【金科股份】地产化债风云 - 首家千亿房企重整方案落定 33亿元投资如何再造金科？

　　持续多时的 金科股份 重整，终于获得了阶段性成果。

　　本月中旬， 金科股份 表示，作为主要产业投资人的上海品器联合体已与 金科股份 及重庆金科正式签署重整投资协议。根据协议，金科将累计获得超过33亿元的钱财支持。

　　11月下旬，金科曾公告称，上海品器管理咨询有限公司及北京天娇绿苑房地产开发有限公司联合体（即“上海品器联合体”）为公司及重庆金科中选重整产业投资人。尔后，重整协议的出炉只是时间问题。随着双方签署协议，金科也成为第壹个完成重组的千亿房企。

　　根据公告， 金科股份 在重整计划执行期间进行资本公积转增股票，用于引进重整投资人、清偿债务或其它用途。

　　上海品器联合体将组织确定产业投资人及财务投资人，共同参与投资，合计支付投资款26.28亿元人民币，受让标的股份30亿股。其中，产业投资人合计支付投资款7.56亿元人民币，受让标的股份12亿股；财务投资人合计支付投资款18.72亿元人民币，受让标的股份18亿股。

　　另外，上海品器联合体承诺额外提供很多于7.5亿元的借款，用于补充金科的流动资金和新项目投入。

　　投资完成后，上海品器联合体将参与金科的经营管理，推动公司转型。重整后的金科，也将发力“投资管理、开发服务、运营管理、特殊资产”等四大业务板块。

　　分析人士指出，金科重整工作进展顺畅，与管理层积极应对的态度密不可分，可视为房企重整的典型案例。但这只是处理问题的第壹步，在行业面临新旧发展动能转换的当下，金科要实现全面转型，仍将面临诸多挑战。

　　重整之路

　　 金科股份 发轫于重庆，在全国各重点区域均有布局。2021年， 金科股份 实现销售金额金额1840亿元人民币，连续三年位居销售榜前二十。以销售面积计，金科已排进前十。

　　2022年末，随着一只存续规模3.25亿美元、票息6.85%的美元债违约，金科正式宣告暴雷。

　　2023年6月， 金科股份 与长城资管的全资子公司长城国富置业签订战略投资框架协议。根据协议，如 金科股份 进入预重整或重整程序，在公开招募战略投资人阶段，长城国富及/或其指定关联主体有意向作为战略投资人报名参与竞争遴选。

　　随后，公司便确定将重整作为解决债务问题的方案。

　　2024年，金科将重整和引战列为公司的核心任务。4月22日， 重庆市 第五中级人民法院裁定受理重整申请。 金科股份 也成为近年来A股第壹家正式进入重整程序的大型全国化上市房企。

　　自2007年实施新的《破产法》以来，作为三种破产手段之一的破产重整逐步成为市场共识。公开资料显示，截至2023年末，全国已完成重整的上市公司共103家，其中尚无在法院裁定受理之后因重整失败造成破产清算的案例。

　　因此，对于法院裁定受理金科重整，市场机构普遍给出积极的评价。

　　标普表示，重整使金科恢复正常运营成为可能。重整将造成全面的重组方案，包含削减债务和注入新股本。重整后，公司或将修复资产负债表而能够正常经营。

　　标普还称，“该重整是 金科股份 的自救之路，也是类似出险企业的重组模板。”

　　法院裁定金科重整的5天后， 重庆市 召开 金科股份 司法重整专项推进会， 重庆市 委、市政府要求工作专班进一步加大对金科的帮扶工作力度，全力支持金科重整成功。

　　尔后，这一进程不断加快。

　　6月， 金科股份 公开招募和遴选重整投资人。至8月，管理人已收到十余家投资人的报名材料，其中包含长城、中金等大型机构。

　　期间， 金科股份 司法重整案召开第壹次债权人会议，两项会议案快速表决通过，意味着债权人也对重组的方向达成共识。

　　11月22日，经过两次评审会议后，上海品器联合体获选重整投资人。此前有消息称，较早介入的长城资产无意当大股东，其有可能以财务投资人的身份介入金科重整。

　　不过，在最新签署的重整投资协议中， 金科股份 并未公布财务投资人名单、持股比例等。

　　一位不良资产处置领域的资深从业者向21世纪经济报道表示，就重整程序而言，金科的进展相对顺畅，这与公司较早完成研判、确立方向密不可分。其中，实控人黄红云不希望金科被清算而努力解救公司，使这一工作得以顺畅推进的关键。另外， 重庆市 政府部门的支持，则进一步推动了这一进程。

