【美的置业】中报现场 - 美的置业 - 重组实现负债下降 相信开发业务会回到舞台

　　8月19日，在宣布重组后的首个业绩会上，美的置业的高管们回应了重组背后的原因、未来业务布局和业绩目标等。

　　美的置业管理层表示，开发业务从上市平台剥离出来，是为了更好、更灵活地渡过危机，相信美的置业的开发业务总有一天还会回到舞台上来。

　　对于重组后的业绩增长目标，美的置业管理层称，“未来整个上市平台营业收入复合增长很多于25%，归母净收入复合增长率很多于20%。”

　　8月19日，美的置业举行2024年中期业绩发布会。

　　“行业仍非常困难，采用特殊的重组方案”

　　市场整体下行周期，美的置业的业绩表现也不破例。

　　根据财报，美的置业2024年上半年实现营业收入251.34亿元人民币，同比减少30.83%；毛利约23.21亿元人民币，同比下降51.6%；公司拥有人应占溢利约3.76亿元人民币，同比减少51.94%；公司拥有人应占核心净收入下降51.1%至约4.19亿元人民币。

　　对于毛利下降的原因，美的置业财报称，主要由于期内确认项目单方成本较高和对存在减值迹象的物业开发项目计提减值拨备增加所致。

　　不过相比一众房企的亏损，美的置业仍在盈利。即便如此，美的置业也主动做出了转型与调整。

　　今年6月23日，美的置业公告称，将对房地产开发及销售业务进行内部重组，拟剥离开发业务至控股股东，专注于经营性业务。

　　不同于常规认知中的重组，美的置业上市平台虽然剥离了房地产开发及销售业务，可是原有的团队不变，仍继续开发操盘项目，只不过从直接的开发变为了代建模式。

　　对于这样的重组方式，在今天举行的业绩会上，美的置业执行董事兼首席财务官林戈表示：“现在整个行业还处于出清和转型的交织期，非常困难。虽然困难，但不等于我们放弃了这个行业，甭管是大股东还是金融领域都对地产行业保持着信心，应对特殊阶段的周期交替，我们肯定不能用过去常规的应对方案去渡过危机，所以采用了特殊的重组方案。”

　　林戈进一步说：“我们保存了‘3990’（美的置业证券代码）这样一个重要的主体上市，除了维持现有的物业管理、空间服务和建筑科技之外，整个团队仍然保持着对开发业务全链条的操盘。”

　　“开发业务从上市平台剥离出来，是为了更好、更灵活地应用好股东的资源渡过这个周期，相信美的置业的开发业务总有一天还会回到舞台上来。”林戈如是说。

　　现金替代方案为何定价每股5.9港元？

　　在重组方案上，美的置业选择实物分派+现金选择权+控股股东关连交易收购的形式。

　　8月16日，美的置业公告披露了股权重组相关细节及安排，拟将房地产开发业务重组到附属公司（私人公司），后将私人公司股权以实物形式向全体股东进行分派，同时提供现金替代方案即每股5.9港元。

　　对于5.9港元的定价规则，林戈说，分派出来的业务归母净收入约4亿元人民币，归母股东占有权益是188亿元人民币，作价是每股5.9港元。从两个维度来看这个定价，一是对照其它公司的PE，约3.52倍至约6.87倍，中位数约为5.37倍，平均值约为5.30倍。现金替代的PE约为20.82倍，远高于市场可比公司PE范围上限、平均值和中位数。二是对照市净率来看，市场可比公司的范畴约为0.13倍至约0.81倍，中位数约为0.29倍，平均值约为0.33倍。现金替代的市净率为0.34倍，处于市场可比公司的市净率下限和上限范围内，高于市场可比公司的市净率平均值和中位数。

　　对于重组的时间表，林戈透露，9月2日是特别股东大会，当天会有重组的投票结果；9月6日是买卖建议分派除权基准股份的首日；10月22日是派发私人公司股份证明，基本也是完成重组的交割日期。

　　未来营业收入复合增长率很多于25%

　　股权重组后，美的置业未来将专注于轻资产性质、专业化服务导向的业务，聚焦于物业服务、开发代建、资产运营、房地产科技四大板块。

　　美的置业董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐表示，美的置业上市平台重组之后，能够快速把公司的负债总额降下来，“3990”会轻装上阵，专注于持续稳定的经营性业务，“还是围绕房地产产业链做相关的经营业务，虽然开发业务面临压力，但围绕房地产产业链的其它相关业务，未来前景还是很广阔的。”

　　另外，郝恒乐指出，接着，“3990”的业务中TO C（面向个人用户或消费者）的业务会增加。

　　对于未来业绩目标，美的置业执行董事兼执行总裁王大在表示，未来整个上市平台营业收入复合增长很多于25%，归母净收入复合增长很多于20%。

　　在代建业务方面，王大在称，重组今后的上市平台，开发代建是一个极为重要的组成部分，除了承接控股股东房地产开发代建业务外，拓展第叁方代建业务也是重点发展方向，希望未来2-3年内，第叁方代建业务占整体开发代建业务的比率逐渐超过20%。