【房地产】继重庆、衡阳之后 张家口将逐步推进-取消公摊-

　　政治局会议释放强力信号，中央经济工作会议明确“稳住楼市”之后，地方开始落地新一轮稳楼市政策。

　　 张家口市 住建局等4部门近日印发《关于推动房地产市场平稳健康发展的若干措施》的公告，出台延长购房补助政策适用期、推进主城区房屋“以旧换新”等14条措施。

　　业内人士指出，张家口的城市能级无法与一二线城市相比，但其最新政策关于延长购房补助、用好专项债回购闲置土地等举措，很好呼应了当前市场的关切，因而对其它城市具有一定借鉴意义。

　　按最新政策， 张家口市 将延长购房补助政策适用期，对主城区2025年3月31日（含）前完成网签备案，2025年6月30日（含）前缴纳契税的新建商品住房购房业主，继续根据相关政策实施补助。

　　在供应端，对于2024年3月31日之前供应的房地产用地（住宅和商业用地），尚未开工及已开工建设未竣工的闲置或存量房地产用地，根据“一项目一策、一地块一策、一企业一策”原则，用好闲置土地处置和存量土地盘活等政策措施，研究制定处置盘活办法，运用地方政府专项债券资金收购存量闲置土地。

　　通知显示，该市将落实取消普通住宅和非普通住宅标准相关政策，取消商品房销售价格限价机制。同时鼓励实行“现房销售”，逐步推进“取消公摊”。

　　分析师认为，该项措施虽然字数不多，但其中提到的取消新房销售限价、鼓励现房销售、推进取消公摊等关键词，却是近期市场关注的热点。

　　“新房限价政策原本是在房价攀升时期，作为一项行政措施来遏制房价增速的行径。然而，鉴于房价已连续两年下滑，且此趋势很难在短时间内逆转，限价政策已从原本防止房价大幅上涨的工具，转变为束缚房企通过降价促销去库存的‘枷锁’，对房地产市场的库存消化构成了重大阻碍。”58安居客研究院研究总监陆骑麟称。

　　其进一步表示，10月以来市场成交有所起色，一是因为政府出台了有力的稳楼市政策，另一方面也与项目价格及时调整有关，是以价换量造成的积极成果。如果地方仍然对项目销售价格设置“跌停板”并对新房价格进行严格管控，在市场供求关系发生重大变化环境下，项目价格若不能根据市场最新变化及时做出调整，成交量及价格企稳将面临不小难度，市场出清周期将被进一步拉长。而市场若出现好转，房企也可结合市场及自身情况，对价格再做调整。因而，总体来看，该类限制性措施已不适应当前形势，此类政策有必要根据地方实际市场情况适时进行优化。

　　业内人士认为，鼓励实行“现房销售”，回应了市场上对于项目竣工及房屋交付问题的关切。

　　中指院分析师表示，今年新房市场销售仍在下滑，但按监测数据，现房房源的销售情况，要明显好于期房。

　　据中指院监测数据，2024年1-8月，全国重点100城商品房期房销售 4.2亿平方，同比下降27.7%；而现房销售1.8亿平方，同比增长幅度达18.6%，现房销售表现明显好于期房。

　　“项目能否如期、保质交付，是很多买家当前在购买期房时，会担忧的问题。这也是为啥监管职能部门一再反复强调，要重视项目的保交付。因为这不只是单个企业的问题，也会影响买家的信心与预期。”一家民营房企管理层表示。

　　在陆骑麟看来，鼓励房企推行现房销售的初衷，在于保障购房者正当权益，防范楼盘烂尾风险，同时减轻地方政府在保障交房方面的压力。不过鉴于当前新房库存消化周期较长，房企面临着较大的钱财挑战，现房销售模式可能会进一步加剧房企的经营意愿分化，虽然能增强房企缔造优质住宅的动力，但也加大了其资金负担。

　　“其实，房地产预售制度本身并无缺陷，问题的症结在于资金监管的漏洞和出现保交楼问题后的责任追究机制不健全。而严格预售资金监管，对违规者实施严厉问责与处罚，可有效震慑潜在违规行为，更好推动市场健康发展。”陆骑麟表示。

　　对于逐步推进取消公摊，分析人士认为，该项措施的实质在于提高房屋实际使用率，有益于切实提升购房者的获得感。

　　在张家口提出“取消公摊”一周前， 衡阳市 住建局等三部门12月12日联合发文，明确自2025年1月1日起， 衡阳市 商品房销售实行套内建筑面积计价。业内人士表示，衡阳由此成为继重庆之后，明确取消公摊的第贰个城市。

　　易居研究院副院长严跃进认为，有城市提出“取消公摊”、销售按套内面积计价，尽管没有被明确表述为房地产发展新模式，但这可能是新发展模式的一种重要形式。

　　分析师表示，取消公摊、按套内建筑面积计价，有益于进一步增强购房信心，加速刚性和改善型购房需求的释放，助推房地产的止跌回稳。张家口、衡阳的政策，也为其它城市提供了一个新的样本，在新的房地产工作基调下，不排除明年会有更多城市跟进。