【肖文晓】185.12亿元！华润中海联合体斩获深圳-新地王- 土地市场现积极变化

　　12月2日，深圳拍出商住用地“新地王”。

　　位于深圳南山区粤海街道的T107-0107宅地于当日下午3点期间正式开拍，历经295轮，由深圳润投咨询有限公司、中海企业发展集团有限公司组成的联合体以总价185.12亿元竞得该地块，成交楼面价70388元/平方，溢价率为46.32%。

　　据统计，该地块为深圳出让的第9宗百亿地块，185.12亿元的成交总价，刷新了深圳涉宅地块成交总价的最高纪录。同时，70388元/平方的成交楼面价也刷新了深圳涉宅地块成交楼面单价次高纪录，仅次于宝安区尖岗山片区地块。

　　图源：深圳公共资源交易中心

　　华润中海联合体斩获深圳第9宗百亿地块

　　本次出让的地块位于深圳南山区粤海街道的后海片区，作为 深圳市 的核心区域，后海片区是我国总部企业聚集地之一，鲜有住宅用地在市场公开出让。同时，该地块紧邻地铁口，周围配套完善，地理位置优越，因此起拍价高达126.5亿元人民币。

　　出让公告显示，该宗地的土地用途为二类居住用地+商业用地+道路用地，土地面积38566.56平方（北侧地块12197.30平方，南侧地块22456.36平方，其余为道路），建筑面积263000平方，容积率为7.59。

　　该宗地未设置商品房销售限价，根据“价高者得”的准则确定竞得人。同时，意向竞买人须在申请确认竞买资格时提供《关于“交房即发证”的承诺函》，承诺提供“交房即发证”。另外，该宗地还将建设商务公寓、商业等，并将建设高度很多于200米的片区次地标。

　　由于起始出让价格和项目未来开发定位，在一定水平上提高了开发商的参与门槛。根据现场竞价显示，仅招商、中海+华润联合体2家房企参与了竞拍。

图源：深圳公共资源交易中心

　　当日15时03分，上述地块正式开拍。从竞拍节奏来看，两家房企正式竞价不到5分钟就 举牌 20轮，报价突破130亿元人民币。不到半个小时，现场已经有100轮报价。最终，在295轮报价后，成功落锤，以185.12亿元成交。

图源：深圳公共资源交易中心

　　中指研究院深圳分院顶级分析师孙红梅表示，T107-0107地块解除了此前土地出让的多项限制条件，以“价高者得”为原则确定竞得人和成交价，不限制建成后的商品房销售价格，也不受“90/70”政策限制。取消土地限价或有益于稳房价、稳预期，有助于提升优质地块成交溢价率，进而对房价预期形成支撑。

　　相关数据显示，2024年，深圳成功出让5宗宅地，供应总土地面积约29.05万平方，规划总建面约86.16万平方，出让土地收入共约346.11亿元人民币。

　　土地市场现积极变化

　　从全国市场来看，中指研究院的数据显示，今年前11个月TOP100企业拿地总额7431.8亿元人民币，同比下降31.5%，相较1—10月降幅收窄7.1个百分点。9月底以来，一线城市接连优化了房地产政策，市场活跃度保持较高水平，短时间市场活跃度有望延续。

　　11月，北京、上海等一线城市接连出让多宗高总价地块，但拿地企业仍聚焦在央国企和地方国资，民营房企拿地仍较为审慎。

　　11月26日，上海黄浦区规划和自然资源局公布，计划通过协议方式，向上海永业城市更新建设发展有限公司出让三块土地，出让总价为194.4271亿元人民币，土地面积5.25万平方，规划建筑面积为19.44万平方。

　　11月29日， 北京市 向阳区酒仙桥+小红门+十八里店“巨无霸”宅地竞价出让，最终由中海以153.32亿元拿下，溢价率0.21%。

　　在更早时间，9月29日，广州年度总价最贵地块广州面粉厂地块正式开拍。 保利发展 以117.6亿元竞得该地块，溢价率达33.4%。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，年底各地频繁出现积极拍地现象，且较多属于高价“地王”，说明年底各地供地质量较优，客观上增进了房企积极拿地，同时也为各地年底土地出让金收入增加造成了较好的机会。市场趋势非常清晰，目前各地土地投资聚焦在核心城市、核心城区，这也有助于更好预判2025年的开发投资、新开工和房屋供应等情况。

　　美联物业深圳董事总经理江贤亮表示，10月、11月全国房地产市场交易畅旺，各城市住宅交易的月度备案数字均创下年度高位，止跌回稳的态势日益明显。这时，土地市场也出现了积极的变化，四大一线城市高总价地块愈发突出，溢价率不断上升。虽然目前土拍市场仍难见民企身影，但相信随着土拍环境持续宽松、存量房重回低位，房企卖地的热度也将上升，民企重回土地市场为期不远，土地市场的复苏亦渐行渐近。