房企化债步入“深水区”。2025年以来，世茂集团、远洋集团等房企的境外债务重组相继获批。而宝龙地产、正荣地产等房企的重组计划失效，其中，宝龙地产不得不面对债权人清盘的申请。
业内人士认为，房企在债务重组进程中，需要充分考虑债权人的利益，确珍重组方案获得债权人的支持。同时，也要合理规划债务结构。其中，在选择 债转股 时，要小心谨慎确定转股票价格格和比例，充分考虑对股权结构和公司治理的影响。
世茂、远洋境外债务重组获批
3月13日，世茂集团境外债务重组迎来好消息。其发布公告称，境外债务重组计划已于3月13日获得高等法院批准，并已达成所有计划条件。
2025年2月份以来，多家房企的境外债重组迎来进展。2月19日，远洋集团境外债务重组香港协议安排获香港法院批准并已生效。而其境外债务重组英国重组计划已于2月5日获英格兰法院批准。另外，2月12日，龙光宣布约76.4%的同意债权人已加入整体CSA（整体债权人支持协议），意味着龙光境外债务重组也已取得初步成功。
可是更多房企的债务重组仍处于“拉锯战”中。自2024年9月碧桂园宣布对9笔境内债延期之后，碧桂园境外债重组一直备受关注。今年1月，碧桂园公布境外债务重组条款拟化债116亿美元。2月底，在年度工作会议上，碧桂园总裁莫斌表示，目前债务重组工作正在有序推进中。
3月7日，合景泰富公告披露了45亿美元境外债务重组方案的进展。目前，合景泰富仍在就方案与票据持有人小组进行商量，且方案的若干方面仍在讨论中，预期将继续与票据持有人小组保持主动及建设性接洽。
对此，克而瑞分析人士表示，从大多数房企的重组方案来看，无外乎债务期限展期、 债转股 、资产清偿、现金兑付...。由于大多数出险企业资金流十分紧张，同时资产价值缩水或已经被抵押、质押，能够用于抵债的优质资产不多，因此， 债转股 成为大多数房企重组的“标配”。
好比，2024年7月，远洋集团在第壹次披露境外债重组方案，向债权人提供了新票据或新贷款、强制可转换债券、新永续债作为重组对价，共覆盖债务本金56.36亿美元。
宝龙、正荣重组计划接连失效
其实不是所有的房企都能顺畅过关。2月28日，宝龙地产发布公告，在生效截止日期（2月28日）之前，公司境外债务重组计划未能达成协议，因而计划失效。
宝龙地产始终在推进债务重组。2月4日，宝龙地产表示拟将境外债重组截止日期延长至5月31日，以便有更多时间达成实施重组所需的条件。就此，宝龙地产寻求计划债权人同意，并向法院提交申请。
尔后，宝龙地产公告称，经向计划债权人另行通知，持有现有债务工具本金额约68.56%的计划债权人已就建议延长提交投票，其中约50.77%表明支持建议延长。但在2月21日举行的法庭聆讯上，法院驳回有关延长的申请。
耗时一年的债务博弈还是宣告失败。境外债务重组计划落空后，宝龙地产子公司被债权人提出清盘。
3月9日，宝龙地产称，全资附属公司宝龙维京在维京群岛高等法院被提出清盘申请，内容有关2024年8月10日到期、本金5亿美元的优先票据，申请人持有其中约1.99亿美元未偿本金，清盘申请聆讯将于4月28日举行。
不过，宝龙地产表示，正在与申请人积极沟通，务求在对其它债权人公平的准则下，与申请人协商达成有效的解决方案（包含努力促使清盘申请尽快被取消或驳回）。
而在债务重组上，宝龙地产表示，已联合财务顾问安迈融资及法律顾问盛德律所，将与公司债权人合作，进一步探讨寻求全面解决当前流动资金问题的所有可行方案，以期尽快与境外债权人达成协议。
不仅宝龙地产重组失败。1月2日，正荣地产对外公告称，其境外债务重组支持协议已失效，将继续与公司各持份者进行讨论，致力实现公司境外债务的整体重组方案。
正荣地产于2022年初出现流动性危机。2023年11月初，正荣地产对外披露了债务重组方案。值得注意的是，今年1月20日，正荣地产发布公告称，公司实际控制人欧宗荣因涉嫌违法犯罪，已经被依法采取强制措施。而据天眼查3月12日的法律诉讼信息显示，欧宗荣建立的另一家企业正荣集团被申请破产审查。
房企债务重组仍存诸多挑战
在业内人士看来，其实不是所有房企都能顺畅通过债务重组化解危机，部分企业因流动性紧张、资产缩水或债权人反对等原因，重组计划难以推进。整体来看，房地产行业风险仍未完全出清。
克而瑞分析人士指出，债务重组其实不是一挥而就，其中仍存在诸多挑战。在重组进程中，房企需要充分考虑债权人的利益，确珍重组方案得到债权人的支持。同时，也要合理规划债务结构，避免过度依赖某一种重组方式，降低将来的财务风险。好比在选择“ 债转股 ”时，要小心谨慎确定转股票价格格和比例，充分考虑对股权结构和公司治理的影响。
另外，“财务投资人的决策也十分关键，投资人是否有实力在债务重组后率领企业走出困境，也需要小心谨慎考虑。除此之外，房企的重组成功其实不意味着上岸，甭管是展期还是消债，都只是减轻财务压力，若要真正回到正常经营轨道，仍需通过市场的检验。”上述分析人士如是说。
值得注意的是，3月13日，金融监管总局党委召开扩大会议指出，持续推进城市房地产融资协调机制扩围增效，坚决做好保交房工作，加快制定出台与房地产发展新模式相适应的融资制度。
中指研究院企业研究总监刘水表示，直到今天，融资“白名单”项目贷款审批通过金额超6万亿元人民币，但金融机构出于风控和经营责任考虑，资金实际到位仍较慢，建议各部门加强协同，进一步明确金融机构尽职免责，加快落实“白名单”资金，优化项目放款条件，加快放款节奏，本质改善企业资金面。另一方面，建议商业银行等金融机构对企业债务能展尽展，尤其是即将到期的贷款要提前谋划展期，避免企业违约，进一步稳定市场预期。
在安居客研究院院长张波看来，2025年仍然是房地产行业去风险的重要年份，通过“白名单”项目融资，推动房企转向合规融资和精细化运营，增进房地产行业向高质量发展过渡。
