【新世界发展】总市值大幅下降至不足200亿港元 - 新世界发展继续降杠杆

　　6月24日， 新世界 发展宣布，2024年1月直到今天，集团已完成合计约350亿港元的贷款安排及债务偿还。该集团离岸贷款维持于低成本水平，平均利率为香港银行同业拆息加约1.1厘。

　　 新世界 发展还获得新的银行借款，用来进一步补充流动性。其中，包含新获人民币20亿元境内15年期经营贷款（固定利率为3.0%），和人民币6亿元境内十年期经营贷款（固定利率为2.9%）。另有几笔境内经营贷款在商讨中。

　　另外， 新世界 发展与阿布扎比投资局的合资酒店贷款亦顺畅完成再融资，总金额达95亿港元，其中92.5亿港元为原有贷款金额，2.6亿港元为新增融资。

　　压降融资成本的同时， 新世界 发展还在持续降负债率。值得强调的是，目前， 新世界 发展面临着物业发展收入锐减和净负债率提高的困扰。

　　根据 新世界 发展最新披露的2023/2024中期业绩公告显示，2023年下半年， 新世界 发展的总收入为170.66亿港元，同比下降25%，其中，物业发展收入约67.4亿港元，同比下跌40.2%。

　　在净负债率方面， 新世界 发展首席财务总监刘富强在2023年2月的业绩会曾强调，公司净负债率将在2023财年下降到稍高于40%，至2024年6月进一步降低至40%以下。而数据显示，截至2023年12月， 新世界 发展的净负债率不降反升至49.9%，比2022年财年的43%还上升了6.9个百分点。

　　另外， 新世界 发展还面临着股票价格持续下跌的问题。截至6月24日收盘， 新世界 发展的总市值为182.71亿港元，与高峰时期的1400多亿港元市值相比，大幅缩水。

　　降杠杆未达目标

　　内地房地产市场进入调整周期，很多房企主动选择降负债率，而以稳健经营著称的 新世界 发展则在前几年选择“逆行”来抄底内地楼市，像在2022年2月的业绩发布会上， 新世界 发展执行副主席兼行政总裁郑志刚公布了“quick win”（快赢）战略，并明确预留约200亿港元用于收购，会看准时机进军大湾区，留意地点较好、成熟、短时间内可销售的改造项目。

　　彼时的郑志刚直言：“整个大湾区的内地开发商没有钱了， 新世界 有钱，又是香港开发商，是比较靠得住的。所以有100个找我们谈项目收购，最后选了三四个。”

　　另外，2022年8月底，郑志刚在接受媒体采访时表示，房地产市场已经见底， 新世界 集团计划明年在上海、广州、杭州和深圳等城市投资100亿元（人民币）。

　　然而， 新世界 发展一边“抄底”内地，一边则面临资产负债率攀升的困扰。财报数据显示， 新世界 发展资产负债率在2019年底、2020年底、2021年底、2022年底、2023年底分别为45.29%、53.39%、51.49%、54.69%、56.45%。

　　 新世界 发展的净负债率也是“节节高”。为此， 新世界 发展开启了降杠杆之路，上述百亿计划也因预算缩减被“叫停”。2023年2月， 新世界 发展的管理层在业绩会上表示，2023财年的净负债率下降到稍高于40%，至2024年6月进一步降低至40%以下。

　　据记者了解，近一年 新世界 发展的主要任务为出售核心资产，像2023年11月20日，其完成出售新建立逾6成持股，获得约217.5亿港元现金收益。而上述交易完成后， 新世界 发展将部分收益分派约40亿港元的特别股息。

　　然而出售核心资产并没有让 新世界 发展降低净负债率。根据 新世界 发展最新披露的2023/2024中期业绩公告显示，其净负债率为49.9%，比2022年财年的43%还上升了6.9个百分点。

　　另外值得强调的是，汇丰研究于2023年12月11日给予其“减持”评级。汇丰研究表示， 新世界 去杠杆路未完结，目前未见好转迹象，预期未来一年至一年半 新世界 将出售更多资产，令派息减少，预期 新世界 股票价格可能会持续受压。

