【平方米】建发在京布局加码 -地王-项目入市能否突围

　　近几年，房地产行业深度调整，闽系国企建发房产却逆势增长，去年尽管其销售金额有所下滑，但排名却跃升至第7位。

　　从拿地城市来看，核心一、二线城市是其近年来布局重点。以 北京市 场为例，近两年其在京持续加码，连续拿下多宗热门地块，去年全口径销售金额升至第13名。在公司内部， 北京市 场是其目前仅次于杭州销售业绩的城市。

　　今年上半年，建发房产在北京迎来两个新项目开盘，其中包含年初北京单价“地王”项目——海淀朱房村0030地块。在新房市场承压的当下，项目后续去化情况尚待观察。

　　新宫项目去化待考

　　3月初，位于北京丰台新宫板块的新盘建发金茂·观宸样板间正式开放。在项目售楼处，《中国经营报》记者看到，前来了解、看房的顾客络绎不绝，很多中青年家庭对于项目装修配置十分感兴趣。

　　置业顾问对记者说，项目总共11栋住宅楼479户，包含110—165平方7种户型，全部为三居或四居。

　　该项目所处的新宫板块位于丰台区四环边，西侧是大悦春风里，北侧隔着龙门醋厂即是槐房万达广场，距离地铁新宫站直线距离约200米。

　　该项目是一宗“回炉”地块。记者了解到，该地块去年8月份上架时，土地面积5.39万平方，起始价52亿元人民币，不过30天后便因故暂停出让。

　　直到去年10月25日再度上架，地块信息也发生变化，原本分南北两个地块整体出让，但再上架后南侧地块又拆分为两个小地块，仅出让其中的01地块，土地面积从之前的5.39万平方调整至3.04万平方，起始价从52亿元下调至24.32亿元人民币，容积率从2.5降至2.0。起始楼面价保持稳定，从4.02万元/平方调减至4万元/平方。

　　去年11月29日，被外界视为建发房产“马甲”的福州裕诚房地产以24.345亿元底价竞得，楼面价约4万元/平方，销售指导价8.3万元/平方，楼地差价达4.3万元/平方。

　　在拿下“回炉”地块后不久，建发房产便于当年12月27日公布了新宫项目规划设计方案，确定将其缔造为在京的首个“风雅宋韵”系列产品。

　　值得注意的是，当初在拿地时参与地块竞拍的中国金茂后来也以财务投资者身份参与到该项目中。

　　在拿下该地块之前，建发房产曾于2022年9月份以33.81亿元在新宫板块拿下一旧改地块，第壹次落子北京南城，项目随后定名为建发璟院，于2023年3月份入市，目前已基本清盘，网签均价7.9万元/平方，销售指导价8.3万元/平方。

　　不过，与当初建发璟院销售时的去化环境有所不同，北京新房市场从去年开始量、价持续承压，很多项目在压力下不断下调价格。尤其是北京南城，去年部分区域降价幅度甚至达到15%—20%，每平方降幅将近1万元。

　　建发金茂·观宸所在的丰台区尤是如此。2024年，丰台区供地密集，但当年仅成交3356套房源，销售金额为342.78亿元人民币，同比2023年下滑超三成。

　　在新宫板块，当前的新房项目森与天成于2023年年底入市，供应1094套，产品面积段从87—168平方，二期项目有小户型出售，直到今天网签333套，网签率30%，成交均价约7.3万元/平方。

　　去年3月份开盘的中海公元里共622套房源，主要为117—181平方的三—四居，直到今天网签51套，网签率仅为8.2%，成交均价6.28万元/平方。

　　建发金茂·观宸位于两个新房项目之间，产品中115平方左右的户型占比近半，在定位上客群与之重叠，均为区域内改善性需求，和以地铁4号线或19号线通勤的外溢客群，后续与两个项目之间的竞争难以避免。

　　在置业顾问展示的项目户型图上，记者看到，每种户型上都用红线和灰色虚线标注出了赠送面积。以其136平方的主力户型为例，南向客厅和主、次卧阳台算一半面积，北侧两个卧室内的设备间和飘窗不算面积。

　　记者了解到，南向阳台在报规时为内嵌式阳台，在计算面积时算一半面积，通常在验收完后开发商会封闭成室内面积。这样对购房人而言，房屋阳台更加实用，且得房率提升。该项目7种户型得房率在85%—90%，其中136平方的户型加上各种赠送面积，实际得房率在90%左右。

　　不过，原本站规时的内嵌式阳台后续能否被封，在 北京市 场上也存在争议。此前，位于向阳区的北京隅·东序便曾因此遭到匿名投诉，最终开发商承诺将根据要求不封闭阳台，与之位置相邻的中海新城十八里店项目也有类似遭遇。

