本站记者陈婷赵毅深圳报道
一周之内，珠海两家上市房企先后传来重大变动消息。
7月8日—9日， 格力地产 （600185.SH）连续两个交易日涨停。消息层面上， 格力地产 于7月7日披露将逐步退出房地产开发业务，实现避免税业务为主的转型，为此， 格力地产 将置入 珠海市 免税企业集团有限公司（以下简称“珠海免税集团”）很多于51%股权，相关事项已得到 珠海市 国资委原则性同意。
格力地产 谋求主业转型之际， 世荣兆业 （002016.SZ）的控股股东或将发生变更。
公告显示，珠海大横琴集团有限公司（以下简称“大横琴集团”）全资子公司——珠海大横琴安居投资有限公司（以下简称“大横琴安居”）已通过司法拍卖竞得并控制 世荣兆业 的51%股份，且触发了全面要约收购。目前， 世荣兆业 实际控制人为梁社增，其名下股份实际为儿子梁家荣所有。
在业内， 格力地产 、 世荣兆业 及 华发股份 （600325.SH）被合并称为“珠海地产三剑客”。风云变幻，“珠海地产三剑客”如今也走向不同归途。
对于退出房地产开发业务的步骤及安排， 格力地产 方面对《中国经营报》记者表示，交易具体方案仍需进一步论证和沟通商量，但公司已经培育了 跨境电商 平台、商业运营等大消费产业相关业务，同时与珠海免税集团开展融合专项人才培养，为公司转型缔造关键领域人才“蓄水池”。 世荣兆业 方面则拒绝了采访，仅表示目前经营一切正常。大横琴集团方面对记者的采访需求未有回应。
大船掉头
历时逾四年， 格力地产 收购珠海免税集团一事迎来新进展。
目前， 格力地产 公告拟对原重大资产重组方案进行重大调整，当中提及，基于公司逐步退出房地产开发业务实现主业转型的整体战略考量，调整后的方案为：上市公司拟置出所持有的上海、重庆、三亚等地相关房地产开发业务对应的资产负债及上市公司相关对外债务，并置入珠海免税集团很多于51%股权，如存在估值差额部分将以现金方式补足。
值得注意的是，房地产开发业务目前仍是公司营业收入和利润主要来源。 格力地产 方面对记者表示，截至2023年年末，公司存货项目中，上海、重庆、三亚的货值分别约48亿元、29亿元、26亿元人民币。
据此前公告， 格力地产 自2020年5月开始规画重大资产重组，拟通过发行股份及支付现金的形式购买珠海免税集团100%股权，同时拟向不高于35名符合基本条件的特定投资者发行股票募集配套资金。但在上述调整后， 格力地产 仅谋求珠海免税集团的控股权，同时逐步退出房地产开发业务，并且不再涉及发行股份。
格力地产 在公告中表示：“鉴于原重组方案推进时间较长，公司所处内外部环境发生较大变化，并基于公司逐步退出房地产开发业务实现主业转型的整体战略考量，综合考虑了珠海免税集团良好的业务经营情况及未来发展前景。”
根据珠海免税集团2021年度、2022年度、2023年度模拟财务报表审计报告，报告期内，该公司营业收入分别为17.76亿元、16.38亿元、22.86亿元人民币，净收入分别为6.04亿元、3.17亿元、6.67亿元人民币。反观 格力地产 ，其自2022年以来陷入亏损，2022年、2023年的净收入分别为-26.84亿元、-7.33亿元人民币。今年上半年，公司预计仍为亏损。
公开资料显示，2005年， 格力地产 首个房地产项目落地，公司2012年进军重庆、2014年抢滩上海。上市后，公司逐步从房地产开发向口岸经济、 海洋经济 、现代服务相关业务延伸。
甩掉房地产开发的“负担”，资本市场对 格力地产 的“华丽转身”布满想象。7月5—9日， 格力地产 股票价格持续上涨，连续三个交易日内日收盘价格上上涨幅度度偏离值累计达到20%，短时间内存在较大波动。截至7月8日，根据中证指数发布的数据，房地产业市净率为0.61， 格力地产 市净率为1.72，高于行业水平。
国资注入
拟告别房地产的 格力地产 股票价格大涨，与其同时期的另一家珠海房企—— 世荣兆业 亦在7月8日收获一个涨停。截至7月8日收盘， 世荣兆业 报收6.39元/股，上上涨幅度度9.98%。
