【房地产行业】复盘2024 - 房地产十大事件 -拐点-显现，房企化债迎曙光

　　时针拨动，2024年已经成为历史。回顾2024年，这一年，对于房地产行业发展来说极为重要，这是我国房地产行业迎来转折的关键一年。

　　这一年，房地产行业全年出台政策超780条，在“救市”政策主旋律的带动下，一二线城市楼市率先复苏，房地产市场“拐点”已然成型；这一年，“保交楼”政策持续，房地产融资协调机制落地，更多房子按时交付到了 老百姓 手中；这一年，房企持续洗牌，保利、华润、绿城等房企逆流而上，融创等房企化债“上岸”，祥生控股、佳源国际等房企黯然退市。这一年，各地纷纷调整住宅设计技术指标，放宽容积率限制、提高得房率，“第四代住宅”正在改变着我们的生活……

　　新京报贝壳财经盘点出2024年房地产行业“十大事件”，包含楼市“拐点”、一线城市二手房成交创新高、万达被“追债”、房企化债等，希望通过这些大事件窥探2024年房地产行业的全貌。

　　1、楼市迎“拐点”

　　事件回顾：

　　2024年9月26日，中共中央政治局会议强调，要增进房地产市场“止跌回稳”。住房和城乡建设部会同相关部门打出一套“组合拳”，在政策增进下，10月，全国房地产市场显现出止跌回稳的积极势头。

　　根据住房城乡建设部“全国房地产市场监测系统”网签数据显示，10月份商品房成交同比、环比实现“双增长”。其中，环比来看，10月份全国新建商品房网签成交量环比增长6.7%；二手房网签成交量环比增长4.5%；新建商品房和二手房成交总量环比增长5.8%。

　　同比来看，全国新建商品房网签成交量同比增长0.9%，比9月份同比扩大12.5个百分点，自2023年6月份以来连续下降后第壹次实现增长；全国二手房网签成交量同比增长8.9%，连续7个月同比增长；新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%，自2024年2月份连续8个月下降后第壹次实现增长。

　　对于2024年的楼市成交，克而瑞总结称，一季度销售成交同比降幅年内最高，市场表现不及预期。二季度政策面明确转向去库存，市场信心有所回暖。三季度成交环比周期性回落，同比降幅持续收窄。四季度政策面明确“止跌回稳”，成交规模止跌回正。

　　点评：

　　房地产政策“组合拳”出台后，2024年10月、11月、12月核心一二线楼市新房、二手房成交量持续攀升，全国房地产市场显现出止跌回稳的积极势头，业内人士普遍认为楼市“拐点”已现。

　　2、高端楼盘走出“独立行情”

　　事件回顾：

　　在2024年房地产处于深度调整之际，高端改善市场走出了“独立行情”，尤其在核心一二线城市好比北京、上海、深圳、广州、杭州等，日光盘、网红盘、“千人摇”纷纷显现，其中不乏有一些创纪录的楼盘。

　　以上海为例，2024年3月29日，中海地产位于上海黄浦区 新天地 的中海·顺昌玖里打响了2024年“日光”第壹枪。套均总价4000万元左右，首开全部售罄，销售总额196.5亿元人民币，刷新了全国商品房单次开盘销售总金额纪录。2024年10月9日，位于广州珠江新城的侨鑫汇悦台网签了一套建面约1251.44平方的单元，单价高达36.86万元/平方，总价更是攀升至4.61亿元人民币，这一总价也刷新了中国内地单套住宅售价新纪录。

　　易居房地产研究院发布的报告也显示，2024年以来，大城市豪华住宅交易较热，和三个因素有关系：一是资金避险情绪较强，大城市豪华住宅的稀缺性、保值增值空间、满足改善型居住需求等特征，吸引了更多资金进入；二是相比2020年豪华住宅的交易热，当前开发豪华住宅项目的房企心理状态更平和，“捂盘”心理状态少，而冲刺和加快项目出清的心理状态较重；三是相比2023年房价倒挂时期豪华住宅认购的高门槛，当前认购门槛明显降低，积分、摇号等高门槛规定明显减少。

