“新增贷款基本都在回调,成交量很大。很难想象(在南京)一个成交价最高超8万元/平方的豪华住宅盘,能硬生生卖成流量盘。”
12月3日, 江苏省 房地产经济学会常务理事、南京楼市资深评论员陈诚在接受《每日经济新闻》记者采访时提到。
“从之前的2.9%上调到3.0%,12月1日开始又上调到3.1%。”谈起近期杭州商贷利率变化,某大型地产公司职员张经理感叹。
近期,有消息称,杭州、南京、宁波等地商业银行纷纷上调首套、二套房商业贷款利率。据中指研究院不完全统计,目前浙江、江苏多地和广州、佛山、福州、厦门、长沙、武汉、青岛等城市均上调了首套、二套房贷利率下限,部分城市首套房贷利率最低水平已上调至3.1%。
广东省 城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,近期包含存量房贷利率下调和银行降低房贷利率在内的调整,很大水平上与舆论倒逼有关。目前,这些城市房贷市场已经企稳,交易量有所扩大。对于银行而言,随着市场的稳定,他们认为有必要将房贷利率恢复到正常状态,设定一个合理下限。
等待利率再次回调的顾客很少
频创“2字头”新低的房贷利率,又开始调头向上。
每经记者了解到,在南京,部分商业银行支行的顾客热线已更新为“你好,要买房,到XX行”等定制广告语。南京某大型商业银行职员对记者表示,12月他们执行的首套房房贷利率为3.0%,二套房3.2%。
虽然二套房房贷利率稍高,但在实际成交进程中,一线中介人员会主动想法子帮购房者降低购房成本。
杭州某大型中介职员俞经理表示,现在杭州首套房房贷利率为3.1%,如果购房者名下有房子,我们可以助推挂牌出售,卖旧买新也算首套,利率是3.1%。
“都在往上调了,虽然调的幅度不大。”在俞经理看来,今后房贷利率可能不再会下降到之前水平。
陈诚在接受每经记者采访时表示,目前来看,等待利率再次回调的顾客很少,因为利率上调的幅度不大,对于购房者决策影响有限。相反,一些已经认购的顾客,会担忧利率持续回调,从而选择加速签约,办理贷款。
中指研究院政策研究总监陈文静认为,当前部分城市房贷利率上调跟近期当地市场好转有一定关系,但房贷利率的波动调整或对市场预期的稳定发生不利影响,在增进房地产市场“止跌回稳”的目标下,政策仍需要释放更加稳定的期待。
“整体来看,当前房贷利率上调现象主要还是发生在少部分城市,银行和业主预期发生积极变化。”陈文静向每经记者表示,近两年随着LPR屡次下调,商贷利率来到历史低位,银行净息差不断承压,出于经营成本的考量,适度上调房贷利率有助于银行维持更理想的息差水平。
从地域分布来看,李宇嘉指出,此次房贷利率上调主要聚焦在广州、南京、杭州等地区。这些城市之前面临房价下跌压力大,稳楼市任务艰巨。社会舆论对银行在房地产行业的高利润有所疑问,这种舆论压力也在一定水平上推动了银行调整房贷利率。
市场复苏一定从顶流板块、从豪华住宅开始
对于房贷利率未来趋势及影响,陈诚分析认为,楼市复苏一定是从一线城市开始的,从而带动二三线城市跟进。而从城市角度来审视,市场筑底反弹也一定是从顶流板块、从豪华住宅开始,进而影响次级板块,影响普通住宅。豪华住宅热销,除了对房价稳定有极大作用外,对于整个市场信心的提振也有极其重要的影响。
在陈诚看来,一些房价已经筑底企稳的城市,跟进回调房贷利率的存在性比较大,而一些房价尚未调整到位的城市,不会轻易做出调整。
不过,李宇嘉认为,房贷利率上调在全国范围内可能会成为普遍现象,但不是所有银行都会采取这一措施。他解释说,银行普遍面临成本压力,尤其是国有银行,利润考核非常严格,加之资金成本约束,不愿意参与恶性竞争。
未来房贷利率走势判断,李宇嘉进一步分析认为,影响银行房贷利率下限调整的因素,包含存款利率调整、政策利率(LPR和公开市场操作利率)调整、存款准备金率调整。这些决定贷款利率的因素发生变化了,房贷利率自然也会调整。但不管咋样,要告别单纯的内卷式价格恶性竞争了。
某商业银行管理层在接受每经记者采访时表示,部分银行选择通过适当上调房贷利率的形式来缓解自身压力,这也是抓住了当前地产销售端有所回暖的有利环境。不过在市场利率总体趋于下行的环境下,上调的做法很容易引起市场关注,极易对本有所修复的市场发生冲击,需要给予特别关注。
“从中长远来看,甭管是专项资金补助,还是上调房贷利率,都是权宜之计,很难有连续性。银行最终还是要从经营稳定性、增加优质客户黏性角度动身,主动摒弃规模信仰,放弃买贷款、买客户的粗放思维,要更加重视精细化管理,重视商业可连续性。同时,金融管理部门也应做好引导,避免资产投放领域持续内卷,破坏市场秩序。”上述管理层强调。