【2023】市场、危机与转机 - 万科如此回应

　　每年的房企业绩会，万科总是绕不开的一个焦点。如何看待行业走势？如何稳中回升？如何应对阶段性关口？这是市场之问，也成了万科的必答题。3月29日，万科在线上举行2023年度业绩推介会，针对大家所关注的问题，万科管理层从市场判断、行业发展和大股东支持等多方面回应市场关切。

　　新增住房需求仍然存在

　　在3月29日的业绩推介会上，万科董事会主席郁亮再次回应了对行业走势的意见。郁亮称，公司仍旧维持过去对市场的判断，行业已经很难且不会回到过去的高点，可是行业前景仍然广阔。

　　郁亮认为，从发展趋势来看，要用动态的眼光看住房需求变化。首先，房地产市场已经从“有没有”到“咋样”阶段，人们美好生活的标准在不断提升，人均居住面积不会停留在现有的水平上。目前63%的住房还没有电梯，人均居住面积、住房设施、小区环境等都有特别大的改进空间，市场需求仍在。其次，中国城市化进程还没有结束，新增住房需求也仍然存在。2023年我国新增城镇人口1196万人。

　　综合上述因素看，未来住宅建设的中枢值是10亿平方左右。2023年住宅新开工面积不足7亿平方，较2019年的高点降低了59%。

　　在郁亮看来，当前支持房地产市场的政策已大量出台，力度超出以往年度，随着政策效果的真实写照，相信市场会逐渐恢复。他同时指出，去年中央提出的房地产发展新模式“三大工程”建设，将增进经济回升，也会为房地产企业提供更多发展空间。万科在城中村改造、保障房领域都有项目，未来将继续施展自身在小户型建设和代建等方面的能力和优势，积极参与。

　　郁亮同时还提到，住建部所表达的对房地产企业的寄语，“谁能抓住机遇、转型发展，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来”。对此，郁亮在业绩会上也表示，万科将持续提供好产品、好服务，全力迎接好的未来。

　　削债与不分红

　　早在2018年万科就高喊“活下去”，如今六年过去了，“活下去”成为各大房企相当迫切的命题。

　　郁亮在业绩会上也坦言，要“活下去”，业务能力好只是一方面，公司还需要强化底线思维，做好极限情境下的压力测试，并为此做出更加充分的准备。虽然万科很早提出“活下去”，但考虑还不够全面。在市场的持续深度调整进程中，过去很多习惯的东西可能会发生改变，过去稳健的标准不一定能完全保障公司安全。

　　对于未来，万科提出要以更大的决心和力度推进盘活存量、把不动产变动产等工作，让公司的安全垫更厚。郁亮指出，过去一段时期，万科已在努力盘活存量，同时通过新融资渠道、资产交易等方法，将经营性不动产持续变为动产，补充资金流。今后，将以更强的危机感和更大的力度推进上述工作。通过上述工作，万科未来两年将削减付息债务1000亿元以上。他同时提到，今年万科打破了31年的传统，作出不分红的艰辛决策，也是为这项极为重要的工作创造前提。

　　对于外界的批判与疑问，郁亮也进行了回应。郁亮称，去年四季度以来，万科得到了深圳国资、金融机构、合作伙伴和市场各方的关心和帮助，对这些善意和支持，万科非常感恩，对外界的批判，万科也很感激。万科管理团队一定不会躺平，会跨过这个关口。

　　挑战与支持

　　2023年，房地产行业经历了空前绝后的深度调整，在行业整体融资明显收缩之下，万科仍然获得了各大金融机构的信任和支持。

　　谈及与各大金融机构的合作，万科集团总裁兼首席执行官祝九胜表示，万科长期以来与银行都是良好的战略合作关系，万科短名单合作银行有8家、长名单合作银行有16家，长期合作的银行有26家，这些银行长期都很支持万科。“在行业调整的情景下，银行在风险防范方面是我们的同盟军。”

　　“当前万科融资状态还是正常的状态，客观说有压力，但有压力能过关，这一关公司一定能闯得过去。”祝九胜坦言，目前万科主要面临三方面融资挑战，“一是开发业务收入与支出不平衡造成的挑战；二是融资模式改变造成的挑战，以往是一笔大金额就可以提款，现在要转到项目，按工程进度才能提款；三是整个经营业务的布局，即经营业务的 利润率不足以覆盖整体上利息爬坡的状态。”

　　面对本轮极具挑战的房地产周期，万科除了自身全力以赴，也获得了国资大股东的支持。

　　万科董事会秘书朱旭在回答深圳国资对万科的支持时表示，深圳国资金银财宝支持了万科，万科不是一个人在战斗。

　　据朱旭介绍，深圳国资采取了四大类措施，以市场化方式来帮助和支持万科。第壹，帮助万科处置流动性较低的不动产和长期股权投资；第贰，市场化方式来认购万科旗下盈利的消费基础设施；第叁，通过深圳国企和万科之间的产业型协同，推动了多个项目合作；第四，深圳国资也在积极组织协调金融资源来支持万科。

　　“目前这些项目的进展情况是有的已经完成，有的已经支付诚意金，有的则正在逐步落地过程之中，这些项目如果全部落地完成以后，预计可以助推万科释放的流动性在百亿规模以上。”朱旭称。

　　北京商报记者王寅浩