【蔡幼龙】在上海，一场长达六年的高层住宅换梯-攻坚战-

　　1989年，在一场高层住宅问题笔谈会上，国内各地的专家们就“中国是否应该发展住宅高层化”展开讨论，其中被频繁提及的问题是高层住宅的“命脉”——电梯。

　　35年过去，作为电梯保有量连续十余年位列全球之首的城市，上海的高层住宅电梯已显现出明显的“老龄化”特征。

　　今年5月发布的《2023年上海电梯安全情况报告》显示，截至2023年底，本市投入使用超过15年的老旧住宅电梯占住宅电梯总量的29.95%；投入使用超过20年的老旧住宅电梯占住宅电梯总量的12.18%。

　　2023年5月开始施行的《上海电梯安全管理办法》规定，投入使用满15年的电梯可经评估后确定是否继续使用或对电梯进行修理、改造、更新。然而，与多层住宅加装电梯相比，高层住宅换梯缺乏可参考的经验和细化的指导方案。

　　换梯之困，成为上海老旧高层住宅务必直面的问题。对于上海红枫公寓的150户业主们而言，这是一场长达六年的“攻坚战”。

电梯老了

　　26岁的红枫公寓老了。一楼大堂里，白色的墙皮耷拉着，摇摇欲坠，部分楼层的地板瓷砖坏了补、补了坏，显现出两三种不一样的颜色。

　　两部电梯也显出老旧。轿厢内红色的地板漆被摩擦得露出了铁皮内芯，灯光昏暗，四壁早已不是亮堂的银色，蒙上了一层灰意。

　　红枫公寓位于上海闵行区虹桥镇，共25层，每层6户。上世纪90年代初，城市化浪潮尚未席卷至此，这里还是虹二村王家弄的宅子。公寓于1997年破土动工。居民区副书记朱莉彬清楚地记得，那年他读初一，每次路过王家弄，看着高楼一点点被建造起来。1998年，业主们逐渐入住。尔后，虹二村变成了古北新城小区，后历经五期开发，直至2013年全部完成，而红枫公寓仍然是整个小区最早建造的高层住宅。

　　电梯老了，就像人一样，什么毛病都出来了。住在15楼的蔡幼龙是红枫公寓的楼组长之一，今年73岁。几年前，他被困在电梯里，轿厢内手机信号弱，只能通过电梯内的无线通话联系物业，物业联系维保工来开门才得以脱身。在密闭空间里，蔡幼龙居 然不感到害怕，“毕竟电梯关人的情景发生过，大家最后都能安全出来。”有一次，一位老人出门没带手机，也不懂如何使用无线通话，许久未归，家人以为出了啥事，找了一圈，才发现是被困在电梯里。

　　2018年退休后，蔡幼龙使用电梯的频率增加了。他感到电梯在2019年之后大故障不断，“越来越恶化”，出现过困人三四个小时、门打不开或是关不上、电梯晃动厉害、极速下坠等情况。

　　住在5楼的郭世鑫记得，有一次同事来家里给他送文件，见面第壹句话：“每次坐你家大楼的电梯都感觉这地板要掉下去。”

　　“每次进电梯都有一种‘赌博’的心理状态，祈祷不要失事”，住在一楼的叶天宇偶尔也有乘梯需要，他理解住在高层业主的心情：如果每天上班坐电梯都如此焦虑，那这一天会是个糟糕的开始。

　　“换梯”的呼声早在六年前就已经存在。住在5楼的李新今年80岁了，是红枫公寓的上一届楼组长。意识到电梯该换时，李新计划写一封要求更换电梯的信给居委，但因全体业主并没有达成共识，也就没了下文。

　　四年后，更换电梯又一次被提上日程。李新的朋友、同样也是楼组长的雷一峰请女儿代笔写了一封信给居委会和业主委员会。但诉求还是被搁置了，原因仍然是电梯的老旧没有让所有业主都感同身受。

