户也能享受利率下调。

　　利率水平下降有下限是指：由于现有贷款合同约束，存量房贷利率调整方案不太可能立即消除新老贷款差距，而会结合市场利率和合同条款做统筹安排。央行的指导意见将政策具体落实方式留给银行自行安排。同时要求置换后的存量贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。这就为各行贷款利率下调设置了底线，同时也为将来可能的进一步利率放松提供了政策空间。

　　房地产是我国当前的支柱性产业，有50多个上下游关联产业，深度影响金融业。果断阻止房地产颓势，是当前的燃眉之急。

　　本次新政出台后，股票市场先受鼓舞，地产行业转红以示欢迎。从本文分析来看，本次新政还有留力。减少主要城市各种限购措施、取消各地不必要的新房限价政策、恢复行业本身的纠错能力，仍然是市场期待的规范。持续深化改革开放，适时调整部分房地产政策，以适应变化的房地产市场和消费者需求，这也将是未来一段时期救市政策推进的持续主题。

　　（作者系资深房地产从业者）