【房屋买卖合同】房子买下了 - 厕所不是我的？

　　买房前没有对照房产证的测绘图进行比对，搬入后才被告知茅厕不是自己的；签约后全额付款中介费，当交易未完成也未必能退回……对于许多人而言，买房是头等大事，也是头疼之事，能否顺畅办妥手续、能否不留麻烦事，对购房者来说都是一大考验。据了解，自2021年起， 广州市 住建局将有关房地产中介管理职能下放至各区住建局，消费者因此更优先选择各区住建局受理交易纠纷。 广州市 房地产中介协会在2023年全年立案处理的消费者投诉中介的案件仅11宗，但协会接待和处理消费者有关存量房转让、住房租赁的咨询案件数量仍较多，全年共处理367宗咨询案件，其中现场咨询共154宗，电话咨询213宗。

　　房屋买回来

　　茅厕是别人的

　　黄姨通过某中介公司介绍，看中了刘叔的房子。刘叔的房子是单位分配的房改房，楼层不高，建筑面积虽不大，但房屋的实用率很高，屋内经过重新间隔，也有两房和独立的厨房茅厕。于是黄姨很快便确定了购房意向，与业主刘叔签署了《房屋买卖合同》，30天后便顺畅完成过户。

　　满心欢喜的黄姨搬入新屋，但意没想到的事情发生了。“入住房屋一年后，邻居陈伯的儿子陈某找到我，向我表示，我房屋内的茅厕面积，约6个平方，属于他家的合法面积，要求把茅厕面积腾退出来。”黄姨说，自己一下就给弄迷糊了。她清楚记得，当年购房时，原业主刘叔曾表示他已经在这里住了20多年，买房时也木有跟她提及茅厕面积问题。

　　原来，当年由于房改面积不足，房改单位将黄姨右侧的那套小面积房屋补给陈伯。陈伯则居住在黄姨房屋左侧那套面积较大的房子里。原业主刘叔当年为了自己屋内有独立的厨房茅厕，改建的时候占用了原属陈伯房屋的茅厕。

　　黄姨对此当然表示不接受，拒绝了陈某的要求。于是陈某找了精湛的测绘机构对房屋进行丈量，并向法院提起诉讼，要求黄姨腾还非法占用面积。

　　经过丈量，黄姨的房子的实际面积的确比房产证的登记面积大了约6平方，多出部分正是黄姨屋内的茅厕部分面积。最终，法院判决要求黄姨腾还该部分面积。

　　黄姨觉得自己很冤，但也只能重新调整房屋格局，将茅厕的面积腾出去。

　　案例点评

　　购房人负有谨慎注意义务

　　 广州市 房地产中介协会提醒广大消费者：购房人在房屋买卖合同订立和履行进程中负有谨慎注意的义务，故实地看房时，应对房屋进行仔细的检查，对照房产证的测绘图进行比对，看清房屋的层数、结构、面积，必要时可请专业人士对房屋进行综合评估。签约前，主动询问业主交易房屋是否存在改建、违建、渗漏等情况，并在合同明确如果房屋存在问题责任如何承担，避免日后发生不必要的纠纷。

　　中介公司及经纪人员应根据《房地产经纪管理办法》、《 广州市 房地产中介服务管理条例》与《 广州市 房屋交易监督管理办法》的规定，和在中介服务合同中约定履行的义务，带客实地看房及如实告知房屋的权属、面积、使用年限、用途、抵押、租赁、使用限制等基本情况。

　　案例

　　交易未完成中介费不退

　　去年初，买方梁某在A中介公司促进下与卖方陈某签订《房屋买卖合同》（下称合同），合同约定房屋成交价为400万元人民币，签约当天支付购房定金10万元人民币，首付房款120万（含定金）在完成房屋过户出具回执当天完成支付，剩余280万以银行按揭贷款方式支付。

　　交易双方与A中介公司分别签订《中介服务合同》，约定在合同签订当天，按成交价的1%向A中介公司支付中介服务费。签约完成后，买卖双方分别向A中介公司支付4万元中介服务费。后买方梁某因银行最终同意贷款的钱财仅为240万，现有资金无法支付首期款，向卖方提出解除合约。

　　A中介公司屡次组织买卖双方调解，但未能达成一致。卖方陈某向法院提起诉讼，要求按合同约定的成交价的10%作为违约金并赔偿其已支付的中介服务费。经法院判决，双方解除合约，梁某向陈某支付解除合约违约金40万元和4万元中介服务费。

　　梁某认为A中介公司并未“抵押、过户、收楼”等房屋交易环节的相关服务，应退还全部或部分中介服务费，故向 广州市 房地产中介协会投诉A中介公司乱收费的问题。

　　案例点评

　　中介公司无过错有权获得酬劳

　　案例中，A中介公司在签约前已为买方梁某提供房产政策咨询、房源推荐、实地看房、议价商量等工作，并最终促进其与卖方陈某成功签订《房屋买卖合同》。根据民法典有关规定，如中介公司促进房屋买卖合同成立，在其没有存在法律法规规定的禁止行为或过错的情景下，委托人应依约支付酬劳。即便签约后买卖双方在履约进程中出现交易纠纷，解除房屋买卖合同，但基于中介公司为促进合同成立已付出的服务和提供的订立合同机会，仍有权获得酬劳。故A中介公司有权根据服务合同约定，向梁某收取中介服务费。

　　案例

　　阴阳合同造成买房纠纷

　　罗先生与朱小姐去年通过中介公司在海珠区看中了一套250万的二手房，业主是香港籍的张先生。两人经询问朋友得知可用报高成交价格获取更多贷款的形式来减少首付比例，于是要求中介公司协助制作交易价格为335万元的网签合同，准备申请230万元的贷款，被中介公司拒绝。

　　两人又私下找业主张先生并说服其通过自行交易的形式制作网签合同，但根据在中介公司签订的《房屋买卖合同》成交价格付款。张先生向相关部门了解后，得知财产转移申报是根据网签合同出售价和完税证明等文件，网签合同出售价与实际所得房款金额不符，可能无法通过申报，于是坚持按原交易价格制作网签合同。最终双方通过司法途径解决分歧。

　　案例点评

　　“高评高贷”风险大

　　利用“高评高贷”的形式实现“低首付”的购房目的，作为出售方面临房屋过户后无法收齐房款的危险。作为购房者可能面临以下风险：1.网签价格高于实际成交价格，购房者税负成本会增加；2.当银行发现出现“高评高贷”情况，有权拒绝发放贷款；3.购房者甚至还可能面临涉嫌诈骗贷款罪的刑事风险。