【2024】房企去年业绩透露地产趋势 盈利企稳关键是-稳房价-

　　楼市“止跌回稳”的路上，当前各大房企业绩表现如何？

　　数据显示，直到今天，A股、港股中有超90家房企预告2024年业绩，其中三成房企预计去年将实现盈利，其余房企则预计出现不同水平的亏损，有的企业是“续亏”，有的则属于第壹次亏损。

　　头部房企好比 保利发展 (600048.SH)、 招商蛇口 (001979.SZ)、龙湖集团(00960.HK)等，虽然预期去年盈利下滑，但均实现了正向盈利，保持住一定的业绩规模，并有企业的经营性业务已成盈利主要来源。

　　业内专家表示，近几年房地产行业市场规模下降，房企的销售业绩一定会传导至财务数据上，盈利指标缩水是可以预期的现象。后续房企业绩能否走出低谷，关键还在于楼市、尤其是房价企稳的力度。

　　龙头房企去年业绩几何？

　　近期，多家龙头房企公布2024年业绩预告，显示行业头部企业仍在随市场调整中。

　　3月7日，越秀地产(00123.HK)发布公告称，受房地产行业持续调整的影响，2024年预计计提减值共43.9亿元人民币，核心净收入预计比2023年下降50%～55%，即会在15.7亿元-17.45亿元之间。

　　越秀地产是行业销售规模TOP10的企业，去年全口径销售金额约1145亿元人民币，位居行业第八位。该集团预计2024年核心净收入缩水五成背后，有何行业共性及企业自身原因？

　　越秀地产表示，受房地产市场持续调整的影响，公司售楼业务结转毛利率下跌，其中计提发展中物业及持作出售物业税前减值拨备约22.7亿元；新增计提个别物业、厂房及设备和使用权资产的税前减值拨备约13.9亿元；商业物业录得税前净评估跌值约7.3亿元人民币。

　　“相关资产减值及净评估跌值，对集团税前利润的影响合计约43.9亿元人民币，均为非现金性质，不会对集团营运资金造成不利影响。”越秀方面称，2024年集团经营性资金流实现净流入超过200亿元人民币。

　　房开业务毛利率下降、资产减值等影响房企盈利表现，这在行业内已经是共性问题。

　　3月7日，龙湖集团也发布盈利警告公告，预计2024年剔除投资物业、及其它衍生金融工具公平值变动后的股东应占核心溢利，将录得约35%至40%下降，也即数据在68.1亿元至73.775亿元之间。

　　龙湖同样表示，这主要由于受房地产行业下行影响，地产开发业务的结算收入及结算毛利率下降所致。

　　更早之前， 保利发展 、万科A(000002.SZ)、 招商蛇口 、绿城中国(03900.HK）、 建发股份 （600153.SH）等头部房企，也公布了2024年预期业绩数据，大多数房企实现盈利，仅万科预计2024年将录得亏损。

　　具体而言， 保利发展 预计2024年将实现营业收入3128.08亿元人民币，同比下降9.83%；归母净收入50.16亿元人民币，同比下降58.43%；扣除非我们时常损益的归母净收入44.92亿元人民币，同比下降61.90%。

　　该集团表示，营业总收入同比下降，主要源于房地产项目年内交付结转规模下降；利润指标同比下降，主要源于房地产项目结转规模和结转毛利率下降，和结合市场情况拟对部分项目计提减值准备。

　　 招商蛇口 方面，2024年预计营业总收入约1789.475亿元人民币，同比增长2.25%；营业利润为90.00亿元人民币，同比下降36.54%；归属于上市公司股东的净收入为40.39亿元人民币，同比下降36.09%。

　　招商方面同样称，盈利下滑主要因开发业务项目结转毛利率下降，和计提减值准备增加。

　　另外， 建发股份 预计去年度归母净收入为24亿元至35亿元人民币，同比减少约73%至82%。绿城中国预计去年公司股东应占利润将同比2023年的31.18亿元下降50%以内，主要因房地产市场整体下行，及公司主动加大长库存去化力度，造成2024年度计提的资产减值损失增加所致。

