【REITs】新年发-红包-！-八连阳-
中国基金报记者方丽陆慧婧孙晓辉
公募REITs市场迎来新年新气象。
农历新年过后开年首周，全市场公募REITs全线收红，部分产品单周上涨幅度超过20%，中证REITs(收盘)全收益指数2月19日大涨3.89%，创下历史单日最大上涨幅度，周上涨幅度达到8.41%，一扫节前阴霾。
在多位业内人士看来，公募REITs市场回暖是政策面、基本面、资金面共振的结果。展望未来，监管层面对行业的政策支援力度较大，中央及地方层面利好政策频出。随同着底层资产基本面逐步修复，尤其是部分具有稳定资金流支撑的项目，预期其价格走势将更为稳健和持续。
中证REITs指数“八连涨”
单周上涨幅度超8%
八连阳！农历新年过后，公募REITs交出一份令人振奋的成绩单。
Wind数据显示，农历新年复工后的首周，全市场30只公募REITs产品全线收涨，博时蛇口产园REIT单周大涨21.47%，更有包含嘉实京东仓储基础设施REIT、中金湖北科投光谷REIT、中金普洛斯REIT等在内的10只REITs产品单周上涨幅度超过10%。 
中证REITs(收盘)全收益指数自2月6日以来更是实现八连涨，2月19日单日大涨3.89%，创下历史单日最大上涨幅度，周上涨幅度达到8.41%。
多位业内人士认为，近期公募RIETs市场的良好表现背后是多重因素推动。
鹏华基金基础设施基金投资部从三方面阐述RIETs市场止跌回升的原因：首先，从政策面来看，节前最后一个交易日，中国证券监督管理委员会发布了《监管规则适用指引——会计类第4号》，明确了REITs投资份额属于权益工具投资。这一政策有助于REITs投资者将持仓市值变动计入OCI，很大水平缓释市场波动对短时间投资收益的直接影响，引导长期和理智投资；
其次，从基本面来看，已上市公募REITs底层资产是优质基础设施项目，2023年总体经营稳健，具有稳定资金流和较高比例的分红。且在经济逐步回升向好的 势头下，部分项目的运营状况有望得到改善和提升。因此，经过2023年调整后，REITs市场显现出较高的配置价值。
最后，从资金面来看，春节后市场流动性有所改善，市场资金相对充裕，投资需求旺盛。“综上所述，政策面利好、基本面及资金面情况改善，吸引更多资金在节后关注REITs市场。同时，建议投资者参与REITs市场时仍需保持理性，充分了解市场情况和风险，并制定正确的投资策略。”鹏华基金基础设施基金投资部总结道。
红土创新基金也表示，《会计类第4号》在短时间改善REITs市场流动性预期，有益于险资、社保资金、 养老金 等长线资金投资，起到了鼓励更多长期配置型资金进场的作用。“即便在市场出现短时间振荡调整时，部分机构也不必迫于止损压力而被动减持，对于降低REITs二级市场波动或具有积极作用。有益于提升REITs持有稳定性，通过拉长持有周期、降低二级市场价格波动提升产品的配置价值。”
“从已经公布的四季报看，多数产品底层资产经营稳定，业绩稳步回升。管理人积极行使主动管理职责，部分行业业绩表现超预期，为近期的公募REITs市场回暖奠基了基础。”中航基金不动产投资部也肯定了基本面对公募REITs起到了支撑作用。
风险基本释放
部分标的显现较强配置价值
中证REITs(收盘)全收益指数2月以来已连续实现“八连阳”之下，很多投资人士认为目前部分标的仍具备较强配置价值。
博时基金基础设施投资管理部基金经理刘玄表示，2023年以来公募REITs二级市场出现较大幅度调整，目前部分产品已具备较强的长期投资价值，近期市场回暖也体现了投资者对REITs配置价值的认可。从国际成熟市场发展规律来看，REITs长期投资价值相对稳定，其长期价格仍将向内在价值回归，对此应有充分的信心。
鹏华基金基础设施基金投资部分析，已上市REITs产品2023年整体达成全年现金分配目标，而且经过此前持续调整，风险基本释放，部分标的已显现较强的配置价值。近期市场整体回暖向好，流动性也有所改善，部分REITs得到较好的价值修复。
“截至2024年2月21日，产权REITs平均现金分派率约4.9%，经营权REITs平均现金分派率约9.4%，对照部分金融机构的长期资金成本具备配置优势。”上述基础设施基金投资部称，作为有别于股票、债券的新资产类别，REITs具备较强的资产收益稳定性及高比例分红属性。从中长期利率环境看，广谱利率中枢下移将凸显REITs的配置价值，有望受到更多长期资金关注。