雷一峰手写的换梯信。受访者供图

　　2021年底，蔡幼龙、李新、雷一峰等业主代表在雷一峰家开了一次会，讨论换梯事宜，其中提到“第壹要检测，看结果”，换还是修，在当时并没有准确的定论。

　　转折点发生在2022年疫情封控期间。长时间居家、上下楼做核酸、搬运物资等原因让业主们感受到了电梯的重要性。究竟是换还是修？老电梯的原厂家已倒闭，维修时用到的重要配件需要从外地调货，成本高，加之维修频率逐月上升，有意向换梯的业主们认为，与其小修小补，不如一次性处理问题。

　　蔡幼龙在业主群里发起了一次征询意见的“接龙”，结果仅有50%左右的业主同意换梯。作为住宅的共用部分，电梯和消防水箱、外墙、水管等部件一样，若需维修或更换，费用一般情境下从大楼的维修基金内划扣。但当时，红枫公寓的维修基金还剩下七十多万元。根据有关规定，其中30%是保底红线，无法动用。一部普通电梯市场价在35万元左右，剩余的维修基金无法覆盖两部电梯的款项。

　　还有业主认为，即便能覆盖，如果大部分用来更换电梯，那未来外墙、水管、照明等设施的维修，钱又从哪里来？

　　在担任居民区副书记前，朱莉彬曾在镇房管办工作。他理解部分业主对维修基金的疑虑。他向业主们反复解释，形容自己就像一台“复读机”。但老旧电梯的更换工作，关系到150户业主的乘梯安全，已经等了六年，真的不能再等了。

没有石头，也要过河

　　此前，在古北新城小区甚至整个虹桥镇，都没有换梯成功的案例，朱莉彬意识到，这将是古北新城换梯的“第壹战”。

　　在上海，多层住宅加装电梯工作推行直到今天已经有13年，指导政策较为完善。而高层住宅换梯，目前并无全市统一的指导性政策。即便有换梯成功的小区案例，朱莉彬也认为“不适用”：所在区不同、小区不同、楼栋情况不同、业主们诉求不同，根本无法借鉴。

　　“摸着石头过河”，朱莉彬这样总结，随后又补充了一句，“连‘石头’在哪里都不晓得”。

　　在未知中，红枫公寓的换梯工作正式开始。

　　公开报道显示，直到今天，上海换梯成功的小区大多由物业或业主委员会牵头开展换梯工作。但当时红枫公寓的业主委员会正值换届，物业也其实不是业主们心中的最优选。让物业主导来选择电梯品牌和规划资金，业主们颇有疑虑。

　　重担最后还是落在了业主们自己身上。在朱莉彬的牵头下，2022年7月，经全体业主投票推荐并公示，红枫公寓成立了15人的换梯小组，蔡幼龙、叶天宇、郭世鑫等人均在其中。

最终确认的换梯小组名单。受访者供图

　　换梯小组分工细致，各司其职。蔡幼龙和巫学民是其中年龄最大的两位成员，都是老党员，也都是楼组长，深受业主们认可，负责与150户业主沟通。住在一楼的叶天宇虽然使用电梯频率不高，但从小生活在红枫公寓，对老房子和邻居们很有感情，本职工作又是会计，负责记账工作。郭世鑫从事与应急管理相关工作，对电梯也有所了解，负责招投标工作。另外，小组成员不乏熟悉建筑工程及法律的业主。

　　当时正值疫情，工作小组的开会地点和方式，都比较随意。有时在蔡幼龙家里，就是就在排队做核酸时抽暇聊上几句。每次开会的内容，蔡幼龙都会记录，一开始写在A4纸上，后来写在初中英语练习簿上，我们时常翻看，纸张都有些泛黄了。

　　大大小小的会开了近30场，完整的工作流程逐渐确定：征求业主意见、确定资金筹集方案、咨询居委和物业相关流程、调研电梯厂家、准备电梯招标投标的手续、完成评标并公示、厂家施工、市场监督管理局验收。