　　近几年， 新世界 发展还面临着股票价格持续下跌的困扰。截至6月24日收盘， 新世界 发展的总市值为182.71亿港元，而长实集团、恒基地产、新鸿基地产的总市值分别为1033.94亿港元、1040.90亿港元、2011.06亿港元。

　　继续大马金刀稳定负债率

　　“负债率在过去6年出现提升是有几个因素的。首先香港的楼市比较疲弱，其次非核心资产处理的进程其实不像我们预期的那么快。” 新世界 发展管理层在最新的业绩会上表示。

　　“我们将会继续采取大马金刀的政策来去稳定我们的负债率”， 新世界 发展的管理层还指出，未来 新世界 发展将继续去杠杆，出售非核心资产，发展核心业务，且在2024财年非核心资产的销售目标是80亿港元。而到2026年，净负债比率下降速度会更为明显。

　　值得强调的是，在开完中期业绩发布会的第贰天，即今年3月1日， 新世界 发展就迅速出掉了香港荃湾愉景新城商场及停车场全部权益，涉及商用物业总面积约63万平方，包含1000个车位的停车场，总现金代价为40.2亿港元。

　　不过，也是在3月1日，汇丰研究发布报告称，将 新世界 发展的目标价由9.2港元下调至8.8港元，维持“减持”评级。汇丰指出， 新世界 发展截至去年12月底的中期业绩中，最大负面因素为中期息按年削减57%至20仙。

　　上述报告还认为， 新世界 可能需要更长时间开脱困境，实现去杠杆化。若 新世界 能重新部署资本增进增长，而非单纯去杠杆，将对其前景持更积极态度。

　　记者了解到，在未来发展方面， 新世界 发展将继续重仓内地市场。资料显示，截至2023年12月31日， 新世界 发展在香港持有应占总楼面面积约800万平方尺的土地储蓄，其中物业发展应占总楼面面积约323.4万平方尺。在内地，其持有不包含车库的土地储蓄总楼面面积约435万平方可用来即时发展，其中约229.8万平方为住宅用途。

　　值得强调的是， 新世界 中国主要负责 新世界 发展在内地的房地产业务和相关项目的开发与管理。2024财年上半年， 新世界 发展中国内地合约销售录得75.5亿元（人民币），完成年度目标150亿元（人民币）超过50%。

　　“投资内地的决心是坚定的。从世界各地来说都很难找到一个区域，可以连续投资40年都保持增长。虽然短时间遇到一些困难，但未来仍然有广阔的发展空间，我们的顾客群体也非常多元，需求也是多样化的，这些都值得我们继续投资内地市场。”4月10日， 新世界 发展执行董事、 新世界 中国董事兼行政总裁黄少媚对媒体公开表示。

　　黄少媚还指出，未来 新世界 会聚焦地产开发与运营双轨并进，继续在好的城市，更加审慎地寻找适合发展和投资的项目。“近几年花了很多时间与精力去做重资产项目，希望这些项目可以尽快落成，并把它们经营好。未来 新世界 还是会聚焦地产开发与运营双轨并进，继续在好的城市，更加审慎地寻找适合发展和投资的项目。”

　　 新世界 发展2023/2024中期业绩公告显示，2024年财年上半年毛利上升2%至72.57亿港元，主要受惠于K11项目中较高毛利的物业投资。其中，中国内地物业投资收入同比增长4%至9.29亿港元。

　　另外， 新世界 发展财报显示，预计至2026财政年度时，K11项目将遍布大中华地区12个重点城市，合共38个项目。其中，总面积近23万平方的K11内地首个旗舰项目—深圳K11 ECOAST将于今年年底开业。

　　针对降杠杆的情景、如何做好市值管理等诸多问题，《华夏时报》记者于6月25日向 新世界 发展发送采访提纲，截至发稿尚未收到回复。