5月9日,杭州全面取消购房条件和套数限制。之后,杭州富阳区一楼盘打出广告:“套内面积计价销售。”说白了,买房只需支付房屋套内实际使用面积,不用支付“公摊面积”的款项。
在长三角,杭州不是第壹个涉足按套内面积计价销售的城市。2023年7月, 安徽省 合肥市 专题会议明确,为避免公摊面积比例过大,要积极探索商品房销售按套内面积计价。但记者采访发现,合肥这一政策的实施效果其实不理想。
未来长三角会否有更多城市或楼盘跟进?还需拭目以待。
杭州一楼盘称“拒绝公摊”
最近,杭州富阳区一楼盘打出醒目的宣传标语:“杭州首例,套内面积计价销售,拒绝公摊”。该楼盘由洋房、叠拼及合院组成,目前是现房销售,距离杭州火车站驾车约30公里。
长期以来,国内绝大部分城市在进行商品房交易时,都是根据“建筑面积”计算房屋价格,即套内面积(购房者实际居住的面积)加上“公摊面积”。而所谓“公摊面积”,实际就是摊在每户头上的公共部分面积,如楼梯、电梯、走廊等,通常占建筑面积的10%—30%。说白了,购房者支付的房款中,有一部分是为“公摊面积”买单。
5月12日,记者联系该楼盘的售楼处,销售人员称,目前在售洋房的主要户型有112平方和136平方两种,叠墅的主力户型面积在170平方,标注的都是建筑面积。当记者询问,具体怎样根据套内面积来计价时,对方仅含糊地表示:“您没来看过,所以我这边根据建筑面积讲,可能更好理解一点。”
不过,该销售人员还是举了一个例子:建筑面积136平方的洋房,现场有9折左右的折扣,得房率约85%(得房率=套内面积÷建筑面积)。说白了,所谓按“套内面积”计价,其实也可以看作一种变相打折:单价不变,但计价面积小了,总价也就低了。
合肥曾尝试但难推进
在长三角另一省会城市合肥,去年7月末的一次全市房地产工作专题会议上就曾提出,“避免公摊面积比例过大,要积极探索商品房销售按套内面积计价”。然而,9个多月过去了,这一举措雷声大、雨点小。记者日前联系数家合肥在售楼盘,对方均表示仍按建筑面积计价销售。
其中一家楼盘的销售人员非常肯定地说:“目前合肥没有一个楼盘是按套内面积销售的,肯定得按建筑面积来算,你按套内面积来算,单价不就变高了么?开发成本摆在那里,不会说不明不白砍去几十平方面积(的计价)。”
另一楼盘的销售人员也称,具体操作中,合肥还未实行“套内面积计价”这一政策,“短时间内也不会实行。如果根据套内面积来卖,那单价一定会更贵,不会还按之前的单价来卖”。
这一举措为何没能顺畅推进?有业内人士认为,该举措涉及的问题较多,例如,原本一些半赠送的面积怎么算?房屋根据哪个面积收取土地出让金?物业管理费又怎么交?具体到楼盘本身,交房后,公摊部分的管理、维护、安全责任等,都是需要考量的问题。
除了长三角,其它地区也在探索。最近, 广东省 肇庆市 住房和城乡建设局明确提出,“2024年5月1日起, 肇庆市 范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售”,并要求“各房地产开发企业、房地产经纪机构应当对每套商品房进行明码标价,并在销售场所醒目位置放置标价牌、价目表或价格手册,标价内容与套内面积单价保持一致”。
不过,记者了解到,在某线上中介平台, 肇庆市 在售楼盘信息的基本标价方式仍然按建筑面积计算。代理一手房源的中介表示,目前部分新楼盘主要促销方式是在原来总价基础上打折,并未根据套内面积重新计价,“以某楼盘为例,建筑面积为115平方的户型,原价约90万元一套,现在底价80万元不到,参加我们的团购还能赠送车位”。
背后是清清楚楚消费
对近日频上热搜的“拒绝公摊”这一话题,购房者褒贬不一,有很多人认为是个好现象,但也有人担忧:“只按实际使用面积计价,那楼盘的公摊面积会不会大缩水,造成小区居住环境变差?”
易居研究院研究总监严跃进认为,杭州一楼盘直接宣布“套内面积计价”,和某一城市在政策层面宣布相比,形式上更为具体,也更受关注。让大家能直观、明确地看到,在实施进程中可能发生哪些问题。这种楼盘试水的形式,更有助于推动楼市探索新的计价方式。
“公摊面积之因此这么敏感,还是因为房价。”严跃进分析,“公摊面积的问题背后,还有一个清清楚楚消费的问题。‘拒绝公摊’,实际上就是住房权益保障的问题。”
严跃进解释,根据建筑面积计价,部分开发商会有意做大公摊面积,以便降低建造成本、增加盈利空间,这就造成目前部分楼盘公摊面积甚至超过40%,毕竟公摊部分的建造成本低于套内部分。如果以后大伙都按套内面积计价,那么当公摊面积过大时,套内面积的单价会被快速拉升,房屋在销售时显得性价比极低,开发商自然不敢再故意做大公摊面积。但另一方面,“套内面积计价”也有可能造成公摊面积缩水的问题,例如过道狭窄等,影响居住舒适度,管理部门应在政策层面提出更规范的建筑设计要求,对于一些明显违背居住宜居属性的规划设计,应直接叫停。