【龙湖集团】今年房企到期债务超7000亿元 - 偿债高峰已过但压力仍在

　　虽然政策层面给予了不小的支持，但对于房企而言，今年仍是一个偿债大年。

　　根据中指研究院统计，2024年，房企到期债券规模为7703.1亿元人民币，与上一年到期余额超9500亿元相比下降19.6%，但整体规模仍处于较高水平。

　　其中，信用债占比69.0%，海外债占比31.0%，境内债务偿债压力较大。

　　近年来，房地产市场销售下滑，融资渠道也有所受限，造成房企偿债能力普遍有所下降。为此，房企通过多种手段进行调理，经常使用的策略包含压降成本、收缩投资、债务展期等，部分房企还进行了债务的二次展期。

　　今年以来，监管职能部门推出多项稳楼市政策，意在激活市场销售。各地也逐渐建立城市房地产融资协调机制。受此影响，行业流动性有望得到改善，市场也开始出现乐观预期。

　　但对于房企而言，落实到行动上，谨慎仍将是主旋律。

　　偿债高峰已过

　　对于房企而言，相比于政策和市场环境的瞬息万变，偿债往往较为“刚性”。因此，对不同期限的债务进行安排，是房企财务管理中最重要的工作之一。

　　房地产企业的偿债高峰出现在2021年。根据多家机构的统计，当年，房地产企业的到期债务规模历史性的超过万亿元人民币，达到1.28万亿元人民币。有分析人士指出，如果算上非标债务，总规模有可能超过两万亿元人民币。

　　到2022年，房企的公开债务到期规模终于降到万亿元以下，但仍在9000多亿元的相对高位。当年，市场销售规模下滑，房企的偿债能力不增反降。

　　2023年，市场继续降温。虽然部分房企对债务进行了展期处理，但当年的到期债务规模仍维持在9000多亿元人民币。

　　到今年，随着偿债高峰期的结束，和大量债务展期，房企的到期债务规模终于降至7700亿元的水平。

　　债务问题的存在，大多源于阶段性的投资过热。某华东房企相关责任人向21世纪经济报道记者表示，2020年前，房企的销售目标普遍较为激进，拿地规模偏大，对资金的切实需求也较大。

　　同时，房地产及物业企业的IPO热潮，也在此时出现。上市后，很多企业借了大量美元债。

　　这些融资也为后来的流动性压力埋下伏笔。2021年至2022年，房企逐渐出现到期债务无法偿还的情景。总体来看，这些违约的债券大多为2020年前的融资。

　　房企偿债能力有所提升

　　偿债能力是房企财务管理能力的综合体现，从大环境来看，主要决定于两个因素。

　　市场层面，2021年，房地产销售规模超过18万亿元的历史大关，但随后两年，市场销售连续下降，2023年已降至11.66万亿元人民币。

　　到2024年，虽然监管职能部门推出了多项稳楼市政策，但到今年4月，销售同比下滑的情景尚未得到改变。

　　根据国家统计局的口径，在房企的钱财来源中，销售端的定金和预售款、个人按揭贷款约占一半。因此，销售的下滑，对房企偿债的影响不容忽视。

　　政策层面，2021年下半年，信贷政策一度收紧，对房企融资发生一定的影响。但随后，监管职能部门开始关注房企融资。

　　2022年底，“金融16条”出台，从信贷、债券、股权等方面为行业融资提供全力支持。一年后，监管职能部门定调，“天公地道满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。同时表示，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。

　　2024年1月，住建部与金融监管总局联合发布通知，要求各地级及以上城市建立房地产融资协调机制，更加精准支持房地产项目合理融资需求。截至5月16日，全国297个地级及以上城市已经建立了房地产融资协调机制，商业银行审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元人民币。

　　今年年初，监管层还放宽了经营性物业贷适用范围、使用范围，企业可在2024年底之前将经营性物业贷款用于偿还存量贷款和公开市场债券。

　　这些措施的推出，加上房企缩表尝试，开始对房企的偿债能力发生积极影响。

　　中指研究院企业研究总监刘水向21世纪经济报道表示，2023年，沪深及内地在港上市房地产公司现金短债比均值持续下降，分别为1.14、0.75，较上年下降0.21、0.13。

　　他补充道，房企流动性表现分化加剧。部分央国企、民企受益于销售融资较好，流动性持续改善；部分混合所有制企业和民企受销售下滑冲击，现金减少较快，削弱了偿债能力。

　　谨慎仍是主旋律

　　近年来，房企采取了多种方式对债务兑付进行安排，其中最常见的为债务展期。其中，去年下半年以来，很多房企已经进行了二次债务展期。

　　2023年，融创完成了境内外债务的重组，并借此实现了大量债务的降杠杆和展期。但到2024年，形势仍然严峻。

　　今年年初，融创中国老总孙宏斌表示，2024年存续债务继续寻求展期和整体化解方案。5月，融创又将旗下的四只债券进行了展期。

　　一些财务情况相对健康的房企，则选择加快偿债步伐。今年以来，龙湖、金地均按时偿还了部分债务，从而减轻兑付压力。在5月24日偿还了一笔20多亿元的中期票据后，金地表示，基本渡过偿债高峰期。

　　但对大部分房企而言，今年的债务压力硬是不可小觑。某头部房企相关责任人向21世纪经济报道记者表示，今年公司已经停止拿地，销售回款会尽量汇集到总部，用于偿还债务。

　　这时，该企业今年还在持续推进人员优化、薪酬调整等“降本”措施。

　　刘水表示，综合各房企的策略来看，债务展期，收缩投资，降本增效，将继续成为今年的主旋律。他认为，房企的投资策略倾向于精准投资，关注收益确定性高的项目。经营策略则倾向于轻重并举，通过推动轻资产业务拓展，实现第贰曲线业绩持续增长。

　　他还表示，房企对2024年销售目标较为谨慎，除越秀地产、美的置业外，其余上市房企鲜少提及具体销售目标，说明房企不再唯“销售金额”论。在现今的市场环境下，加快去化和回款仍是主要目标。若市场热度欠安，不排除继续以价换量的可能。