　　一部电梯使用维修基金，另一部通过业主自筹资金来处理，这是换梯小组确定下来的方案。尔后，叶天宇、蔡幼龙和巫学民去了一趟镇房管办，询问业主自筹的形式是否合法合规，他们担忧相关部门不认可，造成最后电梯验收不通过。

　　得到肯定的回应后，红枫公寓的业主们决定先使用维修基金更换第壹部电梯。维修基金由物业方代理记账，资金使用需物业审批、签字，同时开户银行也要参与审价，流程较为繁琐，而疫情又延误了进度。巫学民对此不理解，情绪激动下与物业方发生争执，“用业主自己的钱，为啥还要等这么长 的时间？”甚至还有业主疑问，“这难道不是一种官僚主义么？”

　　另外一个问题是，电梯厂家需收到50%的首付款才能动工，而维修基金使用规范明确规定，工程费用一般分4次付款，首付30%，再根据施工进度，根据45%、20%、5%付款，两者存在不同。

　　几方沟通下来，朱莉彬发现，换梯牵扯到业主、物业、业主委员会、银行、电梯厂家等多方主体，相互之间存在信息差。在他的牵头下，几方共同开了现场协调会，最终明确了维修基金换梯的流程和时间节点。

会议过后，使用维修基金换梯的流程被明确下来。受访者供图

　　使用维修基金要等，可换梯工作不能停下，业主自筹费用更换的另一部电梯被提上日程。对于这场从零开始的换梯，最艰难的环节才刚刚开始。

钱、钱、钱

　　一部电梯费用在30万元到35万元左右，150户业主，如何分摊？这不是一道数学除法题。

　　根据房屋面积分摊？大家认为不得人心。有业主建议，按楼层高低分摊，还有人认为应考虑每户人家的人口数。换梯小组认为，这些提议起点都是好的，但太扑朔迷离。

　　反复讨论后，换梯小组决定参考上海有关加装电梯的指导文件，根据楼层来分摊，并进一步将文件中各层出资费用百分比简化：以100%为基准，根据楼层高低上下浮动，楼层越高，要分摊的款项越高，但最高不高于10%，最低很多于5%。

　　经公示后，业主们心里都有数了。难题接踵而至——钱汇入到哪里？谁来管？安全性如何保证？

　　有业主提出，由居委会来管理，朱莉彬觉得不妥，其中牵涉到法律风险和监管问题。又有业主提议，由业主委员会来管理，但法律规定业主委员会仅有权管理维修基金。考虑过多种办法后，换梯小组认为，应参考加装电梯的钱财管理模式，由换梯小组的业主代表们共同管理。

　　具体到人，一位业主开户，另外两位业主掌握密码，第叁位业主保管实体银行卡，第四位业主负责账目明细。其中，开账户既麻烦风险又高，开始没有人站出来，排场陷入了焦灼。

　　“那我来吧。”郭世鑫站了出来。他其实不是没有以上的担忧，但长期的项目管理经验告诉他，“绝不能因为一个环节而延误整体进度”。与换梯小组的其它成员相比，郭世鑫入住红枫公寓时间不长，但换梯工作推进直到今天，点点滴滴他都看在眼里。

有关换梯自筹费用的公示。受访者供图

　　“即便除去1楼的6户，向144户业主逐一筹钱，也是非常难的。如果有极个别人不愿付钱，有可能影响到其它人，都跟风不付钱了。”在基层工作多年的朱莉彬深谙这个事理。虽然不管维修基金还是自筹资金，都是业主自己的钱，但前者是买房时已经交付的，后者是要“ 老百姓 从口袋里掏钱”，其实不简单。

　　“换梯后，房子甭管是租还是卖，都有好处。”朱莉彬的话很现实，也比较奏效。换梯小组将各楼层分摊费用发在业主群，一周左右，95%的钱财已汇入郭世鑫的账户。

　　去过房管办的可不止换梯小组成员。成功换梯后，朱莉彬才得知，曾有业主也去过镇房管办，询问职员古北新城自筹资金换梯的事宜是否真实存在。

　　账户每进一笔账，叶天宇负责登记具体户数，并在业主群里实时更新进度。到了第贰周，资金基本都到位了。在他看来，最后的几笔账来之不容易，“背后不晓得要做多少协调工作。”

