最近，绿城中国控股有限公司（以下简称“绿城中国”，03900.HK）发布2023年度中期业绩，并召开在线中期业绩发布会。
财报数据显示，今年上半年，绿城中国录得收入569.76亿元人民币，同比减少11.98%；实现净收入46.41亿元人民币，公司股东应占利润25.45亿元人民币，同比增长41.3%。
在业绩发布会上，绿城中国董事会主席张亚东强调，现在房地产行业出现了四个变化：从“增量时代”发展到了“存量时代”；供求关系从“供大于求”发展到了“供小于求”；市场结构从以刚需为主发展到了以改善为主；房屋功能从金融属性回归到居住属性。
“在四个变化组成的变局中，绿城中国占了先机，都在往好的方向发展。因此这给了我们很大的底气、很强的信心。”张亚东表示，绿城中国在经营业绩、财务结构、市场地位、发展前景、产品服务等各个维度均显现良好态势。面对房地产行业阶段性的重大变化，绿城中国将坚持“全品质、高质量、可持续”的经营方针，持续营造美丽建筑，创造美好生活。
重点聚焦和“狙击式”投资相结合
今年上半年，绿城中国在全国土地市场表现亮眼，在上海、 杭州市 等多个核心城市均有所收获。
《中国经营报》记者了解到，绿城中国坚持“聚焦狙击、精准高效”的投资策略，今年上半年新增19个项目，总建筑面积约257万平方，承担成本约251亿元人民币，预计新增货值达571亿元人民币，位列全国第八。
除重点聚焦核心城市的优质地块外，绿城中国也在其它城市开展“狙击式”投资。财报数据显示，在新增货值中，有61%实现了当年货值转化，截至2023年6月30日已实现销售转化约92亿元人民币。今年上半年，新拓项目净收入率保持较好水平，平均权益比升至79%，进一步降低合作风险，提高了归母利润。
另外，7～8月，绿城中国已在上海、杭州、宁波等地获得9宗优质地块，进一步增厚了核心城市土储，截至8月25日，年内累计新增货值约1005亿元人民币。其中，上海闵行梅陇、嘉定南翔及青浦徐泾等3个项目预计将于年内推盘。
在此基础上，绿城中国今年下半年可售货源充分。财报数据显示，截至2023年6月30日，自投项目可售货值约1955亿元（不含2023年下半年新获取项目当年可推盘货值），一、二线城市占比达80%。同时，累计已售未结转金额约3114亿元人民币。
“保证资金安全永远是公司的第壹原则，这是底线。”绿城中国执行董事及行政总裁郭佳峰表示，绿城中国每个阶段买地的额度都是通过谨慎的钱财流模型测算排布而成，根据实施的销售情况和对市场的后续判断，以比较谨慎的视角来实施更新。“绿城中国买地策略一直没有变，之所以让大家感觉近期买地很多，是因为今年上半年拿地非常少。”
郭佳峰进一步表示，今年上半年，绿城中国投资强度处于较低的水准，考虑土地款支付后经营性资金流还有171亿元人民币，所以今年下半年投资有了充裕空间。截至8月25日，公司权益土地款费用约491亿元人民币。“后续会引入一些开发合作方，实际所需支付的权益土地款没有这么多，且土地款支付会有相应的滞后性，所以资金流安全性肯定不会有任何问题。”
销售金额预计与去年持平
财报数据显示，在销售方面，绿城中国今年上半年总合同销售面积约604万平方，总合同销售金额约1342亿元人民币，同比增长19%。
其中，绿城中国自投项目累计取得合同销售面积约337万平方，合同销售金额约982亿元人民币，同比增长16%；归属于绿城我国的权益金额约633亿元人民币，同比增长40%，权益比提升至64%；自投项目销售均价约29150元/平方。
另外，今年上半年，以“绿城”品牌销售的代建管理项目累计取得合同销售面积约267万平方，合同销售金额约360亿元人民币。
记者了解到，绿城中国在战略核心城市的市场地位持续巩固，一、二线城市销售金额占比约为85%。其中，在杭州、宁波、西安、北京等近20个核心城市销售排名占据当地排行榜的前10名。
值得强调的是，依托卓越的开发运营能力和灵活有效的营销策略，绿城中国今年上半年销售回款率保持在109%的高位，有效支撑资金流及再投资；项目首开去化率达82%，也较2022年年底提升了7个百分点。
绿城中国管理层预计，2023年，销售金额会和2022年约3000亿元的水平大体相当。一方面，公司前8月全口径销售金额和去年同期持平，8月属于新盘供给较少的月份；9～12月，公司新推货值较充分，质量较高。另一方面，截至8月25日，通过精准聚焦投资，公司在上海、 杭州市 等地增加了1005亿元的货值，将近一半预计可在年内转化成当年销售，进一步确保完成销售目标。
除完成销售目标、确保财务安全外，张亚东还对绿城中国有着更高的期许。他表示，公司制定的2025年战略规划就强调“既要低头拉车，更要抬头看路”。所谓“抬头看路”，就是应该看到2025年绿城中国要有一个怎样的市场定位，给自己一个怎样的自画像。
“2025年战略规划中有一个很形象的定位，就是成为TOP10房企的品质标杆。这句话含有两个内容：一个是定量，一个是定性。定量是保持在TOP10范围内，定性则是（要成为）品质标杆。”张亚东感慨道。
“品质不只是产品品质，是全方位品质，经营品质便是其中一部分。规模假如是‘面子’，那么经营品质就是‘里子’。”张亚东进一步表示，在房地产行业高速发展时期，大家更加重视规模，对于经营品质的关注度相对都比较低。如果经营品质很好、很稳定，相信房地产行业也不会出现如此多的“暴雷”和阵痛。
