【招商蛇口】业绩增长、财务安全，招商蛇口2024年报彰显高质量发展

　　3月17日晚， 招商蛇口 (001979.SZ)发布2024年年报。报告期内，公司实现营业收入1789.48亿元人民币，同比增长2.25%；累计实现签约销售面积936万平方，签约销售金额2193亿元人民币，销售排名站稳行业“五强”，产品力跃居中国房企排行榜第四名。

　　过去一年， 招商蛇口 聚焦高能级强心城市，在上海、深圳、南京、苏州、成都等14个城进入当地销售金额排名前五，其中在西安、长沙、合肥、南通、徐州等五城更是位居第壹。基于“区域聚焦、城市深耕”的投资策略， 招商蛇口 2024年在“核心10城”的投资金额占比分别达90%，其中在一线城市的投资占公司全部投资额的59%。同时， 招商蛇口 秉持稳健的财务管理策略，2024年资产负债率、净负债率、现金短债比等核心财务指标始终稳定，“三道红线”保持绿档。

　　在国家提出房地产新发展模式的环境下， 招商蛇口 表示，将不断夯实开发业务的基本盘，聚焦核心优质城市和项目，同时坚持风险防控，保持财务稳健、安全；通过缔造“产品迭代力、内容运营力、服务增值力”三大核心能力，实现“存量做优”与“增量优做”。持续强化资产运营能力，提高物业服务基础，推进智慧化和绿色化建设，为行业高质量发展树立新标杆。

　　财务稳健助力销售增长，内驱力推动持续发展

　　2024年， 招商蛇口 实现了逆势上涨，累计实现签约销售面积936万平方，签约销售金额2193亿元人民币，在全国多个城市进入当地流量销售金额排行榜前列。年报显示， 招商蛇口 在西安、长沙、合肥、南通、徐州等五城销售金额排名位居第壹，在南京、上海、深圳、苏州、成都、重庆、佛山、厦门、温州等九城进入当地销售排名前五。

　　2024年， 招商蛇口 资金流稳健，在手现金充分。全年经营活动资金流量净额319.64亿元人民币，期末货币资金余额达1,003.51亿元人民币，达到5年来最高水平。剔除预收账款的资产负债率62.37%、净负债率55.85%、现金短债比为1.59，“三道红线”继续处于绿档水平。全年新增公开市场融资154.6亿元人民币，票面利率均为同期同行业最低；综合资金成本2.99%，较年初降低48BP，保持行业最优水平。

　　这得益于 招商蛇口 对大环境变化的快速感知与积极应变。去年， 招商蛇口 对战略进行了优化升级，将原三大策略“区域聚焦、城市深耕、综合发展”调整为“全面聚焦、质效并驱、轻重共赢”。

　　2024年， 招商蛇口 坚持“五精”策略，即精挑细选搞开发、精雕细琢提品质、精诚合作促去化、精耕细作抓经营、一丝不苟控成本，全面提升产品力，缔造“招商好房子”。

　　通过“首席设计师及产品经理”管理体系，“方案+落地”双团队管理模式， 招商蛇口 在去年研发缔造了“3+1”全新产品体系，即天青、启序、揽阅3大产品线和一个高定豪华住宅“玺”系。凭借完善的产品体系和过硬的产品质量， 招商蛇口 20余个全国新作首开去化率领先竞品25%，其中北京招商玺、合肥招商玺、武汉武昌序、成都翎云阁、西安揽阅、上海揽阅等共10个项目入选2024年全国十大高端/轻奢/品质作品榜单， 招商蛇口 更是借此跻身2024中国房企产品力TOP100第四名，以设计驱动的产品溢价能力迈向行业前列。

　　同时， 招商蛇口 发力“数智化”，落实“AI+”战略，探索多智能体交互、多模态交互等前沿技术，依托DeepSeek等先进大模型的技术赋能，实现AI应用在智慧服务、智慧空间、智慧运营等更多细分场景的落地。在智慧空间领域建全域安全、绿色低碳的智慧化环境，在智慧运营层面赋能业务提质增效，在智慧服务方面缔造“千楼千面”定制化体验，提升客户满意度。

　　通过不断缔造与提升“产品迭代力、内容运营力、服务增值力”这三大核心能力， 招商蛇口 实现了“存量做优”与“增量优做”，不仅完成逆势增长，也站稳行业五强。

　　构建商业闭环提升资产运营能力，发力第贰成长曲线

　　当前，房地产行业的发展进入新旧模式转换阶段，提升运营能力，培育利润增长第贰曲线成为房企高质量发展的主要方向。 招商蛇口 也主动推进资产运营类、物业服务类业务协同发展，获得了不俗的成绩。

　　2024年， 招商蛇口 主要持有物业全口径收入74.64亿元人民币，同比上涨12%，EBITDA实现36.67亿元人民币，同比上涨11%。其资产运营业务主营包含集中商业、产业园、写字楼、公寓酒店等持有物业运营与资产管理和会展和邮轮等业务；物业服务板块涵盖物业管理及其增值服务。

　　具体来看，集中商业是着重缔造的业务主赛道之一，2024年此类业务实现收入17.70亿元人民币，开业三年以上项目出租率达91%。 招商蛇口 经营管理的处于运营期的主要集中商业项目共47个，在建及筹开项目总经营建筑面积约233万平方。布局主要分布在上海、深圳、南京、苏州、成都、重庆和厦门等核心热门城市。因结合所布局城市的特点，创新多元体验，“海上世界”系、“花园城”系产品已成为 招商蛇口 具有不同化竞争力的商业名片，经营效益与品牌影响力持续提升。

