【数据中心】评论 - 数据中心REITs，算力时代的新风口？

　　许余洁（联和金融 数字经济 研究所学术所长、首席经济学家）

　　最近，深圳证交所官方网站显示，润泽智算科技集团股份有限公司基础设施REITs项目正式启动申报程序，这是国内单 数据中心 公募REITs的首度亮相，标志着 数据中心 资产证券化进入实操落地阶段。

　　随着 数字经济 成为全球经济增长的核心引擎， 数据中心 作为“新基建”的核心载体与重要底座，其战略地位日益凸显，发展 数据中心 公募REITs意义重大，具体表现在以下几方面。

　　一是为盘活新基建存量资产、拓宽融资渠道提供了创新样本。中国信通院数据显示，截至2023年我国 数字经济 规模达53.9万亿元人民币，较上年增长3.7万亿元人民币，占GDP比重达42.8％， 数据中心 作为算力供给的物理支撑，其投资需求持续旺盛。然而， 数据中心 建设具有投资规模大、回报周期长的特点，传统融资模式难以满足行业扩张需求。公募REITs通过将不动产转化为流动性证券，为 数据中心 企业提供了低成本融资渠道，推动行业从重资产运营向“投融管退”闭环转型，加速资金回笼，支持企业扩大 数据中心 布局，进而夯实 数字经济 发展基础。

　　二是优化企业财务结构，降低杠杆风险。 数据中心 行业属于典型的重资产模式，机柜出租率需达到50%-60%才能覆盖成本，而头部企业的机柜数量往往以万计，资本开支压力巨大。 润泽科技 此次申报REITs，拟将A-18 数据中心 （5897个机柜，上架率99.5%）注入REITs，预计可回笼资金超20亿元人民币，为后续项目建设提供资金保障。

　　三是拓宽投资者参与 数字经济 的渠道。REITs具有“强制分红+流动性高”的特点，为中小投资者提供了分享 数据中心 收益的机会。截至2024年底，我国公募REITs发行总计58只产品，规模达1660亿元（含扩募项目），覆盖8大类行业，但 数据中心 类REITs仍属空白。此次 数据中心 公募REITs的推出，将进一步丰富投资者资产配置选择。同时， 数据中心 REITs的稳定分红和不断上涨的股票价格表现可为保险、 养老金 等长期资金提供优质标的，增进资本市场与实体经济的深度融合。

　　四是推动 数据中心 绿色转型。 数据中心 能耗问题是行业槽点，我国 数据中心 年耗电量在3500亿千瓦时左右，约占全社会用电量的2.5%。通过政策引导，REITs可推动绿色 数据中心 发展。中国证券监督管理委员会已发文明确支持有条件的 数据中心 等新型基础设施和科技创 新产业 园区等发行科技创新领域REITs，这里的条件应包含能源供应逐步转向清洁、可再生的 新能源 方面的要求，企业在商业模式方面应将“ 数据中心 + 新能源 + 储能 ”作统筹考虑。对应的，此次润泽 数据中心 采用光伏+ 储能 方案，可再生能源占比超30%。

　　尽管 润泽科技 的尝试具有里程碑意义，但 数据中心 REITs的推广仍面临多重挑战。首先是技术迭代与资产估值风险。 数据中心 技术更新快，硬件设备折旧周期短（服务器约3-5年），且AI大模型对算力需求的爆发式增长，造成传统 数据中心 面临淘汰风险。例如，生成式AI推动智能算力需求激增，部分企业转向私有 数据中心 ，影响公有云 数据中心 的出租率。另外， 数据中心 的估值依赖机柜出租率、客户稳定性及能耗指标，而技术迭代可能造成资产提前报废，增加估值难度。

　　其次是合规性等原因。 数据中心 涉及土地、能耗、电信牌照等多重合规要求。例如， 数据中心 用地需符合工业用地性质要求；不同地方能耗指标有所不同，一线城市PUE值（能源效率指标）要求普遍低于1.3，而老旧 数据中心 改造难度大。

　　同时，资产剥离与运营管理也存在难题。 数据中心 REITs要求底层资产权属清晰，且原始权益人需剥离资产至SPV。然而， 数据中心 往往涉及复杂的股权结构、长期租赁合同及技术服务协议。另外， 数据中心 的运维专业性强，REITs存续期内需持续提供技术支援，原始权益人需与基金经理建立有效的委托管理制度。

　　最后，市场认知与投资者教育还有待加强。 数据中心 REITs作为新兴资产类别，市场对其风险收益特征认知不足。投资者可能担忧 数据中心 的技术过时风险、政策变动风险及运营商信用风险。另外， 数据中心 涉及 网络安全 、数据隐私等敏感问题，部分投资者对数据主权存在疑虑。有调研数据显示，超60%的机构投资者对 数据中心 REITs持观望态度。

　　未来，还需通过政策协同与模式创新，构建 数据中心 REITs的可持续发展生态。具体而言，一是完善政策支持体系。能耗与土地政策方面，建议将 数据中心 能耗指标并入地方政府考核，允许跨区域能耗指标交易，并探索“ 数据中心 +新型电力系统”融合模式。税收优惠方面，建议参考海外经验，对REITs层面的分红免征预提税，并对绿色 数据中心 REITs给予企业所得税减免。审批流程优化方面，建立 数据中心 REITs“绿色通道”，简化土地、环评等审批手续，明确资产剥离的合规标准。

　　另一方面，推动“ 数据中心 +REITs”模式创新。全球化布局方面，支持国内 数据中心 企业通过REITs融资，在东南亚、欧洲等地建设跨境 数据中心 。生态协同方面，鼓励 数据中心 REITs与 云计算 、AI企业战略合作，例如与头部云厂商签订长期机柜租赁协议，锁定资金流。扩募机制方面，利用REITs扩募政策，持续注入新资产，形成“建设-运营-证券化-再投资”的良性循环。