【一手楼市】黄金周观察 - 有人涨价有人降价 国庆假期二手楼市热度缓升业主心态分化

　　十一黄金周假期首日，在最近众多重磅政策的合力之下，广州一手楼市场人气超预期爆发。对于一向不以国庆假期为热点时段的二手楼市而言，目前也显现缓升态势。机构数据显示，看房量和成交量都有一定提升，但没有一手市场表现得那么火热。值得注意的是，在市场整体预期和信心改善的情景下，二手房业主的心理状态分化也更加明显，有人开始选择涨价，也有人选择进一步降价，整体来看，降价房源仍然是主流，不过新政后几天涨价房源明显有增多迹象。

　　国庆假期主动要求看二手房客户增多

　　“我今天安排了四台客户看房，基本是要一个接着一个。”位于珠江新城链家的房子经纪人表示，近日主动要求安排看房的顾客多起来了，由于国庆假期人员调配都以一手楼市为主，尤其是国庆假期首日一手市场格外火热，人手更加有限。

　　“对于二手市场而言，国庆假期一向不是重点时段，广州房地产交易登记中心是休假的，我们的签约中心也是轮休状态，市场的热点主要在一手。”合富研究院顶级分析师梁燕明对记者表示，这几天二手市场行情比新政前的8月行情要好一些。合富的数据显示，新政出来之后的这段时间，看房量和看房人数，基本和平常周六日差不多，会比上班日多，但也不会多很多。政策对二手市场有一定影响，但更多的实际上就是对整体市场有利好，反映在对后市预期方面的改善。

　　贝壳找房平台的数据显示，国庆长假前两天每天二手房看房人数都达到3000多人，看房量超过1.5万次，比9月30日增长90%左右。10月1日成交套数为143套，10月2日成交量为129套，每日新增挂牌房源600套左右，涨价房源200多套，降价房源900多套。而9月30日,成交套数为130套，新增挂牌房源824套，涨价房源516套，降价房源1390套。和限购全面放开前的一周（9月23日~9月29日）周成量644套，日均成交92套，日均看房人数2300多人来比，均有明显增长。

　　对后市行情判断分化选择降价业主更多

　　在一手楼市已经率先回温的情景下，二手市场会如何走？根据 广州市 房地产中介协会最新发布的数据，9月（统计周期:8月26日至9月25日）， 广州市 二手住宅整体网签宗数、面积为8473宗和84.80万平方，环比分别下降4.50%和3.94%，同比分别下降0.83%和0.94%。受“金九”新房市场分流和台风天气频繁等原因影响，9月全市网签量出现“三连降”。 从区域来看，除番禺区环比增长1.19%以外，其它行政区环比均有所下降，其中因受一手项目分流影响较大，黄埔区和荔湾区环比分别下降14.26%和10.66%。

　　显然，这种下行态势在9月最后一周开始改变。自9月24日重磅发布会，央行三箭齐发，降存量房贷利率，降二套房首付，首提“全力增进房地产市场止跌回稳”，加上广州全面取消住房限购政策，超预期的政策力度和组合开始形成合力。

　　种种迹象表明，政策利好信号，加上9月29日广州金融城临江地块以117亿元成交，已传导至周围二手房市场，反应较快的是对市场变化感知度较高的豪华住宅市场。据 广州市 房地产中介协会公布数据，自9月中旬开始，珠江新城已连续三周上榜主城区二手住宅活跃板块行列，网签套均面积全部超过100m²/套。9月底，珠江新城传出二手房业主涨价的传言。

　　对此，中原地产凯旋 新世界 分行经理邱宏伟表示，近日珠江新城豪华住宅二手行情变化不大，个盘乱叫价对市场影响不大，要有真正成交才有意义。

　　而梁燕明则表示，值得注意的是在9月29日到30日，这几天业主心理状态分化和变化比较剧烈，对于市场行情走向的判断不同和自身持有房源的不同，让他们采取了不同应对策略。因此可以看到，这几天有业主选择涨价，也有业主选择降价。总体来看，还是选择降价的业主更多。

　　其实经过近几年楼市的持续调整，二手房业主心理状态分化是特别大的。如今的情景，和优化限购、降低首付的“5·28新政”出来之后非常相似，更多的二手房业主是希望趁新政热度尽快卖房或完成向上置换，选择降价的业主比选择涨价的业主更多，因此，议价空间在5月新政后虽然稍有收窄，但仍保持在接近8%左右的高位。

　　根据以往楼市行情好的时代的经验，市场调整过后，等待一段时期价格回升就能卖个好价钱。但今年几次新政出台后市场显现的走向显示，趁着行情好赶紧卖，才是好的决策。在这种心理状态占大多数的情景下，大部分业主会选择在利好刚出来的时候，抓紧时间赶紧去把房子卖掉。因为很多卖房的业主本身也是有换房需求的。尤其是手握刚需户型房产的业主，心理状态就是低卖然后低买，在一手市场热度起来的情景下，希望更快速完成置换。

　　而选择涨价的业主，多数属于核心区物业。市场的调整让物业价格下跌明显，假如不急着用钱，业主也不愿意低价处理物业。在市场行情好起来的情景下，会将价格调高，出现涨价的情景。

　　对于当前的市场行情，核心板块的二手房是否值得入手，梁燕明表示，这主要还是看房源情况。即便是核心板块的房源，分化也是很大的。好比一些顶豪产品，如果低价卖出，未必能置换到比现在持有的物业更好的房源，对于高端市场而言，业主出售通常是希望实现资产升级，如果他没有更好的决策，通常会有惜售的心理状态。而对于核心板块一些楼龄长，已经不那么热门的房源而言，业主会希望趁着市场行情好快速出货，价格方面也就更有空间。