【房地产开发】老牌房企剥离房地产开发业务 - 华远地产转型之路是难是易？

　　作为最老牌的房企之一， 华远地产 将退出房地产开发业务。

　　4月26日， 华远地产 股份有限公司（简称“ 华远地产 ”）发布关于规画重大资产出售暨关联交易的提示性公告。公告显示， 华远地产 拟将公司持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东 北京市 华远集团有限公司（简称“华远集团”）。

　　根据公告， 华远地产 当前的主要业务为房地产开发与销售、租赁，通过本次交易，公司将名下房地产开发业务相关资产负债置出。交易完成之后， 华远地产 将聚焦于代建、酒店经营、资产管理与运营、物业管理、城市运营服务等业务，实现业务的战略转型。

　　作为曾经的地产开发佼佼者， 华远地产 早已走下规模神坛，如今剥离房地产开发业务，深耕运营与管理赛道，能否实现完全转型？

　　曾有“南万科、北华远”，如今 华远地产 退出牌桌

　　业内曾流传着“南万科、北华远”的说法。

　　 华远地产 是老牌的地产房企，公司控股股东华远集团为 北京市 西城区国有独资企业，自1983年建立“华远”品牌，距今已经有四十多年的历史，是国内最早从事房地产开发的企业之一。

　　在本世纪初， 华远地产 曾风光无两，销售金额达到48亿元人民币，彼时的万科销售金额在30亿元左右。可是随着时代的发展，地产格局发生天翻地覆变化，虽然历经二次创业、A股上市，可是 华远地产 日渐落寞。2021年，万科销售超过6000亿元时， 华远地产 的销售签约额仅为百亿元规模。2022年、2023年， 华远地产 的销售金额进一步下滑至67.52亿元、63.22亿元人民币。

　　如今， 华远地产 拟将房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东，这意味着其将退出房地产开发业务。

　　对此， 华远地产 公告称，本次交易符合华远集团“十四五”期间围绕“智慧美好生活综合服务商”愿景加快进行战略布局的整体方向，有益于改善公司资产质量，提升公司可持续经营能力和盈利能力，维护投资者利益。

　　对于 华远地产 的业务转型，中指研究院企业研究总监刘水指出，房地产行业环境及发展阶段特征要求房企要向服务商转型。房地产市场进入存量阶段，增量建设规模有限，存量资产管理业务有更大发展空间。房企要构建新发展模式，需发力转向轻资产业务，如代建、物业管理服务、商业管理服务、交易服务等。

　　剥离开发业务背后：连续三年亏损、偿债能力下降

　　 华远地产 拟剥离房地产开发业务背后，除了自身转型发展需要外，也跟其业绩不振有很大关系。

　　中国管理科学学会城镇化管理专委会秘书长、优铺网老总陈云峰表示， 华远地产 是 北京市 西城区的老牌国企，在房地产开发方面做了很多项目，可是2023年亏损超过15亿元人民币。像 华远地产 这样规模的区属国企，在经历了一轮严格的房地产调控之后，将开发业务转给控股公司，自己专门致力于以资产运营为主的业务是明智之举。

　　财务指标上，2023年， 华远地产 实现营业收入159.9亿元人民币，同比增长46.34%，可是归属于上市公司股东的净收入为-15.37亿元人民币，归属于上市公司股东的扣除非我们时常性损益的净收入为-15.55亿元人民币，虽然亏损幅度减少，可是连续三年亏损。

　　在股东收益上，2023年， 华远地产 基本每股收益-0.778元，连续三年为负值。

　　负债指标方面，2023年， 华远地产 的流动比率为0.99，速动比率为0.25，均远低于正常水平；资产负债率为88.55%，高于2022年的85.89%。

　　在资金流方面，2023年， 华远地产 经营活动引发的钱财流量净额同比下降95.84%，投资活动引发的钱财流量净额同比下降197.87%，筹资活动引发的钱财流量净额为-28.3亿元人民币。

　　在规模上，早在2018年上半年， 华远地产 提出了“规模与效益并举”的发展战略，并重新明确了未来几年的销售目标：2018年 华远地产 目标销售金额为120亿元人民币，而未来3-5年，力争实现500亿元销售规模。

　　可是2023年， 华远地产 操盘和并表项目完成销售签约额为63.22亿元人民币，同比下降6.4%；完成销售签约面积56.72万平方，同比增长14.4%；完成销售回款71.17亿元人民币，同比下降16.7%。

　　总体来看， 华远地产 以往的开发优势已经不再，且亏损、偿债能力下降、资金流承压等，也为其造成更多发展风险。

　　优淘城总裁薛建雄表示，地产开发不挣钱了，影响上市公司财务表现，但划归到集团，却是优质资产；把其它运营类毛利高的业务装进上市公司，有益于股票价格表现。

　　刘水认为，对 华远地产 而言，这次业务战略转型，构建新发展模式，将是涅槃重生，对 华远地产 的发展将发生重大影响。其一，业务方面“去重取轻”，重资产开发业务转让剥离给华远集团，甩掉重资产负担，保存及发力轻资产业务，如代建、资产管理与运营、物业管理、城市运营服务等，能够聚焦资源、聚焦精力发展轻资产业务，转型为服务型公司。其二，财务方面“轻装上阵”，重资产开发业务剥离转让，其对应的资产及负债也同时转让，能降低 华远地产 的杠杆率及负债水平，减轻偿债压力，缓解流动性压力。

　　算小账过小日子， 华远地产 转型之路是难是易？

　　聚焦于代建、酒店经营、资产管理与运营、物业管理、城市运营服务等业务，意味着将来的 华远地产 将以资产管理与运营为主。

　　 华远地产 2023年年报中称，报告期内，公司在城市更新、项目代建、商业经营运营、提供增值服务等领域大力开拓，积极缔造公司新的核心竞争力，逐步发生了“代建、代运营、代销、城市更新、咨询服务”五类发展模式。

　　值得注意的是，2023年， 华远地产 的159.9亿元营业收入中，房地产开发仍贡献了大头，为155.6亿元人民币，酒店产品、租赁产品的收入仅有2.6亿元、1.4亿元人民币。

　　如果剥离开发业务， 华远地产 的规模势势必大大萎缩，其转型之路是否好走？

　　陈云峰称，“ 华远地产 在过去几十年的开发中有许多资产，不再做开发，而是做运营，当起房东来，那今后的‘小日子’反倒会很滋润。”

　　当然，转型就会存在挑战。陈云峰进一步表示，相比之前的大开发，运营是算小账过小日子。“可是 华远地产 积累的资产并很多，好比长沙海信广场、京西 大悦城 （均为合作项目）等，都已经熬过了养商期，现在如果集中精力做运营，正是到了成熟的时候，可以‘摘果子’了。”

　　“这种转型还包含团队的重新组建，和业务模型的对标，我认为这种转型更适合如今的 华远地产 。”陈云峰如是说。