【格力地产】格力地产再提转型 - 免税市场已是红海

　　在市场底与政策底同时显现的环境下， 格力地产 还是在地方国资的主导下决定退出地产业务。 格力地产 11月22日公告宣布，计划将其持有的上海合联、上海保联、上海太联、三亚合联及重庆两江的100%股权及 格力地产 相关对外债务，与海投公司持有的 珠海市 免税企业集团有限公司（以下简称“珠海免税”）51%股权进行置换。通过重组， 格力地产 将逐步退出房地产业务。

　　 格力地产 与珠海免税的牵手始于四年前，当时国内免税业务正处于巅峰时期。然而，时直到今天日，免税市场早已是一片红海：一边是出境的分流，另一边是与中免等头部企业过大的差距，加之免税大板块日化、酒类、奢侈品的疲软，让 格力地产 的这次转型并没有四年前预期的那般美好。

　　不死心的免税业务

　　根据 格力地产 发布的重大资产置换暨关联交易报告书（以下简称“报告书”）显示， 格力地产 拟以其持有的上海合联、上海保联、上海太联、三亚合联及重庆两江的100%股权及 格力地产 相关对外债务，与海投公司持有的免税集团51%股权进行置换，估值差额部分以现金进行补足。

　　报告书显示，海投公司持有的免税集团51%股权最终作价约为45.79亿元人民币，上海合联、上海保联、上海太联等上述5家公司最终作价约为55.05亿元人民币。另外， 格力地产 的5亿元债务也将一并置出，差额部分约4.26亿元人民币，将由海投公司在《资产置换协议》生效日后15个工作日内（且不晚于交割日）向 格力地产 支付现金对价。

　　提到转型的意图， 格力地产 方面给出的回应是：重组旨在逐步剥离房地产业务，并引入具有高盈利能力和稳健资金流的免税业务。未来，公司将致力于成为避免税业务为核心，同时布局大消费运营等相关产业链的上市公司。

　　在易居研究院副院长严跃进看来， 格力地产 重组其实不直接等于于业务的某种特定走向。重组主要是从企业的架构层面动身，对企业的内部资本、股权等进行系统性的调整。而这次的重组，可以解读为与地产业务有比较大的关联，部分地产业务可能会转型，有些甚至会被直接放弃。从当前公开的信息来看，企业在地产领域的业务将会减少，这符合国家对国资或重点实体企业的要求，即聚焦实体产业和核心产业。

　　非一时兴起

　　 格力地产 转型为免税业务其实不是一时兴起。

　　回顾四年前的2020年5月， 格力地产 曾宣布计划进行重大资产重组并暂停交易。当时的公告表明， 格力地产 希望通过发行股份及支付现金相结合的形式，收购 珠海市 免税企业集团有限公司（珠海免税）100%股权。

　　当时，由于出入境限制的实施，离岛免税异军突起，中免、海免等借势布局，而“免税茅”中免在资本市场更是一路狂奔。

　　然而，随着前老总鲁君四涉嫌违规事件的曝光，重组计划被迫暂停。在接着的几年中， 格力地产 持续尝试推进重组，但重组计划屡次被搁置和叫停。

　　四年后的今天，楼市早已走出“至暗时刻”。自2024年5月央行发布一系列“一揽子”楼市政策以来，房地产行业经历了长达半年的政策调整与优化，正步入空前绝后的宽松环境。这一系列政策举措有效增进了房地产市场的逐步回暖。

　　根据国家统计局发布的最新数据显示，2024年10月，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比降幅收窄或转涨、同比降幅趋稳，房地产市场预期进一步改善。

　　对于为何选择此时去地产化，北京商报记者致电 格力地产 ，但截至发稿暂未收到回复。但此前有投资者提及同样的问题，得到 格力地产 方面的回应为：“这一变化其实也不突然，毕竟现在房地产行业有了比较大的变化，部分上市公司已经出于对房地产形势的考虑而进行了业务调整。在环境已经发生较大变化的情景下，公司肯定也要积极灵活地调整将来的整体战略。”

