【新城控股】商业增收、债务-减负-、回款率高 新城控股增厚财务安全垫

　　行业筑底徘徊，稳健资金流和坚实财务基本面是企业发展的条件。目前， 新城控股 公布了2023年度业绩报告。从业绩层面看， 新城控股 在2023年依旧保持了稳健经营状态。2023年， 新城控股 实现营业收入1192亿元人民币，实现归属于上市公司股东的净收入7.37亿元；实现回款金额812亿元人民币，回款率达到了107%。回款率位居行业前列，持续保障资金流安全。

　　截至2023年末， 新城控股 在手现金余额190亿元人民币，经营性资金流净额为102亿元人民币，经营性资金流连续6年为正。

　　商业贡献度持续提升商管毛利占比达33%

　　在2023年的业绩表现中， 新城控股 “住宅+商业”双轮驱动战略再次得到了有力证明。

　　2023年， 新城控股 实现商业运营总收入113.24亿元人民币，同比增长13.17%；实现物业出租及管理收入106.31亿元人民币，同比增长15.26%；物业出租及管理业务毛利74.31亿元人民币，占 新城控股 总毛利由去年同期的28.95%提升至32.73%；物业出租及管理毛利率更是高达69.9%。

　　据中国房地产业协会、上海易居房地产研究院测评， 新城控股 位列“2024房地产开发企业商业地产综合能力TOP10”第4位，并连续八年连任房地产开发企业商业地产运营榜TOP2，充分彰显了 新城控股 良好的经营表现及持续提升的商业运营实力。

　　 新城控股 从2008年开始涉足商业地产，经过16年的迭代和发展，如今 新城控股 的商业板块已步入收获期。2020年开业规模突破百座，2022年运营总收入突破百亿……截至2023年底， 新城控股 在全国135个城市布局198座吾悦广场，已开业吾悦广场达161座，位居境内外上市公司第壹位。开业面积更是高达1499.11万平方，出租率96.48%。

　　 新城控股 老总兼总裁王晓松在2023年中期业绩会上提出“2023年新开业吾悦广场20座、全年商业运营总收入110亿元”的目标。如今来看， 新城控股 逾额完成了上述目标。

　　在完成阶段性目标后， 新城控股 试图在商业领域寻求更进一步发展。2024年， 新城控股 计划实现商业运营总收入125亿元人民币，计划新开业吾悦广场12座。

　　房地产行业波云诡谲， 新城控股 将来的路却愈发清晰。王晓松此前曾提出“三个15年”：建立于1993年的 新城控股 ，首个15年的收益由住宅开发创造，第贰个15年的收益依靠商住双轮驱动，第叁个15年则更多通过商业管理获得利润。

　　如今，站在第叁个15年的起点， 新城控股 也迎来商业运营的深度进阶。

　　2023年是 新城控股 商业“深度运营”战略升级元年。深度运营核心是以用户思维为根本，通过数据赋能，组织更加丰富和匹配用户需求的商业内容，提高吾悦广场服务能力和经营坪效，实现吾悦广场更大价值。

　　与传统运营思路相比，深度运营致力于从空间运营到用户运营、从招商思维到经营思维、从客流营造到用户服务的转变，构建以用户为核心，满足业主、商家、用户和商管等多方价值诉求的新型价值关系。

　　随着“深度运营”战略的持续落地，吾悦广场的“安全垫”也将进一步增厚。直到今天，吾悦广场年服务用户达14.8亿人次，会员基数超3000万人，其中活跃会员突破2000万人。

　　坚守“底线思维” 有息负债进一步压降142亿元

　　规模、盈利稳健向好，逐渐在 新城控股 内部形成正向循环。

　　截至2023年末， 新城控股 在手现金余额190亿元人民币，在手现金充裕；公司经营性资金流净额为102亿元人民币，经营性资金流连续6年为正。

　　保持稳健财务结构的同时， 新城控股 也在持续压降有息负债。截至2023年末， 新城控股 融资余额为571亿元人民币，同比压降142亿元人民币，有息负债水平保持低位。另外，合联营权益有息负债降至52.08亿元人民币，债务结构进一步优化。

　　作为行业里少数坚持“零违约”的民营房企之一， 新城控股 也一直坚守底线思维。2023年， 新城控股 如期偿还境内外公开市场债券合计107.45亿元人民币。2024年， 新城控股 需偿还境内外公开债仅51亿元人民币，对此， 新城控股 也表示，将确保每一笔债务如期兑付。

　　融资方面，2023年5月， 新城控股 境外子公司新城环球完成发行1亿美元的无抵押固定利率债券；6月， 新城控股 成功发行11亿元公司债；2023年7月、12月， 新城控股 在中债增全额担保支持下，成功发行两笔8.5亿元中期票据。另外，2023年7月 新城控股 还成功发行一笔规模为13.16亿元的绿色CMBS。

　　截至2023年末， 新城控股 整体平均融资成本进一步下降32个基点，为6.2%。

　　近期经营性物业贷新规出台，对于有持有资产的房企而言，无疑是拓宽融资渠道的消息利好。 新城控股 旗下在营吾悦广场不仅能提供稳定的经营性资金流，也为 新城控股 的融资性资金流造成重要补充。2023年， 新城控股 通过吾悦广场为抵押物获取的经营性物业贷及其它融资约140亿元人民币。

　　在业内人士看来，市场形势复杂多变，稳定的钱财流是企业生存和发展的条件。企业要想保持稳定的钱财流，就需要加强财务管理，提高资金利用效率，同时积极寻求多元化的钱财来源。只有这样，企业才能在市场波动中保持稳定的运营状态，为将来的发展打下坚实的条件。

　　积极履行社会责任全年交付超14万套物业

　　压降负债与债务兑付不负众望， 新城控股 还表示，会积极履行社会责任，兑现客户承诺。就目前房地产市场而言，交付是大部分业主关注的问题。2023年， 新城控股 响应政府“保交楼、稳民生”要求，落实企业主体责任，将“保交付”工作列为公司运营管理的重中之重，全年已组织交付超14万套物业。

　　今年1月，全球指数编制公司MSCI明晟上调了 新城控股 母公司“新城发展”的ESG评级，由BB级升至BBB级。此次评级上调主要基于新城发展在绿色建筑、健康与安全、产品安全与质量、企业治理和企业行为等多个方面的表现。据MSCI的ESG评级报告，新城发展在各项ESG议题上的分数均有所提升，尤其在绿色建筑和企业治理方面表现突出。

　　低碳环保、可持续发展已是全球发展的主流趋势。作为幸福生活的描绘者， 新城控股 践行ESG宗旨，围绕可持续发展的绿色理念和绿色认证体系不断优化发展方向，通过智慧科技、绿色生态、缔造场景化空间等多元手段，为住宅、商业等多领域赋能，缔造绿色、健康、低碳的城市生活。

　　早在2020年11月，新城发展便设立ESG管理委员会，并在绿色低碳领域持续发力。2022年5月，新城第壹次披露其绿色低碳品牌“新蓝行动”，通过绿色建造的管理蓝图、绿色低碳的运维蓝图及绿色可持续的发展蓝图，实现 新城控股 绿色低碳的发展战略。目前， 新城控股 在绿色建筑领域的深耕已获得业界的广泛认可。