【2024】金隅斥资百亿在京拿地 - 新盘销售待考

　　在重新聚焦布局北京大本营后，“京城地主”之一的 金隅集团 （601992.SH）今年斥资102.76亿元拿地，在北京向阳、丰台和通州各落一子。

　　《中国经营报》记者了解到，尽管水泥业务为 金隅集团 贡献了主要营业收入，但在水泥市场需求疲软的态势下，地产业务因较高的毛利率，成为其扭转亏损局面的关键。不过，在现今楼市销售整体下行的环境下，项目后续销售进展尚待观察。

　　初试“豪华住宅”

　　赶在元旦之前，拿地近5个月的北京隅·东序终于在12月中旬入市。

　　记者了解到，向阳区年内新入市中建璞园、北京宸园等多个改善型楼盘，且都在开盘时引发市场广泛关注。

　　北京隅·东序所处的向阳十八里店板块目前正处于发展阶段，邻近地铁17号线十八里店站，仅两站便可直达十里河换乘10号线，从而到达东三环沿线国贸重要商圈，而正在建设的17号线剩余线路，将途径东三环并直达太阳宫、望京西等重点商圈。

　　北京隅·东序项目开发商为 金隅集团 旗下的金隅地产，今年6月24日，金隅地产以63.8亿元斩获向阳区向阳港1303-686相关地块，住宅楼面价约5.2万元/平方，新房销售指导价7.9万元/平方，可上下浮动8%。随后，项目公司北京隅新房地产开发有限公司登记注册，由金隅地产100%持股。

　　金隅地产曾在2021年、2022年为该板块内2宗宅地“托底”。2021年10月份时，金隅地产联合昆泰以37.6亿元底价竞得十八里店向阳港693地块，楼面价约5.5万元/平方，新房销售指导价为7.5万元/平方，随后项目定名为金隅昆泰云筑（云筑一期），彼时十八里店地铁站还未开通。

　　2022年5月，地铁17号线十八里店站开通半年后，金隅地产联合北京住总以38.8亿元底价竞得十八里店向阳港1303-685、694地块，楼面价约为4.5万元/平方，新房销售指导价7.5万元/平方，随后项目定名为向阳港云筑（云筑二期和三期）。云筑前三期项目均为改善型楼盘。

　　今年12月初，记者在北京隅·东序项目售楼处了解到，开发商沿用云筑前三期的售楼处，前来了解的人多以家庭为单位。

　　项目置业顾问对记者说，项目共有824套房源，主力户型为155平方～193平方的三居或四居，与前三期的改善产品相比，东序目标客群为“豪华住宅”群体。不过，项目也有少部分95与99平方三居。所有户型总体均价在7.35万～8.41万元/平方。

　　在蓄客仅11天后，北京隅·东序便正式开盘，根据其对外公布的数据，12月16日项目开盘劲销25亿元人民币，当日成交总套数达235套。

　　不过，这时，项目也因阳台封闭与否陷入争议中。记者了解到，项目营销人员在蓄客阶段对外声称开敞的阳台后期可以封闭，增加室内实际使用面积，届时得房率将大幅提升，引发云筑此前业主不满。

　　 人民网 领导留言板上显示，12月8日，一位用户留言称，北京隅·东序报规是开敞阳台，但开发商对报规的开敞阳台在交付时或交付后封闭，此举违反了相关规则，并投诉让开发商公开发承诺书，不允许封闭阳台。

　　记者从北京隅项目了解到，该项目在户型上采用的开敞式阳台设计，加上赠送的阳台面积，项目实际得房率超过80%。假如不允许封闭阳台，项目所赠送的开敞式阳台实用性在北京这种多风的气候下将大大降低，同时项目实际得房率也将不足80%。

　　记者了解到，近两年，北京新房产品竞争激烈，得房率普遍升高，部分楼盘通过赠送面积，实际得房率甚至达到100%。

　　从周围竞品来看，北京隅·东序即将迎来一位劲敌。今年11月29日，中海以153.32亿元的价钱摘得北京向阳“巨无霸”组团地块，打破了北京单笔土地出让金纪录。

　　这一组团地块中就包含十八里店向阳港一期土地一级开发项目1303-692、683、1301-L01、L02地块，与北京隅·东序位置仅一路之隔。记者了解到，当时为了能够顺畅出让，组团地块的控高、建筑规模等指标均进行了优化更改，其中的十八里店向阳港地块有30%用地的建筑高度，从60米变成80米，楼间距将更宽。另外，该地块的配建规模也由原需配建“4500平方机构养老设施、1500平方社区居家养老设施”调整为“很多于1000平方社区居家养老设施”，容积率也将降至2.695。