　　相比于给投资者颇为官方的回应， 格力地产 的业绩更能说明其退出的原因：盈利能力迟迟未能改善、土地储蓄过于单一、入“白”进度缓慢等都清晰可见。

　　公告显示， 格力地产 甚至在今年未能按月公布销售数据。根据2024年上半年的业绩报告， 格力地产 的营业收入约为18.93亿元人民币，同比增长2.05%。尽管如此，归属于母公司的净收入却亏损约7.77亿元人民币，与去年同期相比，亏损额增加了5.65亿元人民币。

　　在被誉为房企“免死金牌”和“未来饭票”的房地产白名单中， 格力地产 进展也其实不如意。即便是之前面临困境的融创中国、碧桂园等知名房企，也已名列其中，并通过白名单的融资优势，逐步开脱了困境。

　　今年5月，当投资者询问 格力地产 是否有房地产项目申报并成功进入融资“白名单”时， 格力地产 方面更是直言，其房产项目并未申报进入该名单。

　　 格力地产 自己也承认，近两年公司净收入连续为负。而置入免税业务，则有益于提升未来 格力地产 持续经营能力，有益于保护 格力地产 股东利益。

　　在严跃进看来，虽然当前市场数据表现不错，但总体规模仍处于低位。在地产企业中，涉足免税业务的企业其实不多，而 格力地产 则凭借其在珠海大本营的优势和自身产业发展的优势，在这一领域有所布局。

　　珠免也没那么好

　　 格力地产 转型免税业务就是最好的决策么？

　　首先是市场整体触顶后的回调。根据海口海关统计数据，2024年1—6月，海南离岛免税购物金额184.6亿元人民币，同比下降29.9%；免税购物人数336.1万人次，同比下降10%。

　　受此影响，2024年上半年， 中国中免 的业绩出现明显下滑。财报显示， 中国中免 在2024年上半年实现营业收入312.65亿元人民币，同比下降12.81%；实现归母净收入32.83亿元人民币，同比下降15.07%。其中，二季度公司实现营业收入124.6亿元人民币，同比下滑17.4%；归母净收入9.76亿元人民币，同比下滑37.6%。

　　另外，电商化的发展也为消费者提供了更多购买进口商品的渠道。电商平台上的商品价格相对透明且优惠，进一步削弱了免税店的竞争优势。

　　其次，珠海免税与行业巨头之间存在过大差距。根据2024年上半年的业绩报告，珠海免税的半年营业收入仅相当于免税行业领军企业 中国中免 的5%。在头部企业唱主角的免税市场，未来注入 格力地产 的珠海免税如何分得一杯羹，目前仍是一个未知数。

　　从短时间来看，此次 格力地产 重组交易完成后，在2024年上半年的营业收入预计达到约19.36亿元人民币，较交易前增长4274.36万元。同时，免税品销售毛利约为6.29亿元人民币，占总毛利的79.03%，有效缓解了公司的亏损状况，预计净亏损将收窄5.43亿元人民币。

　　但从长远来看， 格力地产 怎样在出境游和电商的分流下保持稳定发展，如何与老牌免税市场巨头抢占市场份额，仍存在诸多不确定性。因此， 格力地产 转型免税业务是否为其最佳选择，仍需进一步观察和分析。

　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫分析称， 格力地产 选择免税业务作为将来的发展方向与重点，主要基于其前身位于珠海这一沿海区域的优势。未来，免税业务可能会扩展到珠海全市，甚至扩展到珠三角、长三角和全国范围。这一选择也体现了 格力地产 进行产业结构调整和优化布局的重要方向。

　　中指研究院企业研究总监刘水认为， 格力地产 通过这次资产重组后，通过产业整合和资源优化，强化上市公司竞争优势和盈利模式，提高可持续发展能力。公司在谋划在横琴、海南布局免税网点，强化业务管理运营团队，为后续做强免税、保税、完税等大消费运营业务奠基基础。