　　协调工作由蔡幼龙和巫学民负责，蔡幼龙负责高层（12到25楼），巫学民负责低层（2到11楼）。使用维修基金换梯，需四分之三业主同意。但对于自筹资金换梯，每一户业主的钱都不能少。

　　红枫公寓出租率在30%左右，“电梯好坏和之前的业主没关系”，巫学民表示理解，毕竟他们与这栋大楼的联系几乎被切断了。

　　为此，俩人“蹲守”在物业办公室，软磨硬泡下才拿到了出租业主们的联系方式，接着或是打电话，或亮身世份证和党员证明上门造访，甚至坐九号线跑到了松江，为已经搬出去的业主解答疑惑。“换电梯，怎么换，怎么筹集资金，都有一套书面资料，全部拿出来给他们看。”巫学民说。居委承担“背书”工作，朱莉彬随时在线，向打来电话确认的业主反复解释，“不是电信诈骗，不是电信诈骗，是真的”。

　　蔡幼龙直到今天还记得，顶楼的一套房被屡次转手，目前是出租状态，物业管理费还拖欠着。两次敲门无人应，蔡幼龙犯了难，得知租户是年轻人，下班抵家晚，第叁次上门，习惯早睡的蔡幼龙特意在深夜等待，最终等到了刚下班回家的租客。通过租客的租房平台，蔡幼龙才拿到现房东的联系方式。房东表示愿意出资，蔡幼龙还顺便替物业把拖欠的物业管理费一并收了。

　　难题一个个被攻克，最后一关是遴选电梯品牌。众口难调，有人希望新电梯“高大上”，最好能有人脸识别或刷卡乘梯功能，有人期待能换上观光电梯，也有人想体验最新推出的电梯技术，好比钢带曳引技术。

　　15人中又选出7人成立专业评估小组，负责电梯的招投标工作。几轮讨论后，确定了4家电梯品牌，郭世鑫负责写招标书，蔡幼龙和巫学民屡次前往市区，实地勘察已换梯成功的小区案例，“每一个品牌至少实地考察两家”。

　　一场招标会在蔡幼龙家召开，蔡幼龙将密封的招标书拆封，并拍摄视频，传到业主群里以示公正。在这场会议上，评估小组围绕不同品牌电梯的质量、价格、技术优势和服务品质等方面一一讨论，要经济实惠、性价比高、后期维保成本低。遵循“知情同意”原则，又将所有的招标信息和最终选择的日立公司介绍公示在一楼大堂，供业主参考。

　　业主们签下确认书后，换梯工作尘埃落定。去年夏天，设备和工人进场施工，红枫公寓的保安朱师傅清楚地记得，巫学民和蔡幼龙轮流“站岗监工”。“说是监工，其实也不算，我们都是外行人。”两位老人自嘲道。他们朴素的思路是，有人在现场就可和时沟通，提升工程效率，邻居们就能早一点坐上新电梯了。

业主们确认中标电梯签名。受访者供图

　　施工期间，整栋大楼仅有一部电梯供使用。为了不造成拥堵，业主之间达成共识，低楼层的年轻人走楼梯，平时要买菜的老人们错开上班的高峰期上下楼。蔡幼龙还记得，有一户业主自掏腰包买了几箱水给工人们解暑。

