聚焦行业热点和市场槽点

流传理性客观和有价值的说法

　　春季到了，万物复苏。南方+冷眼看市，今天聊下老话题。

　　龙年第壹个工作日，又有朋友来问我：2024年楼市机会在哪里？

　　说实话，广州等一线城市的行情，对全国是有风向标意义，但作为楼市的观察者，我们有时看到的只是行业的表面和切面，这与那些在房地产行业“揾食”的老行尊不同，他们始终处在行业的“深水区”，直面最严峻复杂的形势和矛盾，手和眼都不能有任何闪失，犯了错误就得亏钱蚀本，甚至砸了自己的招牌和饭碗。

　　不过，如今的情景是，越是深谋远虑、越是对市场有讲话权的人，近期越不会只盯着楼市基本面与你尬聊的。尽管市场整体行情还处在特别艰难的修复阶段——这是所有人都无法回避的事实，可是，那些已经在这个行业深耕多年、见惯了春来暑往、潮起潮落的老行尊，绝对不会用短线或一元化的思维来进行趋势性的判断，而会以更多维的视角、更长期的眼光来分析问题。

正确认识大佬对未来行情的研判

　　万科的郁亮，保利的刘平，龙湖的吴亚军，前阵子对楼市均表面了自己的态度。他们在龙头企业指挥着“千军万马”，是站在船头面对惊天骇浪拍打的掌舵人，其决策可能直接关乎数十万人的饭碗，因此，在公共舆论场上，让他们来聊当下、谈未来，他们的态度和立场与一般的专家和职业经理人是判然不一样的。当某房地产中介公司的经理为上周的交易行情和今明两天的访客情况跟你三言两语地说教时，他们可能内心最关注的是这一单生意能不能做成。但郁亮、刘平、吴亚军这种级别的“房地产大佬”，在公共场所讲出来的每一个字、一句话，都会吸引媒体的关注和流传，进而影响到不计其数人对家庭核心资产的价值预期。几位企业家，有的一两年前已经在对房地产的行情走势把脉，“行业在深度调整，企业在经历阵痛，市场的底层逻辑已经发生改变”是他们最基本的共识，除此以外，他们谈的最多的是市场的长期需求基础仍在，市场仍潜藏大量结构性机会，短时间波动不会影响对前景的判断。

　　有人说，房地产上下游牵连着数十个细分行业，这些龙头企业的老板是站在楼顶或山顶说话，他们说得再好听，也只是为了抚慰人心。

　　在笔者看来，这样去理解“大佬们”的话，有对也有不对。在众声嘈杂、许多人都对眼前的形势有所迷茫和彷徨的时候，的确需要有切身利益和有远见理想的人站出来为大家找到躲在云雾背后的那片阳光。试想，自乱阵脚、自蒙双眼，又咋去抵御风险和化解困难？

　　一个有独立思维和理性思维的市场参与者，一定不只是在听“大佬们”怎么说？如果说这些话的人直到今天仍然在市场上冲锋陷阵、奋勇杀敌，想方设法要把企业带回健康发展的轨道，并且为维护产业良性循环和探索新发展模式运筹帷幄、竭尽全力，这样的企业老总就不是只会忽悠别人的心理讲师，而是对未来布满希望和信心的实干家。

　　不过，话说回来，郁亮、刘平、吴亚军这几个人对市场的研判虽然着重点和方法都可能有所不同，提出的“药方”和打法也略有区别，但他们对有一个问题的意见却是出奇一致，那就是：房地产仍然是一个值得长期深耕的市场，这里边潜藏一些结构性机会。

　　听到“结构性机会”这个词，有人似乎才恍然大悟，这不是炒股专家我们时常唠叨和惯用的概念么？

　　没错。这个我们时常出现在炒股专家嘴里的概念，拿来谈论楼市的未来行情，同样给人一种扑面而来、玉树临风的美妙。

　　啥是结构性的机会？通俗来理解，就是某段时间股指走势相对平缓，大盘整体行情比较平淡，大部分股票的表现都不会出现大幅波动或明显上涨，但有个别板块受某些原因影响可能会走出一波与市场整体趋势极不同 的独立行情。谁要是有眼光、有能力抓住该类个股，势必迎来一次难得的投资和发财机会。

