经过多轮沟通和交涉后， 武汉市 碧桂园东境小区业主委员会终于等来了碧桂园物业给出的物业管理费降价方案：高层住宅物业管理费由此前的2.4元/平方降至2.1元/平方，叠拼住宅物业管理费由3.0元/平方调整至2.7元/平方。
3月10日， 武汉市 碧桂园东境小区业主委员会向业主转达了上述降价方案。无独有偶，金地·雄楚一号小区物业公司——湖北虹景物业管理有限公司也在最近给出了降价方案，高层住宅、LOFT、酒店公寓和商业物业管理费统一下调0.5元/平方。其中，高层住宅由此前的2.4元/平方下调至1.9元/平方。
《中国经营报》记者在采访中了解到，上述两家物业公司“被迫”降低物业管理费的背景在于，物业合同已到期，小区业主委员会是否同意续聘前期物业服务公司还在组织业主进行投票。
房地产业事关民生大计和经济发展，物业管理收费关系千家万户切身利益。在物业公司主动降低收费标准以求续聘的同时，多地也出台空置房物业管理费打折新规，进一步倒逼物业服务行业规范发展。
如何规范物业管理行为、提升物业服务品质，也成为代表、委员在全国两会期间热议的话题之一。记者了解到，全国人大代表，中建三局党委书记、老总陈卫国便提交《关于修订〈物业管理条例〉的建议》，建议明确物业服务人、业主义务，探索物业纠纷多元化解机制。
多地跟进空置房打折新规
各地探索空置房物业管理费打折新规的阵营还在逐步扩大。
2月28日，长沙发展和改革委、住房和城乡建设局、市场监督管理局联合发布《关于规范物业服务收费管理的公告》（以下简称“《通知》”），对空置房、保障性住房的物业收费等作出规定，已办理房屋交付手续但未入住或未使用的空置房物业服务费实行阶梯式优惠，新规自3月1日起施行。
根据具体优惠政策，业主根据物业服务合同、交房公告（或交付通知书）约定的房子集中交付日期的次月起连续空置至第24个月，根据物业服务收费标准的70%缴付物业服务费用；从第25个月空置期起连续至房屋空置结束，根据物业服务收费标准的90%缴付物业服务费用。
长沙也由此成为对物业服务费实行阶梯式优惠的探索者之一。据不完全统计，目前全国已经有十余座城市（区）宣布空置房物业管理费可打折，包含 苏州市 、 无锡市 、 宿迁市 、 扬州市 、 常州市 、 石家庄市 、 青岛市 、 潍坊市 、 烟台市 和兰州新区等。其中， 苏州市 、 常州市 等地最早于2014年便开始施行空置房物业管理费七折优惠政策，直到今天已超过十年时间。
此前的2月21日， 江苏省 句容市相关部门就前期出台的“空置房物业管理费打七折”新规给出了详细解答：“经确定后，普通住宅空置期间前期物业公共服务费按规定标准的70%缴付。”
江苏省 镇江市 也明确提出，从2025年2月1日起，经确定后空置不高于24个月的，物业公共服务费按规定标准的70%缴付，空置超过24个月的由双方协商确定，未协商或未能达成一致的，继续根据规定标准的70%缴付。
镇江市 发展和改革委收费管理和价格调控处一位职员在接受记者采访时表示，目前空置房物业管理费优惠政策已经开始执行。据介绍， 镇江市 发展和改革委曾在2020年发布《 镇江市 区物业服务收费管理实施办法》，明确提出空置房屋经确定后按规定标准的70%缴付物业公共服务费。
“那时候房地产市场还比较热，所以设置了最长24个月的免去期限，今年开始执行的新政策相当于是此前政策的延续。”上述 镇江市 发展和改革委收费管理和价格调控处职员对记者说。
曾陷“缺乏上位法依据”争议
值得注意的是，尽管空置房屋打折收取物业管理费，有益于维护业主利益，规范行业发展并提升物业公司服务水平，但也曾陷入“缺乏上位法依据”的争议之中，且目前尚没有法律、行政法规就空置房屋物业管理费打折事项作出全国统一规定。
根据民法典第944条规定，业主应当根据约定向物业服务人支付物业管理费。物业服务人已经根据约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或无须接受相关物业服务为由拒绝支付物业管理费。
