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【物业费】万科物业出招应对降价潮 - 推自定义服务菜单 交多少钱业主说了算

查看信息来源】   发布日期:12-12 18:56:25    文章分类:商业洞察   
专题:物业费】 【平方米


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  物业管理费限价风波此起彼伏之际,行业老大万科物业放出大招。

  12月11日,在万物云.睿见大会上,万科物业发布“智选”产品,推出“弹性定价”,将服务选项和定价权利交给业主。

  万科物业此举与物业管理费降价潮不无关联。

  2023年以来,广州、青岛、重庆、武汉等多地先后推出物业管理费“限高令”。其中,广州自2024年1月起施行新收费政策,中心城区有电梯的住宅物业服务收费标准最高为0.9-2.8元/平方/月;重庆2024年6月起实行的中心城区住宅物业管理费收费标准为:电梯住宅的物业服务收费最高为1.9元/平方/月,最低1元/平方/月;无电梯住宅最高1.35元/平方/月,最低0.6元/平方/月。

  由于最新定价远低于现行物业收费标准,市场出现混乱局面。重庆施行新规后,数百个小区业主申请降低现行的物业管理费,甚至有业主拒缴物业管理费。

  根据中指研究院“全国物业服务客户满意度调查”,重庆2024年满意度得分第壹次出现小幅回调。克而瑞物业《2024年住宅物业服务满意度调研问卷》数据也显示,中端项目中认为物业管理费不正确的业主占比多达44.2%,明显高于高端、老旧项目,中端项目物业管理费降价风险高。

  万科物业母公司万物云老总朱保全认为,主管部门推出物业管理费定价机制,落地时需要物业公司跟业委达成共识。“今天如何构建与业主之间的对话平台,啥样的价钱对应啥样的标准,在有底线的情景下,跟业主对话形成一套基于服务频次、服务标准的定价体系才是重点。”

  中物智库开创人杨熙持相似意见。他表示,当前住宅物业管理的发展瓶颈,就是业主甲方的主体归位问题。解决这一问题的方案,要通过各种方式,积极引入社区的业主参与到社区治理中,将物业公司原来习惯的单向乙方服务模型,转化为与业主的双向奔赴互动。

  万科物业“智选”产品梳理社区里的95个服务空间、1530个作业对象,合计508项服务事项,再于其中分类筛选出158项必选服务、350项自选服务。客户可以“自定义菜单”,筛选期望的服务内容、服务频次,付费使用。

  万科物业市场管理合伙人邹明表示,不要“默认设置”,而是“自定义”菜单,让业主真正参与进来,共同制定物业管理费和服务标准,万科物业定服务“底线”,业主按需定服务“高线”,这是万科物业智选产品的主要特征。

  万科物业的“智选”产品将共享万物云基于“灵石+飞鸽”的数字化基础设施及远程运营能力,采用“人+机器+远程”的作业模式实现不同化服务交付。

  朱保全认为,在保持底线的条件下,如果能够形成一套对话级的定价机制,保持物业行业的毛利还是有可能的。

  “今天万科物业的成本体系和品牌认知,我认为2.5元/平方/月的物业管理费是一个分水岭,2.5元/平方/月以下的物业服务万科似乎也不太会做,如果万科物业做了2.5元/平方/月以下的物业,之前的业主也不答应,因此就进入到万科物业在发展进程中受到价格限制的瓶颈。”朱保全表示。

  可是,下沉市场空间广阔。

   中信证券 从头部经纪平台获取24个城市超16万社区、涉及约1亿户住房的物业信息,分析得出,24个城市2024年10月的物业管理费按户数加权平均为1.76元/平方/月。按户数来看,物业管理费主要分布在0-2元/平方/月的区间,占比为65%,2元/平方/月以上占比35%。“上市物业公司主要参与的2元/平方/月以上市场,占到市场份额的66%。”

  “当我们真正把市场打开的时候我们会发现,假如你把2.5元/平方/月价格往上走,你的空间会越来越窄,而如果往下走,你的空间才会越来越大。”朱保全说。

   中信证券 的研报亦指出,物业行业仍然是高度分散的行业,头部公司市占率硬是不高,但头部化趋势非常明确,头部企业的市占率有提升趋势。

  “‘当一个物业保安如龟速一般行走,而外卖骑手在快速飞奔的时候,速度的不同就是两个行业市值的不同’——这句话深深刺激了我,我也一直希望我们的员工能够奔跑起来,所以今天凡是坐着不动的岗位,我们都用AI做了替代,让所有不动的岗位动起来。”朱保全说。

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