1月24日，央行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的公告》（以下简称《通知》）。为增进房地产市场平稳健康发展的决策部署，充分施展经营性物业贷款作用，满足房地产企业合理融资需求，《通知》明确，2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，支持全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券，可有效改善房企流动性状况。

　　央行、金融监管总局表示，下一步，将依法合规开展经营性物业贷款业务，天公地道满足不同所有制房地产企业合理融资需求，增进房地产市场平稳健康发展。

　　不得用于购地、新建项目或其它限制性领域

　　据了解，通知所称经营性物业贷款，是指商业银行向持有已竣工验收合格、办妥不动产权证书并投入运营的综合效益较好的商业性房地产的企业法人发放的，以经营性物业为抵押，实际用途投向物业本身或与房地产相关领域的贷款。商业性房地产包含但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包含商品住房、租赁住房。

　　另外，《通知》明确经营性物业贷款可用于承贷物业在经营期间的维护、改造、装修等与物业本身相关的经营性资金需求，和置换借款人为建设或购置该物业形成的贷款、股东借款等，不得用于购地、新建项目或其它限制性领域。

　　经营性物业贷款在发放前应明确贷款用途。2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。

　　商业银行要根据承贷物业经营状况、评估价值，和借款人及其集团公司的偿债能力、信用状况、担保方式等原因，合理确定经营性物业贷款额度。

　　《通知》要求，经营性物业贷款额度原则上不能高于承贷物业评估价值的70％。商业银行应结合承贷物业经营情况等原因，根据市场化原则，与借款人协商确定贷款利率及还本付息方式。经营性物业贷款期限通常不高于十年，最长不能高于15年，且贷款到期日应早于承贷物业产权证到期日至少5年。

　　商业银行应强化贷款审批、发放、收回全流程管理

　　在风险管理上，《通知》指出，商业银行应将经营性物业贷款并入对借款人及其所在集团客户的统一授信管理，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障信贷资金安全，支持通过银团贷款模式分散风险。

　　商业银行应加强贷款投放后的管理，严防贷款被挪用；及时对物业经营及价值情况开展跟踪评估，严密监测借款人及集团公司经营、财务、信用、担保、融资变化等重要信息，全面掌握各种影响贷款安全的危险因素，并采取针对性的危险缓释和保全措施等。

　　一位接近央行的人士对记者说，经营性物业贷款是商业银行现有的一类贷款品种，主要投向已开发完成并投入运营、可发生持续资金流收益的经营性物业资产，如商业综合体、购物中心、写字楼等。

　　该人士称：“目前，大型房企多持有一些优质的经营性物业资产，但可获得的抵押贷款规模有限，且不能用于偿还房企债务。该政策出台有益于大型优质房企快速盘活存量资产，缓解资金链紧张。”

　　他还表示，相比于项目建设阶段发放的房地产开发贷款，经营性物业贷款额度较高、期限较长，且用途相对灵活。《通知》明确，经营性物业贷款既可用于承贷物业在经营期间的经营性资金需求，也可用于置换借款人为建设或购置该物业形成的贷款、股东借款等，但不得用于购地、新建项目或其它限制性领域。