全国人大常委会法工委法规备案审查室曾于2023年8月发布审查研究案例并指出：“地方物业管理条例规定业主未实际入住使用，一律缴付物业管理费总额70%的款项，缺乏上位法依据，实践中也比较难操作，容易引发纠纷，地方性法规对此不宜直接作出规定。”
上述 镇江市 发展和改革委收费管理和价格调控处职员向记者坦言：“这一政策目前的确还存在一些争议，我们之前也咨询过 江苏省 相关主管部门，得到的反馈是没啥问题。”
上海尚法律师事务所房地产部主任律师唐震东在接受记者采访时表示，在各地出台的法规中，将“入住”与“非入住”作为两个标准确定物业管理费，既符合公平原则，也其实不违反民法典第944条规定，且有司法解释支持。“民法典只是规定业主不得以未接受或无须接受相关物业服务为由拒交物业管理费，而业主完全有权要求物业公司依照地方性法规规定的比率支付物业管理费。”
唐震东律师进一步表示，民法典第944条只是规定业主不得以未接受或无须接受相关物业服务为由拒绝支付物业管理费。而打折支付物业管理费的前提是不拒绝支付物业管理费，只是要求遵从公平原则按一定比例减少支付物业管理费。“因此，地方性法规作出未入住业主物业管理费打折支付的规定，实际上压根没有违反上位法的限定。”
湖北德馨律师事务所刘陆峰律师也向记者分析称，从客观实际来看，物业收费包含多个项目，如果业主6个月以上没有实际入住，对物业公司日常工作量而言是有所减少的，（物业管理费）存在打折的空间，适当降低未入住业主的物业管理费符合法律规定的公平原则。
“由于物业管理费是以小区为单位收取，小区的规模、档次和要求不同决定了物业服务收费标准存在不同。”刘陆峰律师表示，各地政府可以指导业主委员会与物业管理公司在签订物业管理合同时对物业管理费收取进行不同化约定，让业主和物业管理公司都有章可循。
呼吁修订完善《物业管理条例》
如何规范物业管理行为、提升物业服务品质，也成为代表、委员在全国两会期间热议的话题之一。
“物业管理是关乎居民家庭生活品质的大事，建议进一步采取有效措施提升物业管理水平，让人民群众‘家门口的幸福’更有保障。”陈卫国表示，在系统推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设的进程中，通过提升物业管理水平、以好服务构建和谐家园，进而助力基层治理是题中之义。
据陈卫国介绍，《物业管理条例》发布实施20余年来，在规范物业管理行为、提升物业服务品质、维护业主合法权益等方面施展了关键作用。但随着近年来物业行业规模快速增长和群众需求不断变化，需要对《物业管理条例》进一步修订完善，才能更好地施展其效能。
对于修订完善《物业管理条例》的必要性，陈卫国表示，有助于推进物业管理领域规则体系化，对与民法典、无障碍环境建设法等上位法不一样的条款予以更改，对地方法律法规的好经验予以提炼吸收。同时助力基层治理体系和治理能力现代化建设，推动业主自治机制、物业纠纷多元化解机制的完善。
为此，陈卫国建议，修订物业管理的范畴，确立物业治理的基本规则。将非住宅物业并入管理范畴；将物业管理并入现代服务业发展规划和社会治理体系，要求相关主管部门做细物业管理活动监督管理。同时提升物业服务水平，规制物业管理费拖欠行为。明确物业服务人的服务义务，明确业主支付物业管理费、不得妨碍物业服务管理行为的义务；引入失信惩戒制度，探索物业纠纷多元化解机制。
唐震东律师也建议，解决空置房屋物业管理费打折政策国内各地步伐、标准不统一问题，首先需要在以后修订法律、行政法规进程中作出全国统一的规定。好比，可以借助更改《物业管理条例》之机，明确规定未入住的空置房屋根据一定的折扣标准缴付物业管理费。另外，该部行政法规的名称建议更改为《物业管理服务条例》。
“最直接、最容易有效的要领还是在物业服务合同中就空置房屋打折事项作出明确约定。”唐震东律师表示，各级地方政府也可以出台含有区分“入住”与“非入住”房屋的标准，以此确定物业管理费约定条款的物业服务合同示范性文本，并要求物业服务合同和商品房预售合同一样在当地住建主管部门备案，以此达到更好规范物业管理费收取行为的目的。