　　产业园区方面， 招商蛇口 聚焦数智科技、绿色科技和生命科技三大新兴产业方向，联合高校院所、重点实验室、领军科学家缔造产业创新平台，以“产业投资+孵化服务”协同模式，通过共建创新中心承载新质生产力，2024年累计引入5家国家级重点平台或高校院所、22个代表性产学研项目，搭建起一套科技成果商业化加速模式。公司管理范围内的产业园在营主要项目31个，总经营建筑面积约261万平方，在建及筹备项目规划经营建筑面积约56万平万米。

　　公寓方面，在政策利好下， 招商蛇口 持续围绕壹间、壹栈、壹棠三条产品线构筑公寓品牌的核心竞争力，通过建立营销联动机制，统一全国渠道及客户群体，强化产品迭代更新及客服质量精细化管理等一系列措施，不断提升核心运营管理能力及品牌价值。目前已布局19个城市，经营建筑面积约144万平米；建设期项目规划建筑面积76万平方。去年实现营业收入12.34亿元人民币。

　　物业服务方面，旗下物业上市公司 招商积余 实现营业收入171.72亿元人民币，较上年增长9.89%；归母净收入8.40亿元人民币，较上年增长14.24%。报告期末， 招商积余 在管项目2296个，管理面积达3.65亿平方。

　　资产证券化道路上， 招商蛇口 也走在了行业前列。去年， 招商蛇口 以位于 深圳市 的壹栈太子湾项目和壹栈林下项目为底层资产，搭建蛇口租赁住房REIT平台，并于10月23日完成上市发行，募集资金13.64亿元人民币。

　　至此， 招商蛇口 在产业园区、租赁住房、集中商业等业态搭建了多个REITs平台，成为行业典型。通过各REITs平台打通资产退出通道， 招商蛇口 成功构建了持有物业“开发－运营－资本化－再投资”的良性循环体系，确立了“投、融、建、管、退”的全生命周期发展模式。这一模式实践了以存量带增量、以产融促周转的轻重结合发展战略，构建了房地产发展的新模式。

　　另外， 招商蛇口 旗下写字楼、酒店、会展、邮轮、代建等业务也都获得了良好的发展。

　　有着储蓄丰富、业态多样的持有型物业资产，并随同着不同类型REITs平台的构建，未来 招商蛇口 将进一步盘活存量资产，势必助力其资产运营业务的良性发展。

　　物业服务深化“沃土云林”，开启“三次创业”新征程

　　在行业分化加剧的2024年， 招商蛇口 旗下的物业管理平台—— 招商积余 坚定“12347”战略，坚持轻型化、规模化、科技化和市场化的“四化”发展原则，积极构建“向善向上”的企业文化，推出并落地“沃土云林”商业模式，持续巩固行业龙头地位，为物业行业高质量发展树立标杆。通过"战略升维构筑护城河、精益运营强化安全边际、数字创新打开价值空间"的三维突破，不仅实现了财务指标的超越，更完成了从传统物业管理商到城市全域服务生态构建者的基因蜕变。

　　2024年， 招商积余 实现了营业收入的明显增长，物业管理业务作为公司的核心支柱，表现尤为突出。其营业收入的大幅增长，主要得益于原有物业管理项目的稳步发展和新拓展项目的积极贡献。这不仅体现了公司在物业领域的深厚积累和广泛布局，更彰显了其在市场拓展方面的强大实力。在规模质量平衡方面， 招商积余 全年第叁方拓展年度合同额达36.93亿元人民币，其中第叁方外拓市场非住宅业态新签年合同额达34亿元人民币，占第叁方拓展的92%，战略细分赛道优势持续扩大。

　　回归服务本质、为客户创造价值成为物企发展的核心生命力。服务上， 招商积余 启动全面加强服务力行动，围绕客户核心利益与需求做好服务落地，提升全方位客户服务能力，深化值得托付的品牌印记。科技上， 招商积余 以科技驱动效率，加 大智慧 化场景建设投入，通过多个业态一条龙解决方案提升各个细分赛道运营效率。专业上， 招商积余 聚焦能力建设，强化全业态解决方案的专业壁垒，缔造“专家型”服务标签，同时为增值业务打下客户信任的条件。

　　践行绿色化发展宗旨，引领行业发展新趋势

　　着力提升业务的同时， 招商蛇口 多维度创新管理举措，在环境、社会和治理(ESG)三大维度持续发力，推动企业与社会、环境的和谐共生。

　　在环境维度， 招商蛇口 坚持赋能绿色城市，践行“双碳”战略。新增绿色建筑项目32个，新增建筑面积417.74万平方。截至2024年底，累计建设绿色建筑项目518个，建筑面积达6210.46万平米；超低能耗、近零能耗及零能耗建筑累计35个，建筑面积累计256万平米。

　　践行央企责任，2024年 招商蛇口 积极开展具有广泛影响力的公益活动，其中C-Star非洲青年创业创新项目成功入选“中非合作论坛北京行动计划”，为增进中非合作与青年发展贡献力量。

　　坚持可持续发展(ESG)战略及政策，搭建多渠道披露平台，实现ESG信息能披露尽披露。截止2024底年， 招商蛇口 MSCI ESG评级维持A级(目前中国房地产行业的最高评级)，同时，在国证、华证、万得等中资ESG评级中位居行业领先水平。

　　未来，在房地产新发展模式的引领下， 招商蛇口 凭借充分的资 金储蓄、稳健的债务管理和创新的发展宗旨，走出了一条高质量发展的新路径。未来， 招商蛇口 将继续锚定行业“五强”目标，持续落实“AI+”战略，缔造“好房子，好内容，好服务”智慧地产新范式，为行业数智化贡献“蛇口样本”，全面构筑高质量开发与高品质服务的新发展格局，助力公司高质量转型发展。