　　另外，与该项目仅一站地铁距离的西红门板块近两年新房项目集中供应，单价为5.5万—6万元/平方，对区域内客群亦形成分流。

　　海淀项目即将入市

　　除了上述项目外，建发房产今年在 北京市 场还有一“重头戏”即将登场。

　　今年1月2日，北京土拍市场首拍迎来海淀“王炸”组合——朱房村棚改二期HD-0803-0029和0030地块，两宗地块总起拍价150.3亿元人民币，东西相邻。

　　此前一直被视为通过“马甲”身份现身的建发房产，此次不再启用“马甲”，直接派出旗下子公司济南兆瑞房地产开发有限公司参与两地块的争夺。

　　最终经过激烈竞争，0030地块经过244轮 举牌 后最终以90.404亿元由建发房产摘得，溢价率25.04%，成交楼面价95047元/平方，创造当时的北京单价“地王”。当天，0029地块经过161轮 举牌 后由华润+中铁置业+招商联合体竞得，成交价91.52亿元人民币，溢价率17.33%，成交楼面价89234元/平方。整场土拍合计收金181.924亿元人民币，平均溢价率21.04%。

　　近年来，随着土拍市场遇冷，多数城市调整规则，重新回到“价高者得”时代。北京从去年开始逐渐回归市场定价机制，朱房村两宗地块不限地价，不设销售指导价，无多余配建要求。

　　据中指研究院土地市场研究责任人张凯介绍，两宗地块位于北五环与京新高速东北角，南侧紧邻北五环，距离地铁13号线上地站直线距离大约1.1千米，到中关村软件园车程仅10分钟左右。另外，地块的不利因素是西北侧为较大体量的回迁房。

　　建发房产所拿的0030地块用地规模3.93万平方，容积率2.42，地上建筑规模约9.51万平方，限高48米，预计将为大户型改善类产品。

　　记者了解到，两宗地块东北侧即是华润橡树湾二—五期，和商业配套清河万象汇。华润+中铁置业+招商联合体所拿的0029地块，预计会继续缔造橡树湾系列产品。因为0029地块楼面价比0030地块低6000元/平方，预计售价上也会有更大弹性。

　　同时，在朱房村组团地块3公里外，即为去年11月5日出让的海淀功德寺“双子星”地块，项目已定名为和樾望雲和和樾玉鳴，户型从97平方三居到250平方四居全面覆盖，与朱房村项目面积段有重叠，形成竞争关系。记者了解到，“双子星”地块的楼面价分别为7.1万元/平方和7.2万元/平方，销售指导价为10.5万元/平方。

　　建发房产母公司 建发股份 是近几年房地产市场逆势增长的“黑马”选手。在行业规模开始下行的2021年， 建发股份 一共拿下114宗地，全口径拿地金额高达1567亿元人民币，当年其实现合同销售金额2175.65亿元人民币，同比增长51.49%，在房企中位列第20位。

　　2022年和2023年，其分别拿地62宗、91宗，对应的全口径拿地金额分别为1030.25亿元、1320.28亿元人民币，合同销售金额分别为2097.25亿元、2294.79亿元人民币。

　　2024年上半年， 建发股份 拿地17宗，拿地金额约387.62亿元；全年实现销售金额约1320.3亿元人民币，在房企中排名已跃升至第7位。

　　从拿地城市来看，上海、厦门、杭州、北京、苏州等核心一、二线城市是其近年来的布局重点。以 北京市 场为例，近几年，房企纷纷转战一、二线城市， 北京市 场以其相对稳定的销售表现吸引各大房企加码。

　　2021年，建发房产以28亿元拿下向阳崔各庄黑桥村地块，开始独立操盘；2023年土拍火热之际， 北京市 顺义新城第19街区地块曾吸引45家房企报名竞夺，最终建发房产“马甲”公司以15%溢价竞得。据统计，建发房产在北京已先后布局至少9个项目，土地成交总金额超过300亿元人民币。

　　对于拿地强度较高的问题，在去年的中期业绩会上， 建发股份 董事会秘书江桂芝曾解释称：“建发房产一直以来库存较小，因此需要补充库存。”

　　从销售去化情况看，建发房产2021年入市的“望京养云”不到一年时间完成清盘；2024年，其主力销售的建发·观堂府去化982套，拿下 北京市 普宅套数榜冠军。

　　据市场机构克而瑞统计，2020年，建发房产在京销售金额尚不足10亿元人民币。2021年和2022年保持在50亿—60亿元水平。2023年，其全口径销售金额则一跃达到106.56亿元人民币，市场位列第18位。2024年为88.29亿元人民币，排名跃升至第13位。在公司内部， 北京市 场是目前仅次于杭州销售业绩的城市。

　　今年随着两个新项目的入市，建发房产北京区域销售业绩能否再创新高，尚待观察后续去化情况。