　　但他同时指出，就全面解决债务问题而言，这只是第壹步。金科不仅有庞大的资产和债务规模，公司管理层也将迎来重大调整。在行业止跌回稳趋势尚未完全确立的情景下，公司能否实现成功转型，仍需进一步观察。

　　前景与疑问

　　上海品器联合体由两家公司组成。公开信息显示，牵头产业投资人上海品器建立于2022年，为北京品器管理咨询有限公司的全资孙公司。北京品器是冯仑等开办的专注于大健康不动产的资产管理机构，由前 招商银行 行长马蔚华担任名誉主席，冯仑担任老总。

　　联合体成员北京天娇绿苑建立于2018年，依托其背后多元化的资本结构与强大的钱财支持，积极探索地产业务从“高负债、高杠杆、高周转”的传统模式向“轻重并举”转型之路。

　　投资协议表示，上海品器联合体将积极参与、支持 金科股份 的经营管理，推动公司转型为聚焦强盈利能力和高投资回报的不动产服务机构。

　　同时，重整后的 金科股份 主要业务将布局“投资管理、开发服务、运营管理、特殊资产”四大板块，通过投资经营特殊资产、运营开发中高端住宅、做精做强不动产服务、创新发展产业机会，实施“汰旧、取新、强链补链”转型路径。在完全改善公司业务结构和经营业绩的条件下，寻找新的增长路径，持续为全体股东创造价值，成长为行业高质量发展的上市公司。

　　不过，相比上述较为官方的表态，金科的转型之路仍有诸多疑问待解。

　　根据协议，在相关转增股票全部交割，产业投资人成为 金科股份 的控股股东后， 金科股份 将依法发生新一届董事会。其中，董事会9名席位中，新控股股东有权提名7名董事人选（含独立董事），老总由上海品器联合体提名的董事担任。

　　前述不良资产处置领域的从业者表示，自债务违约以来，金科的管理层一直维持稳定，这也是其能够上下一心，顺畅推进重整的重要因素。此次调整后，黄红云将丢失控制权，金科董事会大概率也会迎来换血，此举是否会影响到团队的稳定，尚需进一步观察。

　　说白了，在人事和架构层面能否顺畅完成过渡，是公司重整成功与否的第壹步。

　　据了解，站在北京品器背后的冯仑、马蔚华，虽声名显赫，但二人均远离公司管理一线已久。未来谁将走到台前，主导金科的重整工作，是外界的最大疑问。

　　该人士还表示，上海品器联合体旗下的两家公司资产规模不大，也缺乏成功处置大宗资产的先例。而金科的资产和债务规模都较为庞大，且涉及的债权人主体众多，新实控人以何种路径和方式来处理问题，也有待观察。

　　截直到今天年三季度末， 金科股份 的总资产约2001.38亿元人民币，总负债1862.80亿元人民币。作为曾经的千亿房企，金科目前仍有约3000万平方的货值，但有很多分布在三四线城市。

　　分析人士指出，处理这些庞大的资产和债务，并满足投资人的不同诉求，恐怕需要较长的周期，也将是新管理层面临的重大考验。对于金科而言，要完全完成转型，恐怕尚需时日。

　　记者了解到，随着重整投资协议的签署，金科的第贰次债权人会议有望在年内召开。债权人对重整协议持何种态度，届时是否会提出新的诉求，值得进一步观察。

　　另外，金科的财务投资人名单何时公布，名单包含哪些成员，也值得期待。