　　把这一概念直接挪用到楼市，可以解读为，虽然当前楼市整体仍处在行情修复或弱复苏阶段，但有些领域或板块的行情也有可能存在会逆势而动，甚至迎来弱势上涨的行情。

2024年楼市的结构性机会在哪里？

　　话说到这里，有人不禁会问，假如将来的楼市真的存在结构性的机会，那么机会在哪里？

　　其实，不同类型的参与者，是有不同样的切实需求和答案的。

　　考量到看我们文章的读者，大部分只是想在最近通过房地产交易来满足追求更美好生活期望的年轻市民，因而，非常有必要聚焦在买房置业这个陈词滥调的话题上，来跟大家聊一下如何抓住2024年楼市的结构性机会。对这个话题，我只想说三点。

　　第壹，对买房的人而言，今年最重要的结构性机会在二手市场。大家可能还记得，去年底广州这样的一线城市是有过一点翘尾行情的。知情的业内人士都明白，这与部分企业和部分项目通过以价换量搞促销的形式来获得的一小波行情。那段时间我访问过许多明星楼盘的销售经理，他们均透露出近期交易的一个重要迹象，核心城区一些中高端项目，有六七成的准业主，都需要先把手头持有的房产卖出去，腾出部分现金才能进行下一套房屋的交易。这意味着，产业要回归良性循环，一、二手市场就务必紧密联动起来，只有当二手市场交易活跃起来，才能把现金导向一手市场，从而对新房成交形成有力支撑。未来一年，二手市场仍将有一大批急着套现的业主，他们的集中放盘，无疑将会有很大的议价空间。这对于那些急需上车解决居住问题的刚需族而言，显然有机会用较低的价钱买到一处较好的实用型居住房产。当然，也有一些在股市上被割过韭菜的年轻人又会纠结了：“不是说买涨不买跌么？万一抄底抄在半山腰咋办？”对于该类朋友，我只想好言相劝：只有当市场恢复强势复苏时，我们才理解真实的底部在哪里，不然就是一种没有根据的想象。但到了市场强势复苏才出手，那不就等同追高了么？

　　第贰，对于不想买二手房的人而言，市场上存量最大的刚需房也是机会。存量越大，卖房者的去库存的压力和竞争就越大，置业者的决策和议价空间也越大。去年南方产业智库曾经对广州在售的几百个项目进行过抽查调查，根据当时已备案的在售住房产品预测总面积结构及占比来看，100－150平方的产品数量仍最多，达410个，占比达48.5%；而小于100平方的329个，占比38.9%；151－300平方和大于300平方的分别为97个和11个，分别占比为11.5%、1.3%。尽管现在一些大V和炒房客在网络视频和文章开口绝口都在谈啥“豪华住宅”“大平层”“复式”“别墅”，但那些总价动辄近千万元、甚至数千万元的房子，毕竟只是面向社会少数财富高净值人群开售的，甭管是从价格和数量来看，都不是市场的主流。甭管是广州，还是二、三线热点城市，面积适中的刚需房存量始终最大，开发商在这一细分市场领域的竞争也最大。至于该类房子一般分布在哪些区域，感兴趣的读者可以登陆南方+置业查询小助手一键了解。

　　第叁，对于有一定资金实力又想捡漏的置业者而言，法拍房也是2024年的重要机会。历史上每一次行业的深度调整和转型升级，都意味着对现有产业参与者和财产持有人的重新洗牌。现在互联网上一些别有用心地的人，总是以一种负面的态度和情绪在讨论法拍房。尤其是近期，广州、深圳有一些颇有知名度的高端楼盘，有一些房源以低至正常市场售价六七折的价钱释出，有些人就认为不得了。在笔者看来，这是社会财富的一种正常流动方式。只不过，房地产行业的大洗牌加剧了这种流动方式的速度和频度。甭管是普通大众，还是处在社会塔尖上的财富高净值人群，他们对优质资产的占有需求都是同等渴望的。尤其是核心城区的优质住宅，你不持有，就会有别的人等着来持有。有第叁方数据显示，2023年，全国挂拍的各类法拍房源79.6万套，同比增长36.7%；成交量14.9万套，较2022年仅增加2.02万套；其中，住宅类法拍房成交率为25.4%。为啥成交率不高？这里大家要搞明白，法拍房是要一次性现金付款的，而且挂拍前难免扯上一些不好处理的法律纠纷，未来潜藏一定的清场风险。因而，其实不是哪个都有能力或有精力去购买和配置法拍房的。对于有实力又有专家帮助的置业者而言，低成交率无疑就是一种机会，毕竟流拍一次就得降价一次，三次流拍后就可直接抵债或退回给被执行人议价出售。