　　点评：

　　上海等一二线城市高端改善市场走出了“独立行情”也和供给端相关，由于这些城市放开了高端住宅的入市条件，市场供应量明显增加，也带动了高端楼盘的成交。

　　3、物业管理费“降价潮”

　　事件回顾：

　　2024年年中，多地业主呼吁物业管理费下降。其中，重庆数百小区业主呼吁要求降低物业管理费引发广泛关注。

　　上述事件起因是当年1月 重庆市 住建委发布《 重庆市 物业服务收费管理办法》；2月， 重庆市 发改委披露《 重庆市 政府定价的经营服务性收费目录清单（2024年版）》。两份文件明确了住宅前期物业收费统一实行政府指导价，不再采用此前政府指导价和市场调养价结合的价钱管理形式。根据上述文件，物业服务内容分为四个等级，分档收费，最高等的四级服务物业管理费不高于1.9元/平方，维持了2015年的价钱水平。不过，新规也提到，如确需超四级服务标准收费，物业公司可以向住建部门和发改部门申请、核价，新规从2024年6月1日起施行。可是，重庆很多楼盘的物业管理费超出这一新规。好比，有楼盘收费为4元/月/平方，明显大幅度高于上述标准。

　　继重庆后，青岛、武汉等城市很多小区业主也加入了呼吁降物业管理费的行列。尔后，青岛也有个别小区与物业谈判成功降低了物业管理费。

　　点评：

　　业主呼吁降“物业管理费”其实反映出近年来“物业管理费”越收越高，而业主却认为物业服务“质价不符”。一方面，物业公司应提高服务品质做到“质价相符”；另一方面，政府指定前期物业管理费收费办法应具有明确细则，明确物业分级依据标准和超出标准收费的依据。

　　4、万达被“追债”

　　事件回顾：

　　2024年12月17日，融创集团向中国国际经济贸易仲裁委员会对万达集团提起仲裁，事涉早先融创与万达商管签订的战略投资协议，融创要求万达集团和万达商管支付相应的股份回购款，涉资95亿元人民币，该仲裁申请已经被受理。

　　这已不是万达第壹次出现“被追款”。2024年10月，苏宁易购发布公告，请求万达集团支付股份回购款50.41亿元人民币。而万达内部人士称，关于这笔投资，双方在投资协议中并没有签订业绩对赌条款，目前也不存在务必回购股权的情景；因此，万达认为融创没有理由要求回购股份。

　　点评：

　　万达和王健林已数次被曾经的“老朋友”追债，这也让外界对万达的钱财状况发生担忧。

　　5、融创“化债”

　　事件回顾：

　　作为早期出险的大型民营龙头房企之一，融创中国是否化债成功获得市场关注。在2023年完成境外债整体重组后，2024年11月，融创交出行业首份境内债重组方案；2024年12月10日，融创房地产集团宣布，“H6融地01”和“H0融创03”两只债券已率先通过重组表决，目前，融创尚未公布境内债重组整体投票结果。

　　2024年，多家此前出险的房企也加快了债务重组步伐，除了融创外，还有远洋、世茂、旭辉等民营房企都积极推进债务重组。

　　点评：

　　作为行业首份境内债重组方案，融创境内债方案也会给其它房企在化债方面造成启示。

　　6、 保利发展 率先“保价”

　　事件回顾：

　　2024年9月26日，就在中央政治局会议首提“要增进房地产市场止跌回稳”的当日，央企 保利发展 旗下多个城市项目公布了 “保价计划”，引发行业广泛关注。尔后，河南、四川等地本地部分房企也跟进了“保价计划”。

　　 广东省 城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，龙头企业如果带头“保价”“无理由退房”，有助于带动供给端价格稳定。

　　点评：

　　“保价”实际上仍是营销手段，助力增进商品房去化，但客观上也有助于提振和传递行业信心。

　　7、万科“渡劫”

