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【中交地产】管理层-大换血-背后 - 中交地产盈利难题待解

查看信息来源】   发布日期:12-4 13:16:54    文章分类:商业洞察   
专题:中交地产】 【中交集团】 【房地产】 【管理层】 【大换血


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  21世纪经济报道记者张敏北京报道

  最近, 中交地产 对管理层进行了一场大范围的调整,同时调整了总部职能部门。

  根据官方公布的信息,汪剑平不再担任总裁职务,调整为执行总裁。两名原执行总裁中,徐爱国升任总裁,孙卫东则担任副总裁。

  这次调整还涉及多名管理层成员。何平、王剑辞任副总裁,杨光泽、陈玲递补;叶朝锋、赵吉柱、汪剑平辞去董事职务,王尧、陈玲、杨光泽、徐爱国被提名为非独立董事候选人;陈玲、秦丽娟辞去监事职务,叶朝锋、王戈成为监事候选人。

  这是自2018年完成整合后, 中交地产 经历的最大规模的一次管理层调整。

   中交地产 将此次调整的原因简单总结为“工作变动”,但考量到多名董事尚未到任期届满,在市场人士看来,扭转业绩低迷、口碑受损的现状,或许才是主因。

   中交地产 是基建央企中国交通建设集团(以下简称“中交集团”)的三级子公司,也是中交集团旗下的两家房地产上市平台之一。2023年, 中交地产 出现长时间以来的第壹次亏损,到今年第叁季度,情况仍未改变。近期, 中交地产 在北京的一个项目深陷业主维护权益风波,对公司口碑也造成不小的影响。

  但在现今的市场环境下,此次调整能否处理问题,仍需进一步观察。

董事会“大换血”

  此次 中交地产 的管理层调整中,徐爱国、陈玲、杨光泽三人的升任颇受关注。

  徐爱国曾在中海、龙湖、阳光城担任副总裁,分管投资。其自2021年12月加盟 中交地产 ,担任副总裁,继续分管投资,次年7月任执行总裁。

  徐爱国加盟 中交地产 时,正值公司图谋大幅扩张。

  中交集团旗下有两家房地产上市平台,其中绿城中国在港股上市, 中交地产 则登陆A股。相比绿城近些年跻身行业头部, 中交地产 的发展始终不温不火。

  2019年,当时担任 中交地产 老总的李永前曾表示,“2020年冲刺500亿元人民币,2023年远在千亿元之上。”现实处境却是, 中交地产 在2020年实现了533亿元合约销售金额,同比增长81.37%;2021年的销售金额则为560亿元人民币,扩张速度大大放缓。

  彼时,房地产市场已出现调整迹象,民营房企大幅收缩投资,央国企似乎迎来逆势超车的机会。但随后,楼市继续深度调整, 中交地产 的销售金额连续两年下降,去年降至373.61亿元人民币,距离千亿目标渐行渐远。

  今年9月,李永前辞职,其实不再担任公司任何职务。出自中交集团体系内的郭主龙成为新任老总。

  值得注意的是,李永前自2019年12月起担任 中交地产 老总,任期至2025年2月,此次为提前卸任。

  此次升任副总裁的陈玲,最近五年始终在中交集团体系内工作。陈玲于去年6月任中交集团房地产事业部副总经理、中交房地产集团( 中交地产 母公司、中交集团二级子公司)党委委员、副总经理;今年11月任中交房地产党委常委。此次调整前,她还是 中交地产 监事会主席。

