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商业洞察

【新世界发展】新世界发展财务风波不断 郑家纯配偶1500万港元买楼-自救-

查看信息来源】   2-12 20:14:44  

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  继 新世界 发展总裁出资买楼之后, 新世界 发展实控人家族也行动了。

  2月11日, 新世界 发展发布关联交易公告显示,其出售位于香港北角英皇道283号的豪华住宅项目皇都两个物业单位予叶美卿,叶美卿为 新世界 发展执行董事及主席郑家纯的配偶,所支付总价为1486.9万港元。

  这是两个月之内, 新世界 发展第贰次有关联人士购入皇都。2025年1月16日, 新世界 发展曾公告称,其位于中国香港北角英皇道283号的豪华住宅项目皇都一物业被以5488万港元的价钱售出,买家为 新世界 发展总裁黄少媚。

  去年年底以来, 新世界 发展风波不断,屡次陷入财务紧张的传言之中。总裁和实控人配偶出手购入自家物业,被市场视作是“自救”的行径之一,在此之前也曾有出险房企采取类似的操作,2020年,旭辉林氏兄弟曾经出价18亿港元购入旭辉所持有的5处洋房。

  受累于市场下行和布局错配, 新世界 发展盈利全面承压,其流动性问题也其实其实不是全无依据。近期, 新世界 发展股债表现更是频繁波动,牵动各方的注意。作为第壹家被传出可能发生财务危机的港资房企, 新世界 发展是涉险过关还是重蹈覆辙,也是市场当前关注的焦点事件。

  公司执行董事配偶出手

  叶美卿此次出手购买 新世界 发展旗下物业,所得资金将用于 新世界 发展日常的运营。

  2月11日, 新世界 发展发布公告称,其旗下公司与执行董事及主席郑家纯博士的配偶叶美卿订立协议,叶美卿将购买皇都两个物业,总代价为1486.9万港元。 新世界 发展在公告中表示,出售两个物业所得款项净额拟用作集团一般营运资金。

  其实,这是皇都项目第贰次与 新世界 发展关联人士发生交易。2025年1月16日, 新世界 发展公告称,其总裁黄少媚以5488万港元购入皇都一物业,实用面积1522平方英尺(约为141.34平方),每平方英尺36058港元(约为36.5万元/平方)。

  其实, 新世界 发展也在公告中表示,此次出售事项为加快变现其土地储蓄,发生额外运营资金也将用于加强集团的流动资金及财务情况的良机。

  皇都位于香港北角英皇道283号,是一个住宅项目,前身为北角皇都戏院。2020年8月, 新世界 发展以底价47.76亿港元申请强制拍卖皇都戏院,金额创下香港史上最大金额强制拍卖纪录。

  这是 新世界 发展今年主推的住宅项目。据 新世界 发展管理层及营业部总监何家欣此前介绍, 新世界 发展今年在香港将主打4个项目,包含北角皇都提供375伙、黄竹坑站港岛南岸第5期约800伙、九龙城衙前塱道项目约120伙及启德跑道区柏蔚森约786伙,共约2100伙。

  皇都项目入市之后,也受到市场的欢迎。2月8日,皇都正式启动认购,首小时即录得逾额认购。但受到市场表现的左右和 新世界 发展自身情况的影响,皇都项目入市的价钱其实其实不是十分理想。

  中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰分析称, 新世界 发展旗下位于香港北角的皇都项目平均实用价格为每平方英尺18540港元,较市场价格折让约25%,预计将冰封港岛市场。

  余波未了

  从盈利急跌、股债双杀到实控人自掏腰包注入流动性, 新世界 发展似乎走到了发展的关键十字路口。

  据 新世界 发展公告,2024财年(2023年7月1日~2024年6月30日), 新世界 发展股东应占亏损约196.83亿港元,这是 新世界 发展近20个财年以来第壹次出现亏损。

  去年年底, 新世界 发展频繁传出寻求债务豁免等传言。去年11月,在 新世界 发展的股东大会,郑家纯承认,公司目前负债水平较高,首要任务是减轻债务负担,实现现金回流,并表示若负债降低,将恢复派息。“目前公司目标是降低负债,暂不考虑任何收购或可能影响现金的情景。”

  随后,关于这家老牌港资房企的传言,并未就此消停。

  今年1月23日, 新世界 发展再度发布公告回应市场传言和猜想称, “本公司知悉市场上有关于本集团运作和现有财务债务的传言和臆测。本公司谨此重申,本公司持续正常发展业务,并继续与其权益人,包含本公司的贷款方和债务证券持有人,保持联系。”

   新世界 发展表示,本集团一直积极管理财务债务。自2024年7月至本公告日期止,本集团已成功就约177.61亿港元的现有银行借款完成再融资。本公司继续遵守其现有财务债务。

  这次声明的潜台词,是在告诉外界其暂时没有违约的危险,但投行机构对之的看淡仍然持续。

  2月10日,海通国际发布研究报告下调 新世界 发展的目标价,并下调了对 新世界 发展2025年至2027年的收入预测,分别下调5%、7%和1%。,另外也维持对 新世界 发展"跑输大市"评级。

  海通国际指出,2025年对 新世界 而言,通过处置资产降低负债极为重要。海通国际认为, 新世界 近年来频繁主动公布出售非核心资产,可能考虑出售核心资产以减轻流动性压力。

  回顾 新世界 发展近年来的发展,激进的投资风格和对重资产的过度投入造成杠杆率急速升高,或许是其陷入当下境地的主因。

  2020年以来, 新世界 发展重仓内地城市更新项目,投资金额超过2000亿元人民币。而后,由于市场下行,这些城市更新项目并未造成较好的变现, 新世界 发展终究受累。

  去年下半年以来, 新世界 发展也在频繁变卖资产,例如以11.3亿港元出售天得发展有限公司30%股权,约4.17亿港元出售启德体育园,40.2亿港元向华懋集团出售香港荃湾愉景新城商场及停车场全部权益等。

  这些自救动作甭管是否有用,都在向市场传递积极自救的信息,包含总裁和主席配偶购入自家物业,都是 新世界 发展努力开脱债务危机的动作,但最终成效仍有待观察。截至2025年2月12日, 新世界 发展总市值跌至109.22亿港元,自去年年初已经跌去逾60%。

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