　　事件回顾：

　　2024年，万科或将交出了不尽如人意的成绩单。由于年报数据还未公布，根据2024年三季报，万科前三季度实现营业收入2198.95亿元人民币，同比下降24.3%；归母净收入-179.43亿元人民币，同比下降231.7%。

　　对于业绩亏损，万科给出了解释：主要是开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、部分非主业财务投资亏损，和部分资产和股权交易价格低于账面值等。

　　面对业绩下滑和债务问题，万科也在积极自救，其指定了 “瘦身健体”一揽子方案，其中包含调整融资模式、削减债务等。万科也明确表示，未来两年计划削减付息债务1000亿元以上，未来五年付息负债总规模要降一半以上。

　　点评：

　　黑夜的尽头是黎明的曙光。目前，万科正在走出“至暗时刻”，业界也希望这位曾经的“带头大哥”能够重拾辉煌。

　　8、“高价地”再现

　　事件回顾：

　　随着房地产市场的回暖，行业信心的回升，一线城市土地市场率先回暖。在2024年年末，上海、深圳、北京推出很多优质地块，房企抢地竞争激烈，多宗核心区域地块被竞价至高点。其中，2024年11月29日，北京153.3亿元“总价地王”诞生；12月2日，深圳185.12亿元的涉宅“总价地王”出炉。

　　从全国土地市场来看，目前显现“点状升温”的态势，主要还是聚焦在一二线核心城市，例如深圳、杭州、成都、武汉等地的核心城市，土拍热度水涨船高，表现为民企房企进场拿地、优质地块溢价率攀升、底价成交地块减少等。

　　据中指研究院统计数据，整体而言，在2024年的土地市场，北上深杭仍是房企重点“补仓地”，广州、成都、合肥的优质地块吸引众多房企踊跃参拍。

　　点评：

　　“春江水暖鸭先知”，房企拿地意愿上升、土地市场回暖是房地产行业复苏的“风向标”。

　　9、二手房成交“翘尾”

　　事件回顾：

　　在一系列楼市利好新政下，一二线核心城市二手房成交量持续攀高。2024年11月，先是一线城市二手房成交量爆发。据机构数据统计，2024年11月，北京二手房网签超1.8万套，创20个月新高；上海二手房成交量（含商业）达2.70万套，创44个月新高；深圳二手住宅网签7125套，创近4年以来新高；广州二手住宅网签13044套，处于近两年高位水平。

　　进入2024年12月，核心二线城市二手房成交量也相继攀高。中指研究院发布统计报告显示，2024年最后一周，其监测的20城二手房成交35527套，环比略增2.1%，同比则大幅增长103.4%。

　　点评：

　　二手房业主往往对政策的灵敏度最高，因此，楼市新政往往对二手房市场起到立竿见影的成果。2024年，二手房市场整体显现“以价换量”的特征。

　　10、“保海万”格局被改写

　　事件回顾：

　　2024年，百强房企销售榜单前三名房企阵容也发生了改变。根据中指研究院和亿翰智库数据， 保利发展 、中海地产的销售金额为3230亿元和3106亿元人民币，分别位居冠军和亚军。而2023年位列第叁名的万科跌出了前三。根据中指研究院榜单，绿城中国加上代建销售金额2768.5亿元位列第叁，而华润置地销售金额2611亿元位列第四，万科销售金额2446.8亿元人民币，位列第五。

　　对照2023年榜单， 保利发展 仍然是“榜一”，中海第贰名的地位也未被撼动，“保海”组合仍然是冠亚军，可是2023年“保海万”格局中万科的地位下降，被绿城、华润奋起直追。

　　点评：

　　“你方唱罢我登场”。如今， 保利发展 已坐上“头把交椅”，而万科已跌出前三。同时，房地产行业巨变之下，一些房企逆流而上，新旧力量正在交接和更替。

　　新京报贝壳财经记者徐倩