中航基金不动产投资部和红土创新基金均认为，目前REITs底层资产运营相对稳健，收益确定性较强，长期的投资逻辑没有变化。前期市场的持续回调很大水平上受到非理性市场情绪影响，随着配套政策持续落地，市场回暖，二级市场价格终将回归其基本面属性。结合整体利率环境及资产配置角度，公募REITs的价值投资属性凸显。
先锋瑞驰投资总监陈海涛认为，REITs作为高分红权益类产品，对于追求稳定收益回报的钱财而言，无疑增加了一个新的投资方向。A股虽然也有一批高分红股票，但底层特征有一定不同，REITs由于法定分红的特征，收益确定性、价格稳定性要更优，价格相关性也弱，是具有长期配置价值的大类资产品种。
北方一家大型基金公司也表示，公募REITs市场“扩面提质”仍在持续推进，体量有望持续扩大，逐步发生更多可投的优质资产，成为机构常规配置选择。“尽管部分基础设施REITs的经营基本面出现周期性扰动，但长期看，核心区域的核心资产仍具有较高投资价值，具备较强的抗周期能力。同时，在低利率环境下，REITs的绝对价值和相对价值凸显。”
2024年REITs
更为稳健和持续
展望2024年REITs发展前景，鹏华基金基础设施基金投资部表示，REITs的价钱走势将受到行业政策、底层资产运营情况、市场资金等原因的影响。整体看，REITs行业仍处于发展早期，监管层面对行业的政策支援力度较大，中央及地方层面利好政策频出。这时，在监管层的指导和推动下，目前已经有255只公募FOF将REITs并入投资范围，养老及社保基金参与REITs投资的脚步也越来越近，市场环境及流动性预期将得到改善。
陈海涛也认为，春节后涨势强劲，整体估值虽然较历史低点已经有所抬升，但相对 而言还是具备一定吸引力。公募REITs经过了2年多的发展历程，早期也出现了很多的负面扰动事项，往后看，除了市场自我机制的完善外，产品进一步扩容增类、吸引增量资金和优化投资者结构是决定未来走势的关键因素。
“随着配套政策的落地，未来底层资产的运营表现仍然是REITs二级市场的核心锚定标准，另外，基金经理在专业能力、组织机制和制度建设等方面不断完善，如何高质量做好主动管理工作也是REITs二级市场表现的关键因素。”中航基金不动产投资部也表示。
另一位业内人士表示，目前公募REITs配置性价比已显现，市场短时间上行后或达到阶段性均衡点，未来资产运营趋势仍是主要定价因素。短时间REITs市场估值或许仍有一定上行空间，但也已接近阶段性均衡，未来估值水平的进一步上行（或说利差的收窄）将有赖于资产本身经营情况可否有本质提升。
公募REITs年报披露在即
运营及预期落实情况成关注焦点
沪深交易所日前发布《关于做好公开募集基础设施证券投资基金2023年年度报告披露工作有关事项的公告》，要求基金经理应当于2024年3月31日前完成基础设施REITs2023年年度报告的编制、报送和披露工作。REITs产品的运营情况等成为市场关注焦点。
“由于底层基础设施资产属性的不同，不同资产类型、不同行业的公募REITs的关注要点可能不尽相同，但投资人较为关注的共性主要包含基础设施资产基本面经营的稳定性、行业发展的可连续性、区域市场的竞争性、资产估值的合理性、可供分配预测的可实现性，和基金分红、信息披露、投资人沟通等安排。”刘玄就表示。
陈海涛更是分析，公募REITs涵盖产业园、仓储、保障房、生态环保、 新能源 及高速这六大资产类型，去年在宏观环境及不同产业格局的影响下，各类资产显现出了不同性的周期波动，当下年报披露在即，市场对于资产在行业景气、业绩表现及隐含风险层面的关注焦点亦有不同偏重。
“对于收租类资产，其供需两端的边际变化，和出租率、租金的潜在下行空间会成为关重视点要素；对于环保及能源类的偏公用事业类资产而言，其产能效率、回款节奏和量/价端的稳定性会被重点考量；对于高速资产，由于去年业绩整体回暖，其车流通/通行费的回升力度、连续性和路网扰动因素是否消除会是重点关注项。”陈海涛表示。
中航基金不动产投资部也表示，底层基础设施项目运营及预期落实情况可能成为市场关注的要点。过去一段时期，REITs市场经历了持续调整，叠加会计类第4号指引、年报披露相关事项通知等文件出台，投资者结构发生了变化，更为关注产品的长期收益和运营稳健性，底层资产的产能、价格、潜在风险等关注度上升，实际运营表现与预期数据的不同及其影响因素是否长久可能成为年报看点。