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你是否接到过这样的公寓推销电话？近期，网传消息称：“广州停止审批新增公寓”。据多家媒体透露， 广州市 规划和自然资源局披露，该局的确于2024年4月2日发布过《 广州市 规划和自然资源局关于停止审批商务公寓等类住宅项目的公告》，其中规定在全市范围停止新的公寓等类住宅项目的规划审批，编制土地出让方案时不得出现有关公寓等类住宅的表述。如何解读广州停止新公寓审批？对楼市又会有何影响？
公寓市场隐藏“深坑”乱象多
我们常见的公寓，又叫“类住宅”“商服类”等，是商业、办公项目。部分商服类项目被设计成酒店式公寓、公寓式办公等“类住宅”销售，在楼市较热时，尤其是此前住宅限购的大环境下，受到很多消费者欢迎。
为啥住宅会建在非住宅用地上？ 广东省 城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，城市为了发展实体经济，规划的产业用地往往较住宅用地更多，可是产业招商投资回报期长，加上住宅需求太旺，非住宅用地上就做出了公寓这样的产品。
商务公寓等类住宅项目，土地用途是商办，规划根据商办项目审批，但实际用途是住宅，违反了土地用途管制和项目审批规划，造成原本用于实体产业和招商的空间，被发展成房地产，也造成脱实向虚的 势头。李宇嘉认为，此新规将严肃土地用途管制和项目审批规划。
他进一步指出，叫停公寓也出于避免安全消防隐患。非住宅类项目，消防安全标准完全不同于住宅项目，而且也木有住宅类的生活配套，但居住人口以后，对安全和配套的切实需求增加，但其实无法应对这些需求。
另外，公寓还有许多问题，好比没学位、上不了户口、不能明火等，还有一些大型的高密公寓，居住体验糟糕，物业管理令人头疼。其中最出圈的，莫过于杭州的丽晶国际大酒店，曾因为一幢楼里住了近1.6万人在抖音上爆红。这里曾有许多醒目的标签：“杭州第壹网红楼”“杭州最大的群租公寓”“杭州版九龙城寨”“杭州版的花果园”。
2021年，杭州萧山区多部门联合开展丽晶国际消防安全隐患专项治理行动，前期排查发现，丽晶国际共有1594套房源，其中486套房源存在违规分隔的现象，这486套房源合计分隔成了3354间房；近30天内在该楼内有活动记录人员为16229人（包含楼内住户和办公两类有门禁权限人员）。
公寓还有些隐藏“深坑”，产权纠纷是近几年最为常见。“这几年遇到的‘使用权公寓’纠纷很多。”广东合邦律师事务所合伙人律师杨即位对记者说。购买“产权公寓”，土地使用权期满后续期，公寓仍然是你的，而购买“使用权公寓”等于一次性预缴了多年的租金，其实不能办理《不动产权证书》。
“好比我经手的 佛山市 南海区的公寓，因该土地地块属于开发商与村委会合作，用集体土地建设公寓，没有预售许可证。因没有缴纳土地出让金，当然开发商也不会办理房产证过户。因此，其与业主签订的合约为《公寓使用权转让合约》，说一次性付款可享有20年另赠送18年的公寓使用权。但可惜，现在公寓烂尾，交付都成问题。”杨即位对记者说。
杨即位进一步指出，根据《民法典》第七百零五条规定，租赁期限不能高于20年。超过20年的，超过部分无效。即便将两次租期拆开提前签订，实质上是为了规避法律强制性规定而作出的安排，自签订之日起算，合并超过20年的部分也应属无效。因此目前市场上的“40年使用权公寓”存在合同无效的危险。另外，“使用权公寓”还可能存在无法交付、“租金贷”陷阱、已经被抵押或查封等纠纷。
广州未来两年或不会有新建公寓
禁止新建公寓，存量公寓项目会受影响么？根据通知，已出让且规划审批通过的公寓等类住宅项目，可按原规定继续办理后续审批手续，说明存量公寓项目不受影响。
不准新建公寓了，广州公寓从此绝版了么？绝版了会更好卖么？未来会升值么？
“未来两年不会再有新建公寓是大成功率事件，但未来公寓会否再次宣布放开还很难说。”地产经济学家邓浩志指出，在过去20年间，公寓产品已经三四次被禁止。有过禁止开发、销售、宣传；也试过只允许企业法人购买，面积务必300平方以上...。而后也三四次宣布放开，基本是五六年一个轮回。但新政两年内不会改变，之后就要看形势和市场的变化。
值得强调的是，除了广州，近年多地都在严管公寓：深圳多年前就停止审批公寓；海南也曾出台最严“禁公寓令”，规定公寓只能办公，不能住人；东莞在2023年也出台新政严控“商改住”。
假如未来公寓持续被严管逐渐退出主流市场，那目前在售和潜在入市的公寓产品是绝版的存在么？广州公寓新规在市场上流传的这几天里，朋友圈已经出现很多“卖一套少一套”的说辞。
公寓停产，未来会越来越稀缺，这个不假，但绝版不等于高价值，毕竟公寓又不像古董文物，并没有啥收藏观赏价值。
“目前全广州公寓库存量近34个月，说白了不盖新的，也能卖差不多3年。这还只是市场一手公寓，还不包含大量二手市场放售的产品。所以公寓产品短时间、中期都不会有供应紧张的情景，更别说绝版了。”邓浩志指出。
他进一步表示，公寓和住宅还是有诸多不同，好比公寓不能落户，不能读书...。因此公寓市场一直都弱于住宅市场。而今住宅都萧条，公寓就更甚了。因此就算不能新盖公寓，也不见得公寓因此就会发生热销的情景。“都不太可能热销，也就更谈不上什么升值了。”
其实，此次公寓新规除了控制公寓本身的数量，还被认为是让购买力回到住宅市场。“目前，已经诞生的商务公寓等类住宅项目，价格下下跌幅度度比住宅价格大很多，对不动产价格体系发生巨大的冲击，去化难度较大，给投资者、开发商造成巨大损失，无益于招商引资，明确了不再审批新项目，对稳定存量价格有积极作用。”李宇嘉指出。
不过近期，广州也有部分公寓项目表现一定热度。合富 大数据 显示3月公寓成交量为49768m²，同比去年3月下降40%，环比今年2月春节假期形成的低位上升98%。近期公寓市场热点主要聚焦在琶洲，既有近期“卷王”保利最新推出的大平层产品琶洲四季，也有紧随其后推“小面积低总价”复式公寓的越秀琶洲ONE57，再加上“前任爆款”当前已售罄的琶洲南TOD樾公馆的案例，揭示了不管市场如何变迁，“好地段+好产品+具竞争力的价钱”仍是缔造市场爆款的公式。
南方日报记者周中雨