【格力地产】深度 - 格力地产拟退出地产业务有何考量？

　　7月8日， 格力地产 发布公告，宣布拟退出房地产开发业务，向避免税业务为主导的主业转型。这是今年以来，继 华远地产 、美的置业之后，又一家宣布退出房地产业务的上市的企业。

　　根据 格力地产 的新方案，其拟置出所持有的上海、重庆、三亚等地相关房地产开发业务对应的资产负债及上市公司相关对外债务，同时置入珠海免税集团很多于51%股权，并逐步转型主业，退出房地产开发。但公告中，并未透露更多交易细节。

　　“ 格力地产 的重组决定是其应对房地产行业持续低迷行情的理性选择。”柏文喜表示，从上市公司角度来审视，剥离重资产的房地产开发业务可减轻公司的负债和财务压力，从而改善公司的财务情况。

　　柏文喜认为，剥离房地产开发业务可能会短时间内影响公司的市场规模和地位，但从长远来看则是公司适应市场变化、实现可持续发展的必要步骤。

　　消息发出后， 格力地产 股票价格有所反弹。截直到今天日收盘， 格力地产 一字涨停，每股4.96元，封单达18万手，总市值93亿元人民币。

　　转型免税业务“一波三折”

　　与其它退出房地产业务企业理由趋同， 格力地产 表示，希望通过此次重组，完全完成业务战略转型。

　　其实，早在四年前的2020年， 格力地产 就有意向进军免税业务，为此其在过去的四年间曾抛出过重组提案并进行过更改，但均未成行。

　　其中，2020年5月， 格力地产 发布第壹次重组交易提案，计划以向 珠海市 国资委和 珠海市 城市建设集团有限公司以增发及现金支付的形式收购珠海免税100%的股权，交易对价约122.15亿元人民币。

　　资料显示，珠海免税集团是国内唯一一家全资拥有免税、有税、保税（跨境）三大业务的免税商。同时也有地利上的优势，能直接面对港澳市场。彼时，为配合此次重组， 格力地产 先后在珠海、海口等地拿下多宗免税商务地块。

　　2021年2月，原公司老总鲁君四被立案侦查，根据有关规定， 格力地产 暂停了此次重大资产重组事项。

　　直到2022年12月，相关交易事项才得以被继续推动。根据第贰次提交的方案，重组交易标的珠海免税集团100%股权的交易对价，调整为89.78亿元人民币，较前次交易方案缩水26.5%，其中76.31亿元通过发行14.18亿股，每股5.38元支付，剩余13.47亿元以现金支付。

　　2023年7月， 格力地产 因涉嫌信息披露犯罪行为收到中国证券监督管理委员会的《立案告知书》，其再度申请中止并购重组交易。2023年11月， 格力地产 发布公告称立案侦查事项已调查、审理终结，上海证交所申请恢复审核。

　　2024年7月8日， 格力地产 宣布取消上述方案，并推出了最新的置出房地产业务债务方案。

　　公司连续两年亏损

　　与最新提案不同 的是，过往提案即便有过更改，都未表态要退出房地产业务。时直到今天日， 格力地产 表态逐步退出房地产开发业务与公司所处内外部环境发生较大变化不无关联。

　　数据显示，2023年 格力地产 营业收入为47.32亿元人民币，同比增长16.95%；其中，房地产营业收入为42.33亿元人民币，同比增长24.02%，毛利率为21.63%。

　　但增收不增利，2023年 格力地产 归母净收入亏损7.33亿元人民币，连续第贰年亏损。根据最新规定，如果一家上市公司连续三年亏损，那么将被实施ST（特别处理）措施。

　　负债方面，截至2023年底， 格力地产 债务总额为58.32亿元人民币。其中，2024年年内到期债务总额为44.2亿元人民币，截至2023年年底货币资金11.27亿元人民币，2024年仍面临较大偿债压力。

　　换而言之，将债务置出不仅能减缓债务压力，同时或也有望改变公司连年亏损的格局。

　　不过，目前虽然新方案已得到 珠海市 人民政府国有资产监督管理委员会原则性同意，但后续仍需上市公司董事会、股东大会审议批准或核准，因此方案能否顺畅落地仍存在不确定性。

　　同时， 格力地产 以往房地产业务占公司总营业收入超九成，非房业务占整体营业收入仅为8.8%，在其退出房地产业务后，公司营业收入将会大幅下降，后续免税业务是否能造成理想营业收入仍值得关注。

　　 格力地产 于2014年正式脱离格力集团独自发展，业务涵盖房产、口岸、海洋、旅游、金融、教育、农业、酒店等多个领域。但2023年，其非房业务（其它）营业收入4.19亿元人民币，同比下降23.51%，毛利率为16.25%。

　　另据 格力地产 披露的珠海免税集团2021年度、2022年度及2023年度模拟财务报表审计报告显示，过去三年其分别实现营业收入17.76亿元、16.38亿元、22.86亿元；净收入分别为6.04亿元、3.17亿元、6.67亿元人民币。