2024年，金融街(000402)交出了一份意料之外的答卷，多元产业转型所展现的前景，及其表现出的企业价值，让大众看到了相对弱势业绩数据背后的期待。
自房企“三道红线”以来，地产行业寒冬已成为业内共识。顶住业绩压力，坚守合规经营、稳健发展，积极推动产业转型以寻求一线生机，成为地产企业的共同选择。几年来，寒冬虽未过去，但从金融街在以文旅、商业为代表的多元产业转型的成果来看，或可称之为典型。
2024年，金融街旗下慕田峪长城荣登亚洲十大热门旅游景点榜单第3位，北京金融街购物中心保持稳定出租率，金融街全年经营性资金流净额约60亿元人民币。业绩虽仍未转正，但多元产业的布局，帮助公司实现了从“钢筋水泥建造者”向“文旅生态运营商”的惊险一跃，构建起传统房企转型的创新范本。
文旅板块因何实现逆袭
当传统房企在文旅赛道折戟沉沙时，慕田峪长城却以“亚洲第叁景区”的姿态杀出重围。其成功绝非偶然。
首先，精准卡位国际游客，紧抓流量“密码”。240小时过境免签政策下，数以万计的外国游客涌入中国。慕田峪长城管理层介绍，慕田峪长城景区全年游客第壹次突破200万人次，其中外国游客占比就达到40%。金融街以支付便利化、多语种服务借势缔造“国际会客厅”，全年外事接待89次，客源半径延伸至欧亚大陆。
其次，官媒直播、达人推广、短视频等多点发力实现营销破圈。夜长城产品、“长城礼遇”等二次消费创新经由多元流传矩阵，稳步推动了景区知名度的提升。同时，以客源拓展为导向，慕田峪长城深化利益共享机制，做大“朋友圈”，积极参与2024年服贸会、旅交会等推介景区，并成功签约旅行社434家，组织各类活动40余场次。
再者，聚焦管理革命，构建人均效能百万的底气。公司“刀刃向内”，不断优化组织架构，创新管理体系，新型文化和旅游团队，推动人均效能提升至100万元以上。同时，公司将地产基因注入文旅，以精益合规管控为根本，保障财务资金，强化风险管控。
这一套组合拳，让慕田峪长城不仅成为流量入口，更化身资金流“泵站”。以点及面，围绕文旅产业，金融街正以慕田峪长城为范本，持续强化“地产+文旅”双轮驱动战略，构建起更具韧性的财务基础，为企业可持续发展提供有力的支撑。
商业板块高出租率从哪里来
当同行深陷空置率泥潭时，金融街多个购物中心却以90%以上的出租率站稳区域地标。据2024年中报数据，北京金融街购物中心、北京金融街（西单）购物中心，和上海金融街购物中心出租率分别达到95%、100%及92%，远高于市场平均水平。
之所以金融街的商业能有这般韧性，其核心或许源于两点：
商业地产领域，区位即护城河。金融街商业目前主要覆盖北京、上海、重庆、武汉等核心城市，项目扎根城市核心商圈。以北京金融街（西单）购物中心为例，西单商圈商业生态十分成熟，且与金融街商圈紧密相连，“金融+消费”双生态形成天然壁垒。
良好的运营管理能力为稳定经营打下稳固地基。“2024年金融街论坛”是最为突出的真实写照。公司及时抓住论坛召开造成的人流和商机，启动“2024年金融街论坛购物季”活动，吸引总客流20.7万人次，同比上升27%，最高单日客流3.3万人次，其间销售金额及最高单日客流均创近十年新高。
区位优势与运营能力相得益彰，支撑了金融街在商业板块上的良好表现。对于商业地产而言，金融街的商业板块早已不是容易的收租逻辑，而是资产运营的升维竞争。
稳健经营贯穿的多元拓展智慧
文旅与商业的突破，无疑体现了金融街在资产管理业务布局的前瞻性，也不难窥见金融街的经营宗旨及深远的战略布局规划。区位优势的注意、合规稳健经营的追求，和战略决策的助力，这都是根植于企业的发展基因。
核心城市优质资产布局的前瞻性，正是保障地产企业长期稳健可持续发展的基石。公司的土地储蓄主要分布在北京、上海、广州、天津、重庆等核心一二线城市及区域中心城市，资管业务也同样聚焦核心城市优质资产。在区位优势基石之上，金融街也在紧密关注各区域的政策导向和市场动态，依据市场变化和客户需求灵活调整销售策略，积极推动精细化运营，强化竞争力。
精细化资金管理，筑牢资金流“壁垒”。金融街始终坚持将资金流安全置于财务战略核心位置，以精细化的钱财管理，保证资金流的充分与稳定。2024年度，公司在销售签约和回款额保持稳健的条件上，严格控制和压降成本和费用支出，实现经营活动资金流净额约60亿元人民币，连续6年保持为正。资金流安全无疑是企业推动转型的“氧气瓶”，金融街的氧气足够撑到下一站。
多元化融资渠道，融资结构逐步优化。2024年，金融街通过公司债、中期票据、供应链ABS等多种金融工具筹措资金，资金募集渠道广泛且通畅。就在不久前，金融街旗下上海融悦中心CMBS正式成立，发行规模46亿元人民币，公司多元化融资再下一城。同时，金融街在保障资金安全的条件下，有序压降有息负债，2024年末公司有息负债规模较上年减少20多亿元人民币。
战略决策助力地产+业务突破，成果初显。文旅及商业的频繁突破，不仅是经营成果的真实写照，更是金融街近几年来在积极应对房地产行业下行多项举措的综合成效体现。今天的金融街，既有慕田峪长城的“流量密码”，也拥有核心商圈的商业资产王牌，是公司资管业务稳健发展的重要支撑。数据显示，2024年前三季度，公司资产管理业务实现营业收入约17.3亿元人民币，息税前利润约10.6亿元；2024年全年，公司资产管理业务营业收入、营业利润和项目出租率基本保持稳定。完全开脱地产寒冬或许尚需时日，但多元业务的突破至少证明，在行业的至暗时刻，企业能依托文旅与商业的“双翼”，划出一道逆势向上的弧线。
转型历来不是一纸蓝图，而是刀刃向内的持续革命。慕田峪长城的热闹、西单商圈的熙攘，不过是金融街新故事的序章。当“地产+文旅”的双轮真正咬合转动，商业板块遍地开花之时，这场传统房企的“惊险一跃”，或将重构大众对金融街未来十年发展的向往，也将重新定义下一个十年的房企生存法则。
