【管理费】楼市3·15 - 捆绑收费、预缴装修管理费、公共收益去向不明...你家小区的物业费多少钱一个月？

　　“小物业，大民生”正逐渐成为市场共识。

　　近年来，在住宅需求得到满足后，业主们越发重视小区配套的物业服务水平，但在平淡日子里，物业、业主双方关于物业管理费缴纳、小区公共收益支配等方面的纠纷却频繁见诸媒体，引发各界关注。

　　值此3·15国际消费者权益日之际，《每日经济新闻》记者梳理近年来物业服务领域的一些典型案例，结合政策趋势与法律框架，提炼出物业常见问题。

　　捆绑收费合理么？

　　交房时被要求预缴物业管理费，似乎已成为行业普遍现象。

　　以深圳某人才项目为例，2024年底交付，业主陈先生在收房时就被要求至少提前预缴6个月物业管理费，“有的业主还被要求预缴一年费用才能收房”。据每经记者了解，部分项目甚至将物业管理费预缴与门禁卡、电梯卡等事宜绑定。

　　北京金诉律师事务所主任王玉臣在接受每经记者采访时表示：“这种捆绑收费是违规的。交房本是开发商的义务，无权要求业主预缴物业管理费；物业公司更无权在开发商交房时，要求预收物业管理费。遇到这种情景，可以直接向住建部门或房管部门进行投诉，要求对这种非法行为进行调查处理，必要时甚至可以直接报警。如果防不胜防，还可以提起相关民事诉讼。”

　　中物智库顶级研究员宋子谦则指出，这主要决定于商品房销售合同和物业服务合同中的规定，“若商品房销售合同中对预缴物业管理费有特别约定，且在该约定合法有效的情景下，合同双方应当根据约定处理”。

　　装修还要交管理费？

　　新房装修本是一件开心事，但根据部分物业公司的管理规定，业主在装修前需要先缴纳装修管理费、垃圾清运费，和装修押金和保证金等。但装修完成验收后，物业却不愿意退还装修押金，并以此用来抵扣日后的物业管理费，这往往会引发物业与业主的纠纷，喜事变成烦心事。

　　王玉臣指出，各地规定不同，还是要根据当地的有关规定来执行，一些地方已经取消了装修押金或保证金。

　　如2023年 北京市 住建委发布的《关于进一步规范住宅物业管理项目生活废弃垃圾和住宅室内装饰装修相关收费的公告》中，就明确取消了装修保证金，同时明确规定物业服务收费标准中包含生活废弃垃圾清运费的，物业服务人不得再收取生活废弃垃圾清运费；未包含的，可以收取。生活废弃垃圾清运费收费标准为30元/户·年，该标准应当在物业管理区域明显位置公示。物业公司不得向业主或物业使用人收取或变相收取住宅室内装饰装修管理服务费。

　　物业管理费起始时间到底怎么算？

　　关于物业管理费收取时间，一直都存在纠纷。

　　如宁波北仑区年初判决的一起法律案件，就源于一业主在2021年7月收房时发现房屋存在质量问题，随即开发商启动整改，当年9月整改完成。但物业公司要求从当年8月起计算物业管理费，业主则主张从10月开始，双方未能达成一致，最终诉诸法院，尔后陷入了长达数年的物业管理费争议。

　　“如果开发商交的房子不具备交房条件，购房人并未在交房时就收房，那么物业管理费的起始时间应该是入住时间。”王玉臣指出，若开发商交的房子符合交房条件，但业主迟迟不收房，这种情景往往会在合同中约定以交房时间为准来算物业管理费，合同约定优先。

　　宋子谦则表示，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条明确规定，业主违反约定逾期不支付物业管理费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或申请仲裁，但不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业管理费。

　　公共收益去哪了？

　　“物业管理费年年交，到底花在哪了？”

　　“小区电梯广告、快递柜租金等收益又去了哪里？”

　　作为业主，你是否也有过这些疑虑？

　　据每经记者观望，近年来随着居民自治意识的逐步提高，涉及小区全体业主利益的纠纷、诉讼数量也呈上升趋势，尤其是在小区物业服务企业的更替进程中，对小区公共收益的追索屡屡成为焦点。

　　“根据《中华人民共和国民法典》第九百四十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第叁项，物业服务人应当定期将服务的事项、责任人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，和维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。”宋子谦提醒，业主请求公布、查询物业服务合同、共有部分使用和收益情况的，法院应予支持。

　　房屋存在质量问题咋办？

　　“我家卧室窗户漏风的问题跟你们反映过多少次？反映情况时当看不见，收费却是挺积极，物业服务做到位了么？”

　　近年来，很多业主因房屋质量差、物业服务不到位等许多问题拒交物业管理费，最终被物业公司起诉。那么业主能否以这些理由拒交物业管理费？

　　“如果在房屋保修期内，应由开发商承担日常的维修义务，业主可以直接找开发商。至于开发商是自己维修，还是让施工企业或物业维修，则是开发商需要处理的问题。”王玉臣表示，即便不在保修期内，假如存在施工缺陷或设计缺陷，开发商依旧需要承担相应的维修责任。

　　王玉臣指出，若超出了保修期，又不属于施工缺陷或设计缺陷等特殊情况，则可以先找物业公司，要求物业公司维修。“公摊部分或公共部分的维修义务在物业公司，但此时可能会涉及公共维修基金的使用”。