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【二手房】降价135万仍难出售 有业主选择-美化代售-公司反赔2万 质疑存在霸王条款

查看信息来源】   发布日期:12-21 12:38:09    文章分类:商业洞察   
专题:二手房】 【房公司

  随着近几年房价深度调整,如何能快速地以理想的价钱房子将卖掉,成为业主们心头的一大难题。

  很多业主将目光瞄准了近年来兴起的二手房美化代售公司,记者了解到,该类公司大多是以重新装修、缩短成交周期为卖点。

  宋女士一家便是其中一员。过去两年间,她家位于宝山区的一套118.8平方的房子挂牌价从870万降至735万,直到今天仍未能成交。

  今年8月,眼看着房价可能进一步走低,宋女士儿子与塑房(上海)商务咨询有限公司(下称“塑房公司”)签订了一份合同,打算将房子交由塑房公司改造装修及代理营销。

  具体而言,就是由塑房公司重新将房子装修好,再由塑房公司把房子卖出去,其中宋女士需要支付装修费42万元(合同签订当日交2万首付款),代理营销费5万元。

  然而,让宋女士没有想到的是,儿子签订的这份合同,竟困惑了她大半年,2万块钱装修首付款一去不复还。

  焦急的业主

  自2021年下半年起,上海二手房市场逐步进入下行周期,宋女士一家打算将位于宝山区淞塘路的一套房屋(下称“宝山房屋”)进行出售。

  “2022年下半年,房子在就在中介挂牌了,没想到之后房价一降再降,挂牌价从最早的870万降到850万,再到830万 ......最后一路降至735万。”宋女士告诉时代周报记者。

  然而,即便是降价135万元人民币,房子仍然没能卖掉。进一步下行的房价,让宋女士一家愈发焦急。

  今年8月,宋女士儿子为了出售宝山房屋,与塑房公司签订了《塑装暨代理营销服务合同》(下称“塑装合同”)。根据塑装合同,乙方(塑房公司)将为甲方(宋女士)的房子提供改造设计、代理装修、管理、推广等服务。这时,房屋的代理营销服务也由该公司负责。塑装合同规定,宝山房屋初步拟定价格为 735万元人民币,房屋塑装费为42万元人民币,代理营销服务费为5万。

  图片来源:受访者提供

  宋女士称,宝山房屋一直登记在她名下,但她大部分时间都住在山东老家,房子的事情一直是儿子在打理。至于儿子为啥选择塑房公司,宋女士告诉时代周报记者,一是因为房子一直卖不出去,另一方面(塑房公司)销售比较热情,频繁通过电话、微信等方式分享成功案例。

  而在宋女士看来,促进儿子最终选择塑房公司最重要的一点是,(塑房公司)的销售曾私下承诺,房子一定能以高于782万的价钱(扣除售房中介费)卖出。

  据宋女士透露,在与塑房公司签订合约前,也曾有其它家装公司联系过她儿子,并给出了报价。“(某家装公司)设计师上门量房后,给出的报价仅为20多万。相比之下,塑房公司并未上门量房,仅仅根据网上找的户型图套公式,算出来42万的报价。”

  不过,时代周报记者了解到,塑装合同中并未有类似承诺。根据塑装合同,其中特别指出,初步拟定价735万元由甲方拟定,此拟定价乙方不承诺为最终成交的甲方到手价。若售房价格(扣除售房中介费)超过782万元整,超出部分50%作为乙方增值服务费。

  另外,塑装合同中还约定,截止2025年4月 29 日前(即约定交房日期10月30日的六个月后),标的房子未售出,则甲方在当日支付乙方剩余塑装费,乙方在三日内将房屋(乙方前期投入的硬装软装)交付给甲方,随即合同终止。

  “儿子也是病急乱投医,他们签合同的时候,我才理解这事情。因为儿子完全不懂装修,而且房子在我名下,我就没让交房”虽然销售表示,最好能提前交房,装修后正好赶上“金九银十”行情,但宋女士仍坚持亲自来上海看过塑房公司的样板间后才能交房。

  宋女士表示,“房子卖不出去已经够惨了,万一最后装修砸在自己手里,自住又住不了,这就又扩大了损失了。”

  拿不回的2万元首付

  今年10月中旬,看完样板间后,宋女士向塑房公司提出终止合同,并要求退回之前在签约时支付的2万块钱首笔塑装费。

  根据塑装合同,签约当日,甲方支付乙方首笔塑装费用2万元;待甲方交房当日再支付乙方塑装费用9.75万元;装修好后,甲方在装修好后三日内支付乙方剩余塑装费用11.75万元;

  尔后,若2025年4 月 29目前,乙方帮甲方找到合适买家并签约,则甲方在收到该房屋首付款后24小时内支付乙方剩余塑装暨代理营销服务费23.5万元;若在2025年4月 29 目前,房屋未售出,甲方则在当日在支付乙方剩余塑装费18.5万元。

  对于终止合同的理由,宋女士称,在参观塑房公司样板间期间,她发现虽然房间的装修风格较为上档次,可是实际所用装修建材价格与昂贵的装修费明显不符。

  宋女士指出,塑房公司在销售时承诺将为业主安置中央空调,并允许业主在格力、小米和美的三个品牌中进行选择,宋女士儿子选择了格力品牌。然而,在塑装合同中,所承诺的中央空调则显示为“格力中央空调(风管机)系列”。