　　前述已公布业绩预告的头部房企中，仅万科A去年将录得亏损表现，该公司预计2024年归属于上市公司股东的净亏损约450亿元人民币，而上年同期为实现盈利121.63亿元人民币，同比下降470%。业绩亏损的原因，则主要是“房地产开发项目结算规模和毛利率明显下降。”

　　走出低谷关键在于房价

　　龙头房企去年盈利普遍缩水，实际上就是房地产行业内的共性问题。

　　记者统计Wind数据发现，在已经披露业绩预告的沪深A股上市房企中，仅 天宸股份 （600620SH)、 亚通股份 （600692.SH）预期净收入为“预增”， 市北高新 （600604.SH)、 珠江股份 (600684.SH）去年结束亏损实现盈利。其余则多是“预减”“续亏”和“首亏”状态，其中有25家去年系第壹次亏损。

　　A股亏损规模居前的，除了万科，还有*ST金科(000656.SZ）、 绿地控股 (600606.SH)、金融街(000402.SZ)、 首开股份 （600376.SH）、 荣盛发展 （002146.SZ）、华侨城A（000069.SZ）、 金地集团 (600383.SH）等。

　　其中， 金科股份 预计去年归属上市公司股东的净收入亏损额在205亿元至285亿元之间，扣除非我们时常性损益后的净收入亏损为180亿元至260亿元人民币，基本每股收益亏损在3.87元/股至5.38元/股。

　　 绿地控股 预计去年归母净收入为-130亿到-110亿元人民币，扣除非我们时常性损益后的归母净收入为-112亿元到-92亿元人民币。原因则包含公司加大促销力度，部分房地产项目拟计提减值准备；房地产业务结转规模及毛利率下降；利息资本化减少，计入当期财务费用的利息支出增加。

　　另外，金融街预计2024年归属于上市公司股东的净收入亏损在90亿元至120亿元之间； 首开股份 预计归属母公司所有者的净收入亏损95亿元至75亿元； 荣盛发展 预计归属上市公司股东的净收入亏损72亿元至95亿元；华侨城A预计净收入亏损70亿元至90亿元......

　　房企为何持续批量亏损，这与行业的结转特点及市场走势有关。

　　中指研究院企业研究总监刘水告诉第壹财经，房企期房的合约销售转化成为营业收入需要2年左右。从会计角度，房企营业收入是以项目的竣工结转为根据，因行业内施行预售制，说白了当前的期房销售，一般2年后竣工，然后对应的销售金额才计为企业营业收入，2024年的财务数据对应前两年项目的竣工结转。

　　过往两年间，房企拿地价格普遍较高，这也就造成其利润空间普遍较低，直到今天仍在消化此前的“负担”。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉第壹财经，房企盈利情况变动，主要跟房地产市场的整体规模缩水有关，过去几年销售市场整体下滑，这一定会传导至房企业绩数据上，加之此前房价出现明显调整，所以当前上市房企的业绩表现，也属于正常现象，是行业各指标传导的结果。

　　值得注意的是，当前地产已出现诸多积极变量，“稳住楼市”也第壹次被写入政府工作报告总体要求中。

　　刘水表示，后续有望对房企业绩发生直接拉动的政策，一是扩需求的政策，如因城施策调减限制性措施，一线城市放松限购等限制性政策，全国层面降房贷利率等。二是推进收储的政策，今年将继续大力度推进收购存量商品房，并在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权，房企的存量商品房作为收储对象，能够帮助企业直接去库存。

　　“房企业绩依赖于整体市场变化，尽管当前部分主要城市楼市回稳态势，可是距离全国整体上房地产市场回稳还有较大距离。”刘水提醒称。

　　政策持续发力之余，业内普遍认为，当前对行业走势最重要的影响因素仍是房价。

　　严跃进表示，当前楼市的回温趋势，还是会对房企经营有正向支撑作用，从盈利改善角度看，企业只有现款流为正才能真正减轻负担，如果市场价格企稳或拉升，即便企业销售规模不变，也能一定水平上改善盈利空间，所以“稳价格”是当前的重要工作。近期多地拍出高地价地块，也反映了市场信心有所回升。