不一样的声音

　　换梯进程中，少数服从多数是常态，但反对的声音也不是没有。

　　除去1楼的6户业主，剩下的144户居民里，最终只筹得了143户资金。始终不愿意交钱的是二楼的一户业主，换梯工作小组反复做工作，仍然啃不下这块“硬骨头”。

　　为何不愿意？最初问不出原因。蔡幼龙感到困惑，疫情封控时，这户业主自发帮了大楼很多忙，十分热心。

　　业主私底下向郭世鑫介绍了情况。最早在购房时，二楼的六户居民统一表示不用电梯，物业就把二楼的电梯关停了，二楼业主也无需缴纳物业管理费中与电梯相关的款项。后来，这户业主想要开通电梯，物业表示，需要二楼2/3业主同意，才能开通，当时有3户同意，3户不答应，于是作罢。再后来，另一户二楼业主也希望开通电梯，该户是两位上了年纪的独居老人，电梯成为下楼刚需。朱莉彬了解情况后，走访了三家不答应的业主，把其中一家说通了，才符合二楼电梯的开通要求。

　　同样是二楼，为何他的诉求没被满足，别人的诉求就能被满足？这让最早要求开通电梯的二楼业主“耿耿于怀”，所以到了换梯时刻，他不愿意出资。

　　了解原因后，换梯工作小组也表示理解。蔡幼龙和巫学民当时还表示，这户的钱他们自掏腰包来垫。不过最终换梯总金额有所盈余，这户人家的钱也顺畅解决了。

换梯小组有关如何筹齐资金的会议纪要。受访者供图

　　换梯工作开始之初，另一位住在中层的业主，曾公开在业主微信群内表示不答应换梯。这位业主曾在铁道局下属的机械所工作，熟悉电梯该类特种设备，蔡幼龙称他是“真实的电梯专家”。在他看来，两部电梯始终在做定期维保，总体上是可以运行的，且他认为，“电梯只要有‘验收合格标志’，就没有更换的必要”。

　　严格而言，他的说法也木有错，换梯小组成员们都能理解，但这样的说法放到电梯频繁出问题的现实里，有点“站不住脚”。郭世鑫认为，“条文依据只是一方面，居民的切身体验更加重要。”

　　后续筹款时，这位始终持反对意见的业主，在最后阶段仍将钱交上了，“提出反对意见是我的权利，缴纳费用是我的义务”。

　　换梯进程中，每一个共识的达成，都包含了屡次讨论协商。换梯小组中，最辛苦的要数蔡幼龙和巫学民等几位核心成员。“换梯流程毫无二致，但要有一群‘关键少数’，愿意站出来，率领大家屏住一口气坚持到底，即便遇到各种问题，但心要齐”，朱莉彬认为，这是关键所在。

换梯成功后，红枫公寓制定的乘梯公约。朱雅文/摄

　　当公共利益与个人利益发生冲突时，业主们是否愿意让步？“三驾马车”中，谁愿意主导换梯工作，并坚持推进到底？这些都是换梯是否能成功的关键因素。在上海，像红枫公寓一样需要更换电梯的高层住宅数量很多，但其实不都能成功。

　　隔着一条蒲汇塘，古北新城的对面就是徐汇区。两公里外的徐汇A小区，也面临着高层换梯的困扰。自去年下半年起，该小区内一栋建造时间最早的大楼电梯频繁出现故障：电梯下坠后冲顶、面板按键失灵、电梯门无法关闭并发出难听鸣声。

　　该楼栋于1997年建成，有28层，一层8户，电梯只有2部，224户业主中老人占多数，出门电梯是刚需。

　　去年11月，居委牵头成立了换梯工作小组，也曾召集“三驾马车”召开过一次换梯工作会议，物业方负责对接电梯检测机构，原计划于今年春节假期后检测，直到今天没有后续。记者两次走访后了解到，小区换了物业经理，新就职的经理表示对此事其实不知情。

　　但在部分业主看来，这其实不是问题关键所在。一位换梯小组的成员向记者表示，这栋楼换梯成功的存在性不大，“一是哪里来钱？二是200多户的意见，怎么统一？”该楼栋维修基金和红枫公寓一样，也只剩下70万元左右，意味着需要居民自筹费用换梯。即便还没进行到这一环节，前一任物业经理表示，“通过日常沟通，让二楼的八户业主都出钱，可能性不大”。

