【建发股份】建发股份遭遇扩张苦果 - 监管敲警钟 净利润大跌超三成

　　作为深度参与房地产开发业务的厦门三大国企之一，厦门 建发股份 有限公司（600153.SH，简称“ 建发股份 ”）2023年年报比往年晚发了半个月之久。

　　4月15日， 建发股份 披露的年报数据显示，2023年现金分红占剔除重组收益后的归母净收入的比率为58.71%，相比上年提高20.44个百分点，但主要业务的归母净收入却出现大幅下滑。剔除重组收益和 美凯龙 2023年9月至12月的经营损益之后， 建发股份 期内归属于上市公司股东的净收入为41.45亿元人民币，同比减少21.30亿元人民币，下降比例为33.95%。其中， 建发股份 子公司建发房产、联发集团归母净收入贡献分别减少0.25亿元、20.5亿元人民币。

　　在年报发布之前， 建发股份 收到厦门证监局的警示函，老总郑永达等相关责任人也被监管谈话，并将根据《证券期货市场诚信监督管理办法》，将相关情况记入证券期货市场诚信档案。

　　2023年， 建发股份 在房地产行业一时风光无两。年初， 建发股份 收购 美凯龙 29.95%股份，并于当年第叁季度开始并表。这时，建发房产在各地大手笔拿地，不时上演一天之内拿下至少两宗地的戏码。据第叁方机构不完全统计， 建发股份 在2023年的新增货值已跻身行业前三。

　　如今，市况下行， 建发股份 不得不做出计提减值准备，为其过度扩张的经营策略买单。

　　监管警示

　　4月12日，厦门证监局发文对厦门 建发股份 有限公司采取出具警示函措施的决定，和对郑永达、林茂、魏卓、许加纳采取监管谈话措施的决定。

　　厦门证监局认为， 建发股份 存在会计核算不规范和内部控制不健全等违规问题。违反了《上市公司信息披露管理办法》的有关规定。包含：财务核算存在薄弱环节，财务复核程序不到位，房地产业务中个别长期股权投资、存货的减值测试不够审慎，供应链业务中个别品种如氢氧化钻、电缆等贸易业务采用总额法确认收入依据不充分。和对个别子公司管理不到位，部分合同用印审批不规范，公司内部控制存在缺陷。

　　厦门证监局指出，郑永达作为 建发股份 的老总，林茂作为总经理，魏卓作为财务总监，许加纳作为当时担任分管财务的副总经理，未根据《上市公司信息披露管理办法》的规定履行勤勉尽责义务，对上述违规问题负有责任。

　　监管职能部门要求 建发股份 收到决定书之日起20个工作日内提交书面报告。

　　据中房报报道，有投资者表示， 建发股份 的部分代理业务没有根据净额法而是根据总额法确认收入，可能存在虚增营业收入的问题，而地产板块的存货降价准备计提不充分也将造成利润“有水分”。

　　据了解， 建发股份 相关人士认为，警示函事件对公司的影响并没有外界想象的那么大，实际涉及的钱财很小，占资产减值总额的比率很低。该人士还表示，近几年该公司地产板块计提的存货降价准备都比较充分，金额一直都相当高，此次警示函仅涉及个别项目。

　　回顾往年业绩，2021年、2022年， 建发股份 分别计提了16.33亿元、62.25亿元的资产减值准备，其中，对存货计提的降价准备分别为13.75亿元人民币，51.1亿元人民币。2023年的计提金额较2022年有所降低，两项数据分别为53.13亿元、33亿元人民币。

　　建发式扩张

　　一边计提资产减值，一边疯狂买地，这是建发特色的扩张。收到监管警示函之后， 建发股份 还在土地市场“买买买”。

　　今年4月16日，上海、杭州同时举行土拍，建发房产兵分两路，以28.38亿元拿下杭州之江度假区两宗地，又以联合体方式拿下上海、杭州各一宗地，分别耗资11.83亿元、33.76亿元人民币。一天内将四宗地块收入囊中。

　　最近两年，建发就已成为土地市场的常客，且城市涉猎广泛、价格承受力强。好比，2023年7月4日，该公司35.94亿元在佛山连拿两宗地。当年11月19日，又以36.55亿元连拿福州两宗旧改地块。

　　机构统计数据显示，2023年， 建发股份 旗下的建发国际在全国30个城市新获取78个项目，全口径拿地金额约1169亿元人民币，新增可售货值约2180亿元人民币，新增可售面积约845万平方，权益比例达73%。在中指院统计的2023年权益拿地排行榜中，建发位列第四，紧紧跟随在 保利发展 、中海地产、华润置地等央企之后。

　　供应链运营业务和房地产业务是 建发股份 的两大主业。在全球化战略驱动下，其供应链业务一直运营稳健，长时间以来维持高比例分红。但该业务利润率低，也受行业周期、库存周期等原因影响。

　　房地产领域虽然利润相对可观，但近年来行业下行，经营风险也不可忽视。近年来，建发在依靠国企优势攻城略地的同时，也试图通过收并购来实现对相关产业链的布局。

　　2023年1月， 建发股份 发起对家居卖场头部企业 美凯龙 的收购，拟以62.86亿元收购 美凯龙 29.95%的股份。彼时，在一个投资者说明会上，郑永达对投资者透露了 建发股份 新的5年规划，表示并购是从长远战略角度动身，做到产业链和供应链战略的延伸，通过红星 美凯龙 实现C端高净值客户的获取，进军消费板块，提升整体利润率。

　　2023年第叁季度， 建发股份 将 美凯龙 及其控股子公司并入合并报表范围。

　　策略转向谨慎

　　年报显示，2023年， 建发股份 的营业收入为7636.78亿元人民币，同比下降8.3%，归属母公司净收入同比增长108.83%至131.04亿元人民币。

　　剔除重组收益和 美凯龙 2023年9月至12月的经营损益之后， 建发股份 期内归属于上市公司股东的净收入为41.45亿元人民币，同比下降33.95%。

　　其中，供应链板块实现营业收入5933.7亿元人民币，同比下降14.8%，实现归属母公司净收入39.5亿元人民币，同比下降1.4%。房地产板块的营业收入同比增长21.9%至1664.5亿元人民币，但归属母公司净收入仅1.9亿元人民币，同比下降91.6%。新增加的家居商场运营板块即 美凯龙 ，2023年的营业利润超14亿元人民币，计提资产和信用减值准备、下调投资性房地产公允价值、处置项目发生营业外支出合计31.6亿元人民币，最终实现的归属母公司净收入为-22.16亿元人民币。

　　经历扩张后，建发对2024年的发展策略开始变得谨慎。

　　记者了解到，2024年， 建发股份 预期的营业收入目标是7000亿元人民币，较2023年下降8.3%。

　　其中，房地产板块的发展规划已经有所克制。2023年， 建发股份 的房地产业务实现合同销售金额2294.79亿元人民币，同比增长9.42%。2024年，该公司仍计划将存货货值保持在2000亿元左右的水平。

　　而 美凯龙 的短时间目标是“先活下来”。