2023年， 保利发展 凭借4222亿元的销售金额终于坐上了房地产行业的“头把交椅”。

　　没有意外，似乎也木有更多惊喜。在恒大、碧桂园等部分龙头民营房企跌落之后，甭管是在克而瑞还是中指院的房企销售金额排行榜榜单中， 保利发展 都是新晋的“销冠”。

　　作为“销冠”，最近， 保利发展 也拿出了充分的底气和勇气率先披露了2023年的财务简报。简报显示，2023年， 保利发展 营业收入同比增长23.49%，为3471.47亿元；归母净收入同比下降34.42%，为120.37亿元人民币。一增一降，也明显反映出了近年来 保利发展 面临着“增收不增利”的困境。

　　“销冠”的代价

　　2023年是房地产历史上值得记录的一年。这一年，中央政治局会议第壹次提出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，这是我国房地产行业进入历史转折点的明确论断。这一年，民营房企持续陷入资金链危机，继恒大后，曾经的“宇宙级”房企碧桂园也“一贫如洗”保资金流，阳光城、蓝光发展、嘉凯城、泰禾、美好置业等民营房企接连退市；这一年，在“保交楼”的环境下，面对着烂尾的担忧，央企和国企背景的开发商成为更多购房者的优先选择。

　　正是在这样的时代环境下，房企销售金额排行榜重新洗牌， 保利发展 得以登顶。近三年来， 保利发展 其实不避忌其对于规模的渴求，从“重回前三”到“保三争一”的旗帜可见一斑。在民营企业陷入资金链危机而“缺位”之时， 保利发展 的快速“登顶”背后也源于其央企的钱财优势和信用背书。

　　以融资优势为例，2022年年底， 保利发展 定增150亿元获通过；2023年，其100亿元的中期票据落地。不仅融资渠道多元化，而且融资成本低，2023年上半年， 保利发展 发行的总额约90亿元的3笔公开债，利率在2.26%-3.75%之间，更低的钱财成本使其更具规模扩张优势。

　　在资金链通顺的情景下， 保利发展 斥资千亿在全国大举拿地。据中指研究院统计，2023年， 保利发展 权益拿地金额1125亿元人民币，同样位居全国第壹。“融资-拿地-销量”，在低成本资金的驱动下， 保利发展 夺得销冠“瓜熟蒂落”。

　　可是，在夺得“销冠”的桂冠后， 保利发展 依旧需要面对其近三年来持续的“增收不增利”困惑。2023年，在营业收入增长两成的情景下， 保利发展 的收益指标下滑，其营业利润243亿元人民币，同比下降29.89%；归母净收入120亿元人民币，同比下降34.42%。

　　 保利发展 也坦言，公司相关利润指标同比下降，主要源于项目结转毛利率下降，和公司结合当前市场情况拟对部分项目计提资产减值准备。

　　其实，2021年 保利发展 的归母净收入就出现上市15年后的第壹次下滑，从2021年开始到2023年， 保利发展 的归母净收入已经连续三年下滑。这三年， 保利发展 归母净收入分别为273.9亿元、183.5亿元和120亿元人民币，同比分别下滑5.39%、33.01%、34.42%。

　　从 保利发展 近年的扩张路径也可以看出，毛利率降低和计提存货降价的项目大多是之前拿的高价地，这两年高价地项目逐渐入市，在行业销售趋冷的环境下，“以价换量”又成为促销之举，从拿地和营销端可以看出，盈利的下降是 保利发展 追求规模扩张背后付出的代价。

　　 中泰证券 在研报中指出， 保利发展 利润增速不及收入增速主要因为毛利率下行，前三季度公司综合毛利率19.37%，较去年同期的24.48%下降5.11个百分点，由于2023年开始结转2021年左右一些高价限价项目及部分折扣项目的拖累，房地产行业下行周期下，项目利润水平的确会出现波动，2022年往后项目毛利率开始企稳回升，期待对于未来结算端利润率有所修复。

　　股票价格“守卫战”

　　在资本市场， 保利发展 “跌跌不休”的股票价格难与其“销冠”头衔相匹配。

　　回顾 保利发展 的股票价格走势，从2022年4月底股票价格达到18.85元的高点直到今天， 保利发展 的股票价格一直显现波动下行态势，对照公布股份回购计划的2023年12月11日的收盘价9.61元来看，这期间 保利发展 的股票价格已经跌去了一半。

　　 保利发展 早就认为公司股票价格被“低估”，采取了多种措施“护盘”。去年年底， 保利发展 发布公告称，自2023年12月12日起的12个月内，计划通过集中竞价交易方式增持 保利发展 A股股份，增持总金额预计很多于2.5亿元人民币，且不高于5亿元人民币。

　　根据最新公告披露，截至2024年1月22日，保利集团根据上述增持计划已通过集中竞价方式累计增持 保利发展 A股股份2140万股，占 保利发展 总股本的0.18%，累计增持金额为2.01亿元人民币，已达到增持计划金额下限的80.25%。

　　可是，增持并未拉高 保利发展 的股票价格。1月24日早间， 保利发展 的开盘价为8.78元/股。近30天来， 保利发展 的股票价格从增持前的两位数跌到了个位数。

　　除了增持外， 保利发展 还加大了分红力度。1月19日， 保利发展 发布《2023-2025年股东回报规划》公告显示，在公司未分配利润为正、当期可分配利润为正且公司资金流可以满足正常经营和可持续发展的情景下，公司原则上每年进行一次现金分红。公司2023年度至2025年度现金分红占当年归属于上市公司股东净收入的比率均很多于40%；同时，公司可根据需要实施股票股利的形式进行利润分配。而公司在2020年到2022年的资 金分红比例平均为28.3%。

　　 保利发展 2023年的净收入为120亿元人民币，根据目前很多于40%的资 金分红比例，可算出公司2023年度现金分红将很多于48亿元人民币。

　　为彰显对公司的发展信心， 保利发展 还表示，当公司股票价格持续低于每股净资产时，公司将促使控股股东、实际控制人通过二级市场增持、公司回购股份等措施，积极稳定公司股票价格。

　　新京报记者徐倩