【华润置地】房企中报季 - 华润置地的烦恼 - 利润降至近五年最低点

　　地产行业利润下滑已成为各大房企的普遍现象，新晋“利润王”华润置地也无法独善其身。8月28日，华润置地披露2024年上半年业绩报告。财报显示，2024年上半年，华润置地实现营业收入791.3亿元人民币，同比增长8.4%。然而，股东应占溢利却降低了25.4%，仅为102.5亿元；综合毛利率也从去年同期的25.7%下滑至22.3%，减少了3.4个百分点。这位新晋“利润王”正在遭遇利润考验，毛利率的持续下降和股东应占利润的负增长，成为华润置地难以开脱的苦恼。拉长时间线来看，华润置地的股东应占溢利已降至近五年最低点。

　　高利润结束

　　2024年上半年，华润置地营业收入仍然保持增长趋势，录得总营业收入791.3亿元人民币，相较2023年同期的729.7亿元人民币，增长了8.4%。然而，在营业收入增长的背后，一个不容忽视的事实是，华润置地的收益能力正逐渐减弱。

　　财报显示，2024年上半年华润置地实现毛利176.3亿元人民币，同比下降5.85%；综合毛利率22.3%，较上年同期下降3.4个百分点。

　　综合毛利率的下降主要还是受到开发销售业务毛利率下降的影响。2024年上半年，华润置地开发销售业务毛利率仅为12.4%，相较于2023年同期的17%，下降4.6个百分点。

　　其实，近年来，华润置地的毛利率呈逐步下滑趋势。2020—2023年中报显示，华润置地的综合毛利率分别为33.53%、31.34%、26.94%和25.66%。

　　华润置地管理层曾公开表达“有利润的营业收入增长和有现款流的收益”经营策略，但现实表现其实不如预期。

　　2024年上半年，华润置地股东应占溢利为102.53亿元人民币，同比大幅下降25.37%。这也是自2020年以来，华润置地五年内录得的最差利润表现。

　　合硕机构首席分析师郭毅表示，受到房地产行业深度调整的影响，房地产开发的高利润时代已经结束，回归常态，房企合理布局、精益投资、精细运营才是根本。

　　正在寻找的“第贰增长曲线”

　　从收入贡献上看，开发销售业务仍然是华润置地的核心业务，但当前该业务正经历市场挑战。2024年上半年，华润置地实现签约额1247亿元人民币，同比下降26.7%，实现签约面积521万平方，同比减少25.7%。

　　为了对抗逆周期，华润置地最近几年也主动缔造“第贰增长曲线”。2024年上半年，华润置地购物中心租金收入达94.8亿元人民币，同比增长9.7%。华润置地旗下82个在营购物中心实现零售额916.2亿元人民币，同比增长21.9%，华润万象生活实现营业收入79.6亿元人民币，同比增长17.1%，实现核心净收入17.7亿元人民币，同比增长24.2%。

　　截至2024年6月30日，华润置地投资物业土地储蓄面积为928万平方，权益面积为651万平方。其中，商业土地储蓄面积679万平方，占比73.2%，在建及规划中购物中心46座。

　　而与之对应的，在投资拿地方面，华润置地则选择了“收缩”。2024年上半年，华润置地以总地价256亿元（权益地价183.3亿元）增持了11宗土地储蓄，新增总计容建筑面积202万平方。而在2023年同期，华润置地曾以总地价1023亿元（权益地价705亿元）增持了35宗土地储蓄，新增总计容建筑面积高达797万平方。

　　较低的融资成本，让华润置地近两年有了“逆势扩张”的标签，但大规模扩张同样对华润置地构成不小的债务压力。截至2024年6月30日，华润置地总借贷2511.3亿元人民币，持有银行结余及现金为1183.3亿元人民币，公司股东应占权益为2665.2亿元人民币，净有息负债率为33.6%，加权平均债务融资成本为3.24%。有息负债总额中，约26%的有息负债将于一年内到期。