“地下排污管道施工费用、职工薪水支出、物业管理费收入详单……”不久前，《中国经营报》记者在成都七道堰社区物业办公室墙上看到了物业账目的每一笔开支记录。假如是本社区业主，还能在自己的电话上看到更为详细的账务细节。七道堰社区正是采用了信托制物业模式，小区运营的各项费用才得以如此公开透明。

　　据记者了解，成都从2018年开始推行信托制物业，直到今天，成都已经有329个小区（院落）导入信托制物业服务模式，涵盖商品楼盘、老旧小区、征地拆迁安置小区、乡村集中居住区等不同小区（院落）类型。

　　 成都市 委社治委数据表明， 成都市 已导入信托制物业服务的小区矛盾纠纷大幅下降（平均下降率达95%）、无一例物业合同诉讼案件。据第叁方调查，信托制物业服务小区的业主满意率从52%提升到95%、物业管理费平均缴费率从56%提升到90%，实现了“两升一降零诉讼”的治理效果。

　　为啥要实施信托制物业？实际运行效果如何？现在还存在哪些问题？带着这些问题，记者近日走访了成都部分推行信托制物业的小区。

　　透明化运行换取业主信任

　　“原来业主对物业的服务痛苦不堪。采用信托制以后，业主能对物业的所有开支一清二楚，物业的服务品质也提高了很多，业主自然评价高了很多。”中大君悦金沙花园一二期物业经理张华向记者介绍了小区的变化。

　　不同于以往的酬金制、包干制，信托制物业是以小区业主大会为委托人、物业企业为受托人、业主为受益人，将物业管理费、小区公共收益等设立为信托基金，归全体业主所有。由物业企业从中提取一定比例作为保障款，用于一线员工的补助及小区维修基金，以此构成业主信任物业企业、物业企业忠诚业主的新型信任体系。

　　在之前，中大君悦金沙花园一二期的物业公司是一家低效的物业公司，因为服务响应速度缓慢、停车管理繁乱、电梯问题多、物业管理费收入与支出不清晰等许多问题，业主早已失去了对“小事做不好，大事做不了”的物业公司的信任。

　　金沙街道金鹏社区书记易佑龙对记者表示，2021年，这个小区成为青羊区第壹个试行信托制模式的小区，并聘请了嘉善物业作为小区的物业公司。

　　小区采取了共有基金“双密码”账户管理方式，分别由物业公司、业主委员会掌握密码，一切支出需要先后经由物业和业主委员会允许。同时，小区的收入与支出情况也会公开，业主能够随时在自己的电话微信小程序和“天府市民云”App里看到所有详细数据。据介绍，相比其它模式，在信托制下，业主委员会有更为深度的参与。

　　这时，物业的响应速度相比过去提高了很多，还对小区地面停车位重新规划，整个小区的面貌焕然一新。加之信息公开，业主对物业公司的信任度提高了很多，缴费率很快从60%左右跃升到了90%以上。

　　业主参与积极性悄然提升

　　相比于中大君悦金沙花园一二期，武侯区七道堰社区的起步更为艰难。七道堰社区多是二十世纪八九十年代建设的老旧院落，在过去几十年里历来没有收过物业管理费、停车费，但脏乱差的问题一直困惑着社区居民。

　　七道堰社区书记陈懿向记者介绍，七道堰社区创新性地成立了社区社会企业——四川杞稻焰社区服务公司（以下简称“杞稻焰公司”），来承接老旧院落连片导入信托制物业。根据服务的不同，收取的物业管理费每平方3～8角不等。这也让这个有30多年历史的社区，迈出了现代化物业管理的重要一步。目前，燃灯寺东街3号、5号、9号、14号、26号院和七道堰街11号院等6个院落已经在享受这样的物业服务。虽然过去没有缴纳物业管理费的习惯，但采取信托制物业后，这些院落的物业管理费收缴率几乎达到了100%，居民满意度达到了90%以上。

　　杞稻焰公司进驻院落伍，首先对楼栋的管线、外立面、消防设施、监控设备、绿化进行了全面维修升级，还协调解决了老旧院落缺少停车位的问题，并加入了自动停车出入系统。“原来我们院子又脏又乱，现在整整齐齐的，巴适多了。”一位社区居民对记者表示，物业参与改造，给院落造成的变化很大。

　　业主从始至终对小区的账户一清二楚，基于此，业主非常清楚这些钱都是会花在自己小区的，如果能节省，也切切实实都是省了自己的钱。这样一来，七道堰社区一些业主会自发地参与院落保洁。而杞稻焰公司聘请的员工，也多是本小区业主。

　　在面对小区大型工程的时候，业主同样能展现出惊人的能量。张华对记者表示，在得知物业公司将对中大君悦金沙花园一二期的消防系统维护后，一些有工程、消防背景的业主承担起了寻找设备采购源的工作，在多个方面为小区省钱。最终消防维护费用居 然从刚开始的预算400万元降到了180万元。最近小区需要维修总坪、步道，还要新建防洪沟，小区业主又组建起了“土建群”，启动了新一轮的群策群力。

　　2025年前力争覆盖1000个小区

　　今年10月17日， 成都市 发布《 成都市 老旧小区推行物业服务专项行动方案》，信托制物业服务方式即是该方案中重点推荐的四种物业服务方式之一。

　　其实，信托制物业不仅适用于老旧小区。“信托制物业可以适应所有类型的小区。”成都社区信义治理学院院长陈剑军对记者表示，信托制物业应该尽快地在更多的小区中推广。信托制物业能够做到为业主利益最大化而服务，公开透明的运营模式也能够避免过去小区里我们我们时常出现的偷电、漏水等很多问题。在他看来，信托制物业已经是国外物业体系中的主流，国内的物业体系走了很多弯路，需要尽快普及信托制物业。

　　身为一个新兴模式，信托制物业的发展还有许多障碍。好比， 成都市 委社治委在调研中发现，由于信托制物业在成都甚至全国刚刚兴起，成熟精湛的信托制物业机构较少，与之匹配的服务产品也相对有限，第叁方监督机构评价体系缺失，难以形成较为科学的效果评价，影响了基层推广和社会接受度。

　　易佑龙补充指出，信托制下物业公司的受信任水平提高，同时也需要业主给予配合：信托制物业是双向的。另外，在信托制物业发展早期，还面临专业化公司数量不足的困境。“很多物业公司不能称其为信托制物业公司，严格来说只能叫信托制民办非企业，缺乏专业性、稳定性，也缺乏市场经营的能力。”易佑龙总结称，身为一个新鲜事物，物业公司对信托制的领会也会有一个逐步加深的过程。

　　另外，陈剑军也表示，信托制物业在落地早期还面临着很多难题，好比多方的利益冲突，尤其是在行业主管机关的功能定位与部门利益的转型方面，还需要去逐个突破。目前已经有许多社会企业参与进来了，期待能继续完善相关制度，在党建引领之下，让信托制物业继续提质扩面。

　　在打下基础之后，成都的信托制物业推广已经有了加速之势。 成都市 委社治委透露，2023年至2025年，成都计划每年新增很多于100个信托制物业服务小区。到2025年，信托制物业服务模式基本成熟、理念深入人心，全市信托制物业服务小区力争达到1000个。