2月6日以来，珠海、广州、惠州、中山等8个 广东省 内城市纷纷发布了政府利用专项债收购存量土地的公告，涉及土地44宗，收储总金额超159亿元人民币。
这时，自去年11月自然资源部发布的《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的公告》（以下简称《通知》）以来，湖南岳阳、河南开封、浙江金华、江西吉安等城市也发布了土地收储相关公告， 岳阳市 要求符合基本条件且有意向的企业积极报名，开封明确“存量闲置土地须在2024年3月31日之前供应”。
此次利用专项债收储土地，是土储专项债搁置5年后重启。有观点认为，再度重启专项债收储土地有助于去库存，降低房企和城投企业负债，增加房企资金流动性，有助于房企集中资金用于保交房。
广东开启首批土地收储
据第壹财经不完全统计， 广东省 目前共有8个城市发布了首批土地收储公告，涉及的土地共44宗，土地总面积约219.8万平方，收储总金额约159.5亿元人民币，土地用途包含二类居住、商务、商业、办公、旅游等。 
整体来看，目前珠海的收储规模最大，涉及14宗土地，金额超66亿元人民币，惠州、中山、茂名的收储规模也较大，涉及的钱财均超10亿元；广州目前仅花都区发布了收储公告，4宗地收储金额9.2亿元；潮州、云浮、韶关的收储规模较小。
值得注意的是，上述收储的地块多为“打折”回收。例如， 珠海市 金湾区2宗地块，均位于滨海商务区，占地共7.63万平方，性质为纯二类居住用地，本次收储价格为18.63亿元人民币。而在2023年，这两宗地块由 珠海市 国企华发竞得时，总价为21.03亿，2024年1月，官方还公布了这两宗地块的项目备案名，分别为金琴半岛花园、金琴海岸花园。如今，根据本次公示的收储价，该地块相当于打了89折。
另外， 珠海市 斗门区红心路南侧、锦湖路西侧一纯二类住宅用地，于2022年由珠海大横琴集团以4.57亿元的底价竞得，如今的收储价格为3.41亿元人民币，相当于打了约7.5折。
对于回收地块折价的情景，上述8个城市毫不例外，均在公告中提及，根据的是此前自然资源部发布的《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的公告》。《通知》于2024年11月公开发布，对于收储价格，《通知》明确，“土地储蓄机构委托经备案的土地估价机构，对拟收回收购地块开展土地市场价格评估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格。”
从收储参与主体来看，目前主要是国企和城投的地块进入了收储名单。对此， 广东省 住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这是因为国企城投拥有的地块资产负债关系较为清晰，民企拥有的地块很多存在抵押状态，或有复杂的债权债务关系，甚至是司法纠纷，不符合收储条件，后续若民企拥有的地块符合基本条件，相关收储计划也将会出炉。
降低市场库存压力
广东省 多个城市首批收储名单落地的同时，其它城市也在积极推进闲置土地收储工作。记者了解到，2024年11月以来，湖南岳阳、河南开封、浙江金华、江西吉安等多个城市均发布公告，公开征集存量闲置土地进行收储，其中，岳阳要求符合基本条件且有意向的企业积极报名，开封明确“存量闲置土地须在2024年3月31日之前供应”。
对于土地收储的要求，上述城市均与《通知》要求一致，即“优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。其它用途的土地，进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地，因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地，和已动工地块中规划可分割暂未建设的部分，也可以并入收回收购范围。”
对于收储土地后续的处理，《通知》表示，收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发，确有需求的，应当严控规模，供应面积不能高于当年收回收购房地产用地总面积的50%。
李宇嘉表示，各城市积极落地土地收储事项，一是贯彻落实财政部、发改委、自然资源部去年6月发布的关于运用专项债券等支持盘活存量闲置土地的政策要求；另一方面，地方也想通过收储去化土地库存，减轻开发商资金压力，更好推进保交付、再拿地和开发开工。另外，土地去库存能从源头上降低商品房的市场库存，有助于增进市场止跌回稳。
国金证券 研究报告还从城投企业的视角分析了土地收储这一事件的影响：“土储专项债重启后，各省有存量土地资产的城投企业将大概率获得专项债资金支持，叠加其它化债工具组合使用，城投企业的资产负债表将得到改善。”
国金证券 指出，从近3年各地城投拿地数据来看，住宅和商服用地占城投近三年拿地的绝对份额。 江苏省 土地资产占总资产的比重明显高于其它省份城市，其中，土地资产占相当高的城市有南通、常州、徐州、盐城、淮安、泰州等市；其它省份中，江西上饶、景德镇、萍乡，湖北黄石、山东枣庄、重庆等城市的城投土地资产占比也相当高，获益可能性较大。
机构预测规模约1万亿
回溯土地收储专项债的过往，近期各城市公布的土地收储事项，算得上是土储专项债搁置5年后重启。
历史上，土储专项债是新增专项债发行中的重要投向。2017年为规范土地储蓄融资行为增进土地储蓄事业持续健康发展，财政部印发《地方政府土地储蓄专项债券管理办法（试行）》；2019 年为调控房地产市场及引导专项债投向重大基础设施领域，国常会明确专项债资金不得用于土地储蓄和房地产相关领域，自此土储专项债暂停发行。
国金证券 研究报告认为，过去实施土储专项债，核心目的在于避免地方政府非法举债，有效预防和化解地方政府债务风险。当下土储专项债的重启，同样承担着这一重要使命。
国海证券 研究报告表示，再度重启专项债收储土地有助于去库存。房地产市场正面临高库存问题，盘活存量土地是去库存的关键。但受房地产市场下行影响，土地二级市场难有交易，存在企业手中土地开发难、转让难、政府收回难等许多问题，使房企盘活资产陷入僵局。且截至 2024年5月，2021年以来城投拿地项目中全部开工的地块仅有20%，加上部分开工的地块，总体开工率仅22%。通过专项债回收闲置土地，可以增加房企资金流动性，有助于房企集中资金用于保交房。
据 国海证券 统计，2017年～2019 年，我国土储专项债的发行量分别为 2407亿元、 5893亿元、6765 亿元人民币，占同年新增专项债规模的26%、42%、31%，2017-2019 年土储专项债发行规模占比三年平均为 33%。结合历史土储专项债发行规模和占比， 国海证券 表示，近三年新增专项债额度在36500-39000亿，以新增专项债额度的30%估算，预计2025 年土储专项债规模在10000亿，根据近5年的土地成交楼面价估算，将拉动1～2亿平方土地收储。
国海证券 提及，在专项债收储进程中，土地价格的确认或是阻碍因素，土地的回收市场价格若大幅低于拿地价格，企业参与意愿将偏低，较难与政府达成一致。 国海证券 建议，在收回存量土地的进程中， 可以在符合国土安全规划的条件下，通过合理调整规划条件和设计要求，使其更好地适应市场需求，使土地要素利用效率有效提升，改变以往的单一功能和用途的用地方式。同时，加快土地二级市场建设，推进交易信息公开，为将来的专项债退出提供条件。