消息层面上， 世荣兆业 在7月4日—5日先后公告关于公司控股股东及其一致行动人股份被司法拍卖的进展，和公司收到要约收购报告书。
公告显示， 世荣兆业 控股股东梁社增及其一致行动人梁家荣合计59644万股股份在京东网络司法拍卖平台上予以司法拍卖，占其所持 世荣兆业 股份总数的99.5%，占公司总股本比例为73.72%。其中，大横琴安居通过司法拍卖以最高应价竞得41264万股，占公司总股本51%，剩余的18380万股 世荣兆业 股票中止拍卖。
若上述司法拍卖最终全部完成过户， 世荣兆业 控股股东及实际控制权将发生变更，大横琴安居将成为公司控股股东。公告显示，大横琴安居主要业务为保障性住房运营管理和综合服务，其控股股东大横琴集团是2009年4月建立的 珠海市 属国有企业，也是横琴粤澳深度合作区实体化运营最大的国有平台。
据大横琴集团方面披露，截至7月8日，大横琴安居已通过司法拍卖取得 世荣兆业 51%股份，对应价格为5.05元/股，相关股权交割手续尚在进行中。此次司法拍卖后续将涉及大横琴安居履行要约收购义务、法院执行法定程序、股权变更过户等环节。收购完成后， 世荣兆业 并入大横琴集团合并报表范围。
2023年， 世荣兆业 营业收入15.48亿元人民币，占大横琴集团营业收入规模的8.48%，其期末总资产和净资产分别为66.09亿元、48.55亿元人民币，分别占大横琴集团的4.41%、11.72%。
公告显示， 世荣兆业 主要从事房地产开发与经营业务，是珠海第贰家上市房企，其土地储蓄及开发项目主要聚焦在 珠海市 斗门区，目前剩余可开发建筑面积为141万平方。近年来， 世荣兆业 的经营性资金流净额持续为负，其营业收入规模也从2021年开始降至25亿元以下，但得益于早期低成本拿地，其仍能维持盈利状态。 世荣兆业 在2023年年报中表示，公司正在逐步涉及商业综合体的建设及运营。
大横琴集团在公告中表示，收购 世荣兆业 ，将进一步丰富公司业务结构，有助于增进公司长期稳健发展。值得注意的是，大横琴安居发起的要约收购其实其实不以终止 世荣兆业 上市地位为目的，其后续将如何消化 世荣兆业 的既有资源推动业务发展，值得观察。
楼市去库存
“珠海地产三剑客”的今时已不同往日，其所处的房地产行业也在近年持续深度调整。
在 格力地产 、 世荣兆业 的大本营——珠海，今年上半年楼市优化力度空前。5月，珠海出台房地产调控措施，在全市范围内取消住房限购、限售，商品住房价格备案时间间隔调整为30天，同时鼓励支持住房“以旧换新”、加大公积金政策支援力度、加大金融支持房地产力度等；3月，珠海发布《关于印发优化规划管理助力高质量发展若干措施的公告》，在供需两端双向发力，助力开发减负，促活房企供给。
据合富研究院统计，1—6月，珠海商品房住宅市场新增供应63.19万平方，同比下降21%，网签面积91.14万平方，同比下降36%。从月度走势来看，珠海上半年楼市成交出现短暂回升，但主要受以价换量影响，后续市场成交下降。由于改善性需求加速释放，整体房价保持稳定，均价为26428元/平方。土地市场方面，上半年珠海供货商住土地38.93万平方，同比下降67%，成交建面32.73万平方，同比下降49%，平均楼面地价同比下降4%至8584元/平方。
截至2024年6月末，珠海全市住宅库存为386.21万平方，同比增长8%，市场处于去库存阶段，根据过去12个月平均去化速度测算，去化周期约为24.83个月，同比增加7.98个月。上半年，珠海楼市整体推新去化率降至7%，购房者观望情绪浓厚。据合富研究院统计，下半年，珠海或有37个住宅纯新盘入市，预计供应92.08万平方。
合富研究院表示，楼市新政的效果仍需时间观望，珠海楼市整体仍处于低位调整期，“以价换量”仍是市场关键词，且预计市场还将面临较长的调整期，下半年成交难有突破。