　　今年春节假期直到今天，电梯发生故障的频率不高，业主们对调梯的呼声渐渐少了，但这其实不能遮掩电梯的老化问题。

　　A小区这栋大楼的电梯已“服役”近二十年。维保人员带着记者走进电梯机房，电梯曳引绳在业主上下楼时被反复摩擦，发出巨大的声响。维保人员指了指这两部电梯，表示这是他目前负责的使用频率最高的电梯。“这栋楼业主太多，电梯使用比小区内其它楼栋甚至其它小区的楼栋更加频繁”，电梯运行基本是24小时不停歇。

机房内，电梯驱动电机略显老旧。朱雅文/摄

　　目前，上海甚至全国尚未出台电梯整机强制报废年限的规定。换与不换，完全决定于全体业主的感受与态度。

　　A小区居委书记也意识到了换梯的迫切性，表示“当前该楼换梯计划正在重新推进”。

换梯之后

　　不久前，叶天宇和蔡幼龙正忙着给新电梯安置不锈钢防护板。小区的其它多层住宅楼正在推进加装电梯工作，他们找到朱莉彬，希望“搭个便车”。

　　谈到新电梯，红枫公寓内的业主们可有话说了。相比于老电梯，新电梯的控制系统更为智能，按一次按钮，再也不会出现两部电梯同时响应并停靠在同一楼层的情景，电梯运行效率变高，业主们等待时间大大缩短。

　　新梯正式启用时挂上的“大红花”直到今天没被拆下，它标志着一部运行26年的老旧电梯成功换新，和一场耗时六年的换梯“攻坚战”，终于落下帷幕。

　　巫学民手机里保存了换梯进程中所有的资料。从一开始的“连石头也木有”，到最后成为虹桥镇首个成功换梯的高层住宅，巫学民认为“很难，但大家坚持下来了，好在也做成了”。如今，80岁的他搬去和女儿同住，换梯是他作为楼组长的最后一项工作。

　　对于来之不容易的新电梯，业主们格外珍惜。蔡幼龙拿着抹布，弯着腰，把新电梯擦得锃亮。楼里有两户人家装修房子，要用新电梯运送建筑材料，有业主买了隔板安置在轿厢内，防止新梯不被剐蹭。

　　红枫公寓的换梯经验正在古北新城内被复制。39号楼金榈公寓和红枫公寓是“姐妹楼”，建造于2000年前后，外观看上去比红枫公寓新一些，但电梯也“上了年纪”。两栋楼的特征和布局相似，该楼业主委员会成员向红枫公寓换梯小组取经，当前该楼第壹部电梯的换梯工作正处于维修基金审批阶段。

　　周围小区的居委书记也曾向朱莉彬请教经验。朱莉彬将流程与所有换梯的公示模板发给对方，“换梯不像加梯，连公示都有模板可借鉴。我们在最初起草时，每一个字都经过反复斟酌，毕竟盖了章公示，要对内容负责。”

　　不久前，业主们开始准备起电梯将来的“ 养老金 ”。目前，红枫公寓所剩的维修基金不多了，后续电梯维修，或是其它大楼需要维修的地方还有许多，钱不够用时，全体业主只能补缴维修基金。

　　早在得知楼栋要换电梯时，就有业主拿着徐汇区换梯补助的宣传册找到朱莉彬，“徐汇区换梯有10万块补助，我们没有么？”

　　徐汇区于2020年推出《关于加快推进徐汇区老旧住宅电梯更新的工作方案》。其中提及，“凡是经过评估需要更新、改造的电梯，由政府补助30%的钱财。”

　　地理位置如此相近，为何在政策待遇上存在不同？面对业主的疑惑，红枫公寓业主委员会主任咨询了区房管局，得到回复称，针对调梯，目前上海可供参考的政策文件是《关于推进本市老旧住宅电梯修理、改造、更新工作的实施方案》。该文件仅为指导文件，意味着各区可根据实际情况自行决定是否提供政策或资金支持。

