【李家超】-撤辣-下的香港楼市 有中介一手成交量暴增一倍

　　时隔14年，香港楼市重入“零辣招”时代。

　　2月28日，香港特区政府财政司司长陈茂波在发表2024至2025财政年度特区政府《财政预算案》中表示，即日起撤消所有住宅物业需求管理措施（下简称“撤辣”），所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。

　　当日，香港的地产代理门店纷纷张贴标语，向往楼市复苏。截直到今天晚，已经有香港中介公司表示，当日一手房的成交量已为昨日的两倍。

　　香港撤消施行14年的“辣税”

　　回顾过往，香港楼市与内地楼市的发展轨迹大致相同。

　　据莱坊报告，2009年，在统计的37个国家及城市当中，香港平均房价上涨33%，位居全球之首。

　　到了20十年，香港所有种类楼宇买卖合约按年升21.5％，超过16万份，合约总值6895亿港元，按年升幅33.7％；楼宇转让契约18万多份，较2009年升32.3％，转让契约总值升45.7％至6870亿港元（数据来源：香港特区土地注册处）。

　　自2009年起，香港抑制楼市的辣招不断。相关数据显示，2009年至2017年期间，香港推出8轮调养按揭成数和贷款额度的逆周期措施，屡次加征印花税。

　　在20十年，香港推出新住宅印花税、买家印花税及额外印花税等等，限制市民在两年内转售单位，打击“短炒”等行为。到了2018年，更是征收一手房空置税...。

　　不过，正是从2018年6月起，香港楼市成交开始走下坡路。

　　公开数据显示，香港2023年的整体楼宇买卖合约登记数为5.8万宗，为1991年中原地产开始记录该数据以来的最低水平；二手住宅销量约为3.6万宗，也创28年新低。2023年香港私人住宅楼价指数累计下降约6.8%，连降两年。

　　据香港中原地产监测，2023年，香港138个CCL（即中原城市楼价指数）成分屋苑中，共有116个屋苑楼价下跌，比例超过八成，下下跌幅度度一成以上占47个；其中5个下下跌幅度度更达两成以上。

　　另外，在2024年1月，香港私人住宅售价指数为306.4点，环比回落约1.57%，连续下降9个月，创七年多以来的最低点。

　　其实，在今日官宣“撤辣”之前，坊间已经有相关传言。

　　“之前大伙都有收到‘撤辣’传言，所以成交都在僵持，等待官宣”。香港中原地产首席营业董事李巍表示，从香港特区政府正式宣布“撤辣”开始，之前在谈判僵持中的成交纷纷达成意愿，成交量是昨日的两倍。

　　“我们认为在现今的经济及市场情境下，有关措施已无需要。”今日上午，香港特区政府财政司司长陈茂波在发表2024至2025财政年度特区政府《财政预算案》中表示，经审慎考虑当前的整体情况后，特区政府决定即日起撤消所有住宅物业需求管理措施，即由今天起所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。

　　“撤辣”后，在港购房成本大降

　　随同“撤辣”，香港金融管理局认为在持续维持银行体系稳定及确保按揭业务风险得到妥善管理的条件下，有空间修订物业按揭贷款的逆周期宏观审慎监管措施，并适当调整其它房地产贷款相关的监察管理要求。

　　相关措施显示，价值3000万港元或以下的自用住宅物业的按揭成数上限调整至七成；价值3500万港元或以上的自用住宅物业的按揭成数上限调整至六成；价值3000万至3500万港元之间物业的按揭比以渐进形式递减。另外，非自用住宅物业的按揭成数上限由五成调升至六成，而非住宅物业（包含写字楼、商铺及工厦等）的按揭成数上限由六成提升至七成...。

　　“在今日财政预算案出炉后，预计用公司名义买楼的比率会激增”。香港中原地产首席营业董事李巍分析表示，以往有BSD（买家印花税）下，用公司名义买楼需要缴付最高30%的税，而至2023年10月底施政报告后减至15%，到今日财政预算案宣布取消BSD，用公司名义购买第贰套房的成本减少26.25%至25.75%。

　　据分析，“撤辣”后，香港买家购买第贰套房的印花税由7.5%大减至1.5%，税款大减八成；而内地客印花税更由15%减至100元至4.25%。假设在港购买第贰套房，以总价1000万元计算，去年10月以前税率15%，需缴税150万元人民币，去年10月改为7.5%，如今更只需3%，可省税超百万元。

　　同时，目前最高贷款可达七成，而以前只可以贷款三成、四成，“这意味着，在同样首付下，可能以前只能买总价2000万元的物业，现在按揭贷款提高后，有望买总价3000万元的物业”。