　　另外，11月22日， 北京市 规划和自然资源委员会正式发布了《 北京市 高品质商品住宅设计导则（试行）》的公告，明确鼓励开发商在条件允许的情景下，在住宅首层设置架空层，缔造室内外融合的共享绿色公共空间；鼓励在小区内设置开放的风雨连廊；鼓励在多层住宅设置开敞阳台。

　　年内拿地金额超百亿元

　　记者了解到，金隅地产所属的 金隅集团 为 北京市 属大型国有控股产业集团和A+H整体上市公司，营业收入主要来自于以水泥为主的建筑材料销售和房地产开发业务。

　　2017～2021年，其房地产开发业务在营业收入中占比一直维持在30%左右，2022年这一比例下滑至25.14%，2023年这一比例重新升至27.9%。

　　根据2023年年报， 金隅集团 实现营业收入1079.6亿元人民币，同比增加4.99%。主要业务收入1070.7亿元人民币，同比增加4.7%，其中，绿色建材板块实现收入794.69亿元人民币，同比增长1.1%，占总营业收入的73.61%；毛利率为8.55%，同比减少4.55个百分点。而地产开发及运营业收入入301.25亿元人民币，同比增长15.05%，毛利率同比下降3.26个百分点，但仍达18.9%。地产业务为集团贡献约47%的毛利润。

　　今年上半年， 金隅集团 净收入为-17.5亿元人民币，这也是自金隅A股上市以来，近13年的第壹次亏损。

　　记者了解到，除了水泥需求疲软外，集团地产板块业绩下滑也是主要原因。上半年， 金隅集团 地产业务累计合同签约额53亿元人民币，同比下降64%。对此，老总姜英武当时强调，下半年要把治亏扭亏作为头等大事。

　　地产业务方面， 金隅集团 此前业务线涉及北京、上海、天津、重庆、杭州、南京、唐山、苏州等17个城市。近两年，随着城市销售业绩的分化，其开始聚焦大本营 北京市 场。2022年，其新增的3块土储均位于北京，土地面积为12.23万平方，拿地金额116.12亿元人民币。2023年，其在北京的销售金额占比从前一年的27%提升至43%。

　　记者了解到，在今年销售和土地市场承压态势下， 金隅集团 仍在京拿下3宗宅地。

　　除了上述向阳港地块外，今年10月29日， 金隅集团 宣布其全资子公司北京金隅嘉业房地产开发有限公司成功获得位于 北京市 丰台区中关村科技园丰台园东区三期项目1516-60地块。该地块土地面积达到21607.59平方，计容建筑面积为54019平方。金隅嘉业以27亿元的成交总价成功竞得此地块。

　　11月5日， 北京市 通州区土桥中路地块仅获1家房企报名，最终由 金隅集团 以11.96亿元底价摘得，销售指导价6.2万元/平方，可上下浮动8%。该地块位于北京城市副中心0202街区，地上建筑规模47379.409平方。

　　上述3块宅地地价合计102.76亿元人民币，比去年全年拿地金额增长约55%。

　　在三季度的业绩说明会上，对于前三季度经营活动引发的钱财流量净额减少较多的主要因素， 金隅集团 财务责任人郑宝金解释称，主要是地产销售回款相比去年同期减少较多。另外，地产项目获取土地储蓄，支出较同期增加60多亿元人民币。

　　不过，在大幅拿地的同时，项目后续销售去化问题值得关注。去年年报显示，2023年年底时， 金隅集团 土储权益规划建面大概是586.02万平方，而当年的商品房签约销售面积仅为96.36万平方。今年年初， 金隅集团 方面表示，地产业务需要着力去库存、控成本、防风险，提升产品力。

　　 金隅集团 今年新拿的地块中，据中指研究院土地市场研究责任人张凯介绍，丰台科技园1516-60地块，周围在售新房项目有中海丰和叁号院和中建·云境，均为今年3月取得预售证。金隅拿地之时，中海丰和叁号院网签均价是8.84万元/平方，网签去化率不到10%；中建云境网签均价已经降至8.25万元/平方，网签去化率接近7%。

　　另外，通州地块周围目前在售项目京玥兰园、璀璨公元、颐瑞府、帅府·京彩世界，指导价均是6.2万元/平方，实际成交价在5.5万元～6万元/平方，以上这些项目目前市场库存量较大，存在一定竞争空间，但由于此地块成交楼面价较低，开盘价相对灵活有空间。

　　记者就上述项目后续推盘和营销计划联系 金隅集团 方面，截至发稿未获回复。