文/广州日报全媒体记者李天研、刘丽琴通讯员祝健轩
记者从市住建局获悉，10月以来，广州推出一系列增量政策，深化落实存量政策。11月，广州房地产市场成交仍处于年内月度高位水平，市场继续保持热度，延续止跌回稳态势。
11月（统计周期为11月1日~11月30日），广州一手商品房和二手商品房网签量保持同比和环比均为正增长。当月，全市一手商品房网签面积128.15万m²，同比增长18.6%、环比增长1.6%；11月全市二手商品房网签面积140.52万m²，同比增长5.6%、环比增长4.3%。今年1~11月，全市一手商品房网签面积累计为939.05万m²、同比下降8.8%，同比降幅比1~10月份收窄3.2个百分点。
11月，广州一手住宅成交量仍处于年度高位水平，二手住宅成交量基本持平。全市一手住宅网签面积90.02万m²，同比大幅增长53.2%，虽环比下降19.2%，但远高于前11个月月均63.26万m²的成交水平和9月份56.03万m²的网签量。11月全市二手住宅网签面积124.12万m²，同比增长2.5%、环比略降1.3%，处于近两年高位水平。从套数看，11月全市一手住宅网签8304套，全年中仅次于10月份的10418套，是全年月平均5806套的143%；11月全市二手住宅网签13044套，是全年月平均11434套的114.1%。
11月，一手住宅和二手住宅网签均价基本稳定。全市一手住宅网签均价3.17万元/m²，环比略降1.3%，二手住宅网签均价2.18万元/m²，环比微增0.2%。国家统计局发布的房价指数显示，10月份一手住宅房价环比指数99.3，降幅比9月份减少0.2个百分点，房价指数下行态势有所收窄。
11月，广州的一手住宅和二手住宅去库存周期均有所缩短。截至11月末，全市一手住宅库存面积1078.77万m²，比10月末减少3.6%，去库存周期16.9个月、比10月末缩短1.6个月，年内第壹次回落到18个月以内。根据市房地产中介协会数据，11月末全市二手住宅挂牌量为13.51万套，比10月末减少1.9%，去库存周期14.9个月、比10月末有所缩短。
11月，广州房地产市场热度继续保持。全市主要在售一手住宅楼盘到访总量为7.34万组次，认购总量2818套，日均到访量、认购量比10月后两周分别减少7%、16.3%，远高于9月到访认购水平。根据全市重点楼盘的监测，11月份一手住宅周均到访量是一季度周均的173.3%，和二季度基本持平，是三季度的115.8%；周均认购量是一季度周均的172.8%、二季度的107.1%、三季度的130.0%。
二手市场量升价稳刚需刚改客群是近期成交主力
从10月、11月数据看，广州楼市整体成交已经开始温和放量。其中，二手房市场抢先一步触底，量升价稳。从价格看，广州二手住宅价格指数环比从5月份低点-1.6%持续回升至10月份-0.4%。从成交量看，下半年市场成交热度明显提高，6~11月月均成交9939套。
从合富 大数据 来看，以2012年1月为基期，二手住宅价格相比2022年7月的高点降低了17%，回落到2017年初的水平。而新建商品住宅价格降低了13%，从数值上看与2019年初相当。考量到新房的产品在近几年不断迭代升级，一定水平上减少了价格上的下跌幅度，新房与二手房之间实际价格波动不同会更小一些。
从户型产品来看，广州90m²及以下的新房价格指数相较2022年7月高点已经下跌13.5%。而同样周期90m²~144m²户型新房价格指数下跌12.9%，144m²以上新房价格指数下跌12.0%。
小户型价格经历了更大幅度的调整，反映到市场上的情景就是总价400万元以下的刚需刚改客群开始进场。
从趋势看，10月份400万元总价以下新房，其成交总面积占全市67%，其成交金额占全市45%。这两个比例从下半年逐步拉升，扛起广州楼市回暖的大旗。300万元~400万元可入住中心城区，成为本轮刚需刚改行情的 新动力 。今年成交火热的荔湾芳村板块，以300万元即可上车中心城区的巨大优势独占鳌头。而天河区的珠江花城，部分400万元以内的产品，也为刚需刚改客群入住天河提供了基础。
11月政策措施回顾
11月15日，市住房和城乡建设局印发《关于配建车位车库与商品房同步销售的公告》，在商品房预售阶段即可同步销售车位，增进车位车库去化。
11月18日，市发改委就《 广州市 户籍迁入管理规定（修订稿）》公开征集意见，外围7个区实施安居乐业入户政策，有益于引导社会预期，提振市场信心。
11月18日，广州安居集团发布《关于收购已建成存量商品房用作保障性住房的征集通告》，正式启动房源筹集。
11月22日，市住房和城乡建设局与市财政局、 广州市 税务局联合印发文件取消我市普通住宅和非普通住宅标准，进一步降低了购房人交易环节税费负担。
11月26日，市住房公积金中心优化调整住房公积金贷款政策，大幅增加个人、两人或两人以上、多孩家庭申请贷款的最高额度。
11月26日，市城中村改造指挥部制定使用城中村改造专项借款购买存量商品住房作为安置房的工作指引，明确了收购存量商品房流程和工作要点。