　　更多业界人士分析，2023年香港总价超1亿元的豪华住宅成交了约160宗。假设买入总价超3亿元起的超级豪华住宅，今起更或可省下超千万元的辣税。

　　李巍表示，用公司名义买楼可令买家有更高的私隐度，不会在土地登记册上显示买家的姓名，而且用公司名义作物业拥有人，日后在二手市场出售时可用股份转让形式转让物业业权，更加灵活弹性。同时，财政预算案亦撤消了NRSD(新住宅印花税)，将令“西饼客”（即一客买两套房以上）重返香港楼市，预计市场上以“一约多伙”（即，以一张合约购入多套房产）购入物业的比率亦会上升。

　　香港楼市成交今日暴增

　　已经有内地看房团赴港考察

　　据李巍提供的香港中原地产成交数据，2月26日，香港中原只成交了4套一手房。27日，在收到“撤辣”风声后，一些客户抢跑入市，成交大升至14套。而到今日截至夜晚9时许，香港中原已报增进一手房成交27套。

　　“除了一手房成交量暴增之外，二手房成交也大增”。李巍表示，在今日上午官宣一个钟头后即拍板成交的一套二手房，此前双方已拉距半个月，买家一直议价1460万元人民币，业主咬定1520万元不松口。在今日有别的顾客加入议价后，该买家终于同意以1520万元成交。当天下午3时许，双方已在律师楼签约。

　　在今日“撤辣”后，一些此前通过移民到香港的顾客，也加速在港置业步伐。

　　“从上午11点到下午3点半，我已接到20多个通过移民进入香港的顾客的电话，都是咨询楼市或邀约看房的”。美联移民顾问有限公司顶级策略总监郑天殷介绍，在今日中午，就已经有一名移民客户入票抽签购买一套总价接近1000万元的一手三房。

　　据香港特区政府统计处数据显示，截至2023年底，香港人口临时数字为750.31万人，比2022年同期的747.26万人增加3.05万人，增幅为0.4%。人口上升主要是由于去年录得5.17万名香港居民净移入（即移入多于移出）。

　　数据显示，仅2023年1至11月，就大约20.5万人通过各类人才引入计划申请赴港，其中12.7万人获批。

　　郑天殷分析表示，如今通过投资移民入港，需要投资购买3000万元的金融产品，这意味着这些移民客普遍都极具资金实力，赴港工作生活后也需要在港置业，将是香港未来楼市的主力客户群体之一。

　　香港美联物业今日预测，在“撤辣”后，预测未来4个月（2024年3月至6月）内，香港一手房成交或较之前4个月增1.4倍至6000宗，同期二手或增五成至1.4万宗，合计一二手房成交或增七成，达到2万宗水平。

　　由于此前已经有传言“撤辣”，一些投资公司在年前已经开始组团内地客户赴港考察。

　　今日上午9时，纵横百富企业管理（深圳）集团有限公司开创人/总裁赖国强带着首批28人前往香港考察了启德的恒基项目及英皇寿臣山15号等项目，“客户主要都是来自深圳、广州、东莞等大湾区的顾客”。

　　值得注意的是，今日“撤辣”消息亦令港股地产股票价格大升，当中包含美联集团、上坤地产等在收盘后上上涨幅度度超33%。

　　不过，有香港中产人士认为，“撤辣”对于第壹次置业的香港居民未造成实际利好。

　　“即便而今‘撤辣’，我们目前也买不起房”。赴港投靠爸妈已十年的“90后”琳琳告诉南都湾财社记者，其爸妈居住香港公屋，她在港结婚后迄今亦未能买房，“即便楼价保持目前状况，我们要市中心的新净私楼，也得月收入达到20多万才供得起”。

　　琳琳是一名二胎妈妈，家庭收入属于香港中产，不符合购买政府“居屋”的政策（2人家庭收入上限6.3万），目前租住在香港西九龙一个楼龄近20年的楼盘，“一套建筑面积折合约70平方的两房，月租2万元”。

　　“除了月租还有各项开支，我和先生即便每月存3万元人民币，8年也存不到300万元”。琳琳说，一家四口需要三房才能够住，但香港目前十多年楼龄的三房总价普遍也要1000万元以上，至少需要400万元的首期款。在她爸妈家附近的楼盘，一套楼龄7年的物业，折合约78平方的三房总价已达1930万港元。

　　“如果买偏远地区的私人楼，目前家庭月收入6万至10万虽然供得起，但地段很偏僻，交通不方便，更无益于爸妈每天往返帮助照看小孩。与其住得偏远，还不如在爸妈家附近租房”。琳琳表示，她在香港的同学虽然符合买居屋的条件，但已参与摇号十年，迄今仍未能中签。

　　（本文所提及的货币单位均为港元）