1月24日,中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的公告》。经营性物业贷款的关键在于可抵押物资质、抵押年限、抵押率和使用范围等,此次《通知》明确:
经营性物业贷款额度原则上不能高于承贷物业评估价值的70%;
经营性物业贷款期限通常不高于十年,最长不能高于15年;
经营性物业贷款可用于偿还房企及控股公司存量房地产贷款和债券。
(图源:国家金融监督管理总局网站)
利好消息对地产板块情绪起到明显的提振作用。 同花顺 数据显示,2023年下半年以来,房地产行业(申万一级)持续处于回调状态,2024年1月23日盘中一度创下2014年以来新低。1月24日,板块放量收涨近4%。截至1月25日午间收盘,房地产板块拉升势能持续,收涨3.93%, 京能置业 、 新黄浦 、 亚通股份 、 外高桥 等多只个股涨停。
政策呵护再出手,房企流动性有望改善
自2022年11月“三支箭”到2023年中央金融工作会议,房企融资支持持续落地,已经有部分成果显现,据 国金证券 统计:
债券融资层面:2023年中债增和地方国资支持房企发债融资规模合计约200亿元人民币,龙湖集团、 新城控股 、 美的集团 、碧桂园等民营房企获增信发债规模在15亿元以上;
股权融资方面:截至2024年1月,已经有 招商蛇口 、 华发股份 、 陆家嘴 、 福星股份 4家上市房企在A股完成股权融资,合计募资301亿元人民币,另有5家房企股权融资方案已获中国证券监督管理委员会批复。
国金证券 点评称,此次经营性物业贷政策完善,有望改善房企流动性吃紧现状。拥有优质持有运营资产、抵押率较低的房企能更加受益。经营性物业贷政策能在短时间改善房企的钱财状况,但金融机构放款仍需看项目和房企资质,部分民营房企融资或仍需担保增信,同时房企持续经营资金流的改善关键还是在于销售的企稳。
平安证券也指出,本次央行、金融监管总局联合印发关于做好经营性物业贷款管理的公告,细化商业银行经营性物业贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求,进一步拓宽房地产企业融资渠道。
各地政策优化,一线销售端成交续增
2023年下半年以来,各地持续对购房政策松绑,需求端主要涉及放松限购、放松限售、放松公积金贷款、发放购房补助等方面。据易居·克而瑞研究中心数据,最新数据来看,2024年第叁周(1月15日—1月21日),供应端和成交端均有亮点出现:
① 新增供应:总量环比再升
过去一周,全国重点城市取得预售证面积329万平方,环比增长28%。重点城市供应面积TOP10项目中,上海入围项目最多。
(图源:克而瑞研究中心)
② 新房成交:一线、三四线城市成交续增
1月15日—1月21日,国内各能级成交指数涨跌不一。
一线指数环比增长32.26至91.88,北京成交冲高,带动整体成交指数回升,上海、广州、深圳成交环比均回落。
二线成交指数环比下降1.63点至32.93,武汉、杭州、宁波、南京成交低位回升,成都成交持稳,福州、苏州等继续回落。
三四线成交指数环比增长7.01点至82.70,温州、江门、韶关等城市成交发力,环比增长40%以上,佛山、惠州有所回调。
(图源:克而瑞研究中心)
机构持仓收缩,优质房企仍获增持,板块估值处历史低位
值得注意的是,随同着2023年下半年来地产行情遇冷,公募基金地产持仓也进一步收缩。
据国盛证券数据,2023Q4公募 基金重仓 持股总市值环比Q3下滑7.4%,其中重仓房地产市值合计为324.7亿元人民币,环比下滑24.8%。房地产配置规模萎缩速度快于行业整体水平。从行业配比看,公募基金房地产重仓市值占比为1.18%,环比Q3降0.3个百分比,在31个申万行业中位列第21位。
目前,随着2023Q4重仓房地产市值进一步下探,公募基金配置规模已回到2018年四季度前的水平。从配置力度看,2023Q4公募基金维持房地产低配,相较于标配(房地产行业流通市值/A股总流通市值的比率)低约0.6个百分比,目前已经连续5个季度低配。
(图源:国盛基金)
个股方面,整体而言,2023Q4多数房企重仓市值环比下降,与地产板块行情低迷有一定关系;但重仓市值的下跌幅度相较于期间股票价格下跌幅度更甚,因此公募基金减配特征仍较明显。部分优质房企仍获增持,开发类房企中中海宏洋及绿城中国增长亮眼,服务类房企中华润万象生活增长居前。
(图源:国盛基金)
当前,板块估值处于历史低位。数据显示,房地产行业(申万一级)PE-TTM(剔除负值)为10.14,处于35.78%的历史分位。
机构建议
国金证券 :地产板块正处于业绩叠加估值双重底部,政策催化或迎布局机遇。经营性物业贷款政策的完善能在一定水平上改善房企资金流状况,而行业的平稳健康发展关键在销售的企稳,仍需宽松政策的持续支持。关注直接受经营性物业贷政策利好的具有优质持有资产房企,如【华润置地、 招商蛇口 】等;关注受益于行业格局优化的改善性央国企,如【建发国际集团、越秀地产、 华发股份 】等。
平安证券:建议关注【华润置地、中国海外发展、 招商蛇口 】等商业地产规模较大、运营较优企业;同时由于规范经营、发展前景良好房企贷款用途更为灵活,建议关注综合优势突出企业,如【 保利发展 、 招商蛇口 、越秀地产、 华发股份 、中国海外发展、 滨江集团 、万科A】等。
华福证券:当前地产板块已经过度反应了市场的灰心预期,国新办会议进一步落实中央经济工作会议工作部署,解除行业风险的同时,有望持续改善头部房企融资环境,进一步带动房地产市场整体企稳复苏。建议关重视点龙头房企:【 保利发展 、 招商蛇口 、 滨江集团 】;优质混合所有制企业:【万科A、 金地集团 】;及优质园区类地方国企:【 浦东金桥 、 张江高科 】。
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