  “没搞过装修的人,通常都不懂两者的区别。中央空调和风管机完全是两个概念。”宋女士对时代周报记者表示。

  时代周报记者咨询格力天猫旗舰店客服获悉,中央空调是一拖多的形式,而风管机是一拖一的形式。相比于风管机,中央空调价格高出很多,且舒适度、节能、稳定性方面更优。

  图片来源:格力官方旗舰店

  对于宋女士的诉求,塑房公司方面其实不认可。塑房公司表示,合同中写明“在正式拆除原装修前,若甲方不继续履行合同,需支付乙方违约金2万元”,故塑装费不予退钱。

  而宋女士则表示,“我们没有交房,塑房啥都没干,就要收2万块违约金,这不是霸王条款嘛,我无法接受。索性是没有交房,不然后面不管装的啥样、卖成啥样,我都得买单。”

  12月19日,就宋女士所提及的塑装合同和霸王条款,时代周报记者拨打了塑房公司官方网站所留电话,在记者表明身份后,电话立即被挂断。尔后,记者屡次拨打该电话,均没人接电话。

  记者还拨打了塑房公司在合同中所留电话,对方表示,对相关情况其实不知情,目前已经不在塑房公司工作。另外,时代周报记者还向塑房公司官方网站邮箱发送了采访函,但截至发稿,暂未有任何回应。

  就塑装合同中条款是否合理,时代周记者咨询了上海浩信律师事务所顶级合伙人王俊伟律师。

  王俊伟对时代周报记者表示:“业主的诉求实际上就是卖房,不是为了装修,塑房公司在于业主签订合约时将卖不掉房子的危险全部转嫁给业主,这一项有点违背常理。从交易习惯来讲,这种交易模式应该是美化公司来投入装修款项、而不是客户来支付。”

  王俊伟指出,塑装合同条款设计中明显带有诱导性字眼,好比在第四条第(3)项中注明:乙方(塑房公司)前期投入的硬装软装,明显与费用支付相互矛盾,给业主造成了费用都是美化公司最终承担的错觉,对客户明显不公平、不得人心;其次,从双方对合同条款发生争议的解释角度,也应当作出无益于提供格式条款一方(塑房公司)的解释。

  图片来源:受访者提供

  王俊伟建议,业主可根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条,来主张合同条款无效。《中华人民共和国民法典》第四百九十七条有关规定, 有下列情形之一的,该格式条款无效:(一)具有本法第壹编第六章第叁节和本法第五百零六条规定的无效情形;(二)提供格式条款一方不得人心地免去或减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利;(三)提供格式条款一方排除对方主要权利。

  另外,王俊伟还指出,“合同中虽然有2万元违约金的约定,但业主也可以提出违约金过高、要求按实际损失进行调低,法院或仲裁机构也会根据实际损失情况酌情调整。”

  市场下行期兴起的二手房美化代售公司

  天眼查显示,塑房公司建立于2020年9月,注册金额为1000万元人民币,法定代表人是朱济波,公司由上海塑房设计工程咨询集团有限公司全资持股,通过股权穿透可以发现,朱济波是受益所有人。

  图片来源:天眼查

  官方网站显示,塑房公司是“Home Staging”模式在国内的领航者与改良者,该公司在二手房售卖进程中运用“塑装”单边代理模式的营销服务,为业主提供全方位服务,帮助业主更好更快地卖房。

  塑房公司合作中介门店超3000家,合作房产经纪人超3万人,拥有超20万私域流量池,并与上海各大区域动迁办合作。自2020年成立直到今天,塑房公司已累计帮助1000+上海业主解决卖房难题。

  在官方网站上,塑房公司还展示了许多成交案例。可以发现,经过该公司改造和营销后,部分房屋的成交周期低于1个月,甚至还有成交周期仅5个小时的案例出现。另外,亦有部分房屋的成交价格超出市场同期成交价位,又或是极大提升了买方的预算。

  图片来源:塑房公司官方网站

  值得注意的是,塑房公司在官方网站中讲述自身单边营销关于渠道维护时,所用的是 太平洋 房屋的相片。时代周报记者联系 太平洋 房屋相关人士,得到的回应是“ 太平洋 房屋和二手房美化代售的企业没有合作。”

  图片来源:塑房公司官方网站

  其实,市场上的二手房美化代售公司并有很多。据记者查询获悉,以上海为例,除塑房外,亦存在很多二手房美化代售品牌,例如享友家、中城焕新家、焕新居等。

  有从业超十年的家装人士表示,二手房美化代售公司的兴起与近两年上海房价下行有关。“业主们急于变现,房子又有价无市。在这样的情景下,这种模式的确会吸引很多人尝试。”

  另有业内资深人士指出,自2021年底直到今天,网络上出现了很多卖房宣传视频,声称“采用国外流行的Home Staging模式”、“业主挂了一年都没有卖掉,30天就卖掉了”、“卖房全托管,房子我们负责装修,装修好了我们负责卖”...。

  该人士表示,其实在2021年之前,也有干二手房美化代售的机构,但大都是为炒房公司。通常炒房公司自身会承担装修成本,如果限按时间内未卖出房屋,装修投入就送给业主,又或是公司直接把房子以约定的底价买下。随着2021年年底房价下行,二手房美化代售模式出现了迭代升级。

  “如今的二手房美化代售的模式,投入的所有装修成本,普遍都需要业主自己来承担,且约定高于某个价格之上成交的钱财,还需要和公司五五分成。”

  据该人士研究,虽然国内的二手房美化代售和国外的Home Staging有相似性,可是国外Home Staging服务商普遍采用局部修缮,和更低成本、更灵活的家具租赁模式,而非拆掉原装修重新装修。

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