  杨光泽曾在国美控股、泰禾集团、鑫苑地产任职,去年5月加盟中交,任中交集团房地产事业部副总经理、中交房地产副总经理。今年11月任中交房地产党委常委。

  此轮人事调整中,陈玲、杨光泽不仅升任为副总裁,还进入董事会。同时进入董事会的,还有出自中交物业的王尧。

  至此, 中交地产 不仅迎来管理层变更,董事会也大幅换血。之前的董事会成员五去其四,仅薛四敏留任。薛四敏和郭主龙、杨光泽、陈玲、王尧共同构成了新的董事会。

  但薛的任期至明年2月到期,有 中交地产 内部人士向21世纪经济报道记者透露,届时不排除被徐爱国接替的可能。

  另外,“为提升管理效率,进一步推动公司有质量的快速发展”, 中交地产 还对总部管理职能部门进行相应调整,调整后共设部门18个。

  这被认为是此前调整的延续。

  今年年初, 中交地产 已进行过一轮地方公司层面的架构调整。一方面,管控层级从过去的“总部-区域-城市”三级管理,变为“总部-城市”两级管理;另一方面,将过去的16个城市公司进行整合重组,缩减为9个城市公司。

业绩、口碑双承压

  人员和架构大调整的背后,是 中交地产 近年来业绩滑坡的现实。

  在2021年实现销售新高后, 中交地产 的销售规模在随后两年不断下滑。今年 中交地产 未公布销售目标,而是强调,“坚持住宅为主、现金为王的基本理念”。

  今年1-9月, 中交地产 实现全口径签约销售金额123.40亿元人民币,同比减少58.45%,

  公司利润也在快速缩水。 中交地产 的归母净收入曾在2018年达到8.1亿元的高点,尔后逐年下滑。到2023年,该指标降至-16.73亿元人民币,长时间以来第壹次亏损。

  公司解释称,亏损的主要因素,一是受到房地产行业环境持续影响,达到交付条件的货值较有所减少,房地产销售结转收入下降;二是受房地产市场环境和结转项目结构变化等影响,交付项目的毛利率下降;三是公司部分房地产开发项目存在减值迹象,计提金额有所增加。

  今年以来,情况仍未改观。2024年1-9月, 中交地产 实现营业收入116.53亿元人民币,同比增长0.89%,归母净收入-15.34亿元人民币,同比下降48.64%。

  同期, 中交地产 的经营性资金流、筹资性资金流均大幅缩水。

  除业绩外,近些年 中交地产 旗下的产品口碑也出现危机。由 中交地产 、卓越地产联手开发,位于 北京市 海淀区的北清云际项目,近期被曝出建筑材料、公区、园林存在“减配”现象,并引发了业主的不满。

  11月28日, 中交地产 参加投资者网上集体接待日活动,很多网民就该项目问题向管理层提问,但未获正面回应。

  为改变现状,此次人事和架构调整前, 中交地产 已经在二级市场融资和资产腾挪上有所动作。今年6月, 中交地产 通过定增募资4.4亿元人民币,下半年又将中交物业的资产注入上市公司,但设置了业绩对赌条款。

  但在现今的政策与市场环境下,能否解决上述种种问题,仍是新一届管理层的考验。

  一位不动产投资领域的资深从业者向21世纪经济报道记者表示, 中交地产 背靠中交集团,母公司的支持将是其渡过难关的主要保证,将物业资产注入上市平台,也有助于其业务整合发展。但短时间来看,由于房地产业务库存偏大,风险仍在不断累积,尽快处理库存、化解风险,才是燃眉之急。

  截直到今天年第叁季度末, 中交地产 一年到期非流动负债为320.0亿元人民币,比上年末近乎翻倍。同期的资 金及现金等价物净额仅有66.4亿元人民币。

  前述 中交地产 内部人士表示,由于内外环境的变化,新一届管理层的思路会有所不同,但会在中交集团要求的框架内进行发展。但他并未透露新管理层上任后有哪些具体举措。

  今年1月15日,中交集团老总王彤宙表示,2024年中交房地产要深刻领会房地产行业供求关系发生的深刻变化,加快新发展模式的建立。10月底,中交集团召开2024年三季度经济运行分析会,王彤宙指出,要加快资金回流,紧紧把握房地产“止跌回稳”的政策“窗口期”,全力推动房地产业务扭转困局。

  最近,记者就公司架构调整等相关问题询问 中交地产 董秘办,但未获得正面回应。

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