　　此前叶天宇、蔡幼龙和巫学民也曾就政策问题咨询过镇房管办，得到了同样的回应。“如果换梯有了相关的补助和政策支持，做起来就会容易很多。”叶天宇说。

　　记者了解到，近年来，多个区推出了区级层面的换梯指导政策，并明确相对应的补助金额。但闵行区并没有相关政策。对此，区房管局表示，正会同市场局、财政局，探索以业主出资、政府补助的形式，共同参与消除小区民众乘梯安全隐患，希望相关指导政策能尽快出台。

　　在上海社会科学院副研究员李宗克看来，上海的城市化和商品住宅建设是从中心向外围逐步扩展的，中心城区商品房老化情况会更早出现，问题更突出，群众诉求强烈，能推动政府制定相关政策。有关补助问题，不同区情况不同很大，中心城区财政是区级统筹，郊区镇一级政府则有更高自主性，很难制定统一政策。

　　李宗克也提及，相比于加梯，换梯难不仅表现在现实处境的紧迫性，还有资金来源多样化的问题。

　　换梯，居民自筹资金，收钱难。假如使用维修基金，也其实不是易事。新建商品房在房价逐步上涨的影响下，维修基金较为充分。而老旧商品房小区维修基金初始金额低，随着货币贬值和维修使用，余额难以支撑换梯工程项目。

　　难点还不止于此。徐汇A小区的居委书记曾在其它小区任职时，主持过几次换梯工作。让他印象深刻的是，有些户主的维修基金账户余额居 然是0元人民币，而维修基金的总账户在银行中根据户数被细分为多个子账户，若要使用，每个子账户都务必划扣相应比例。这也就意味着，0元户主们需要补缴，又给换梯工作增加了难度。

　　在上海，上世纪八九十年代建造的房子属性复杂，不仅有商品房和售后公房，还有教会房、侨会房等。而维修基金制度正式建立于1998年，在这之前建造的房子，维修基金到底缴没缴、缴了多少，难以一一考证。

　　该居委书记曾上门询问过一位业主，其房屋是业主向单位购买的售后公房。1994年5月，上海人民政府实施了《关于出售公有住房的暂行办法》，允许员工把单位分的公房根据成本价或较低的价钱买下产权。

　　业主表示单位最早交过200元维修基金，并拿出当时的收据。“这200元无法判断是不是维修基金。即便是，那也是20多年前交的，大楼小修小补到现在，也所剩无几。”居委书记表示。

　　《2023年上海电梯安全情况报告》中提及2024年工作目标时表示，鼓励各区出台老旧住宅电梯更新、改造、修理补助政策，督促指导业主大会、业主委员会动用住宅专项维修资金排除电梯故障隐患。

　　针对目前上海老旧小区高层住宅的换梯难题，李宗克建议，可参考老旧小区加梯工作形成相关制度文件，推动完善各项工作机制：一是对街镇相关部门、居民区、物业公司、业主等各方的权责制定清晰的规范。二是提供法律、标准、技术、财务等方面的规范指引和平台支持，保障工程质量，保证资金安全，便利各项流程。另外，不同区、街镇对老旧小区的物业管理有相关的补助政策，一般很少覆盖到商品房小区。建议参考既有补助政策，对小区进行合理分类，对是否补助和补助额度做出规定。

　　多年的基层工作让朱莉彬意识到，发动居民主动参与公共事务是提升居民自治能力的关键。“平时大家各忙各的，通过这次换梯，业主们彼此才有更深的了解。”在他看来，如何把商品房小区变成熟人小区，是作为基层居委党组织需要认真考虑的问题。

　　小时候，楼栋里的老邻居都认识叶天宇。自大学住校后，他回家的次数变少，工作以后更是早出晚归。但通过此次换梯，他重新找回了自己与红枫公寓新老邻居们之间的连接。

　　红枫公寓作为一栋26年的高层住宅，“面临的困扰以后会越来越多，一定是一个新课题”。换梯开了个好